В общем случае налог при продаже квартиры необходимо уплатить с полученного дохода. При определенных условиях доходы от продажи могут быть полностью освобождены от налогообложения либо уменьшены на сумму фактических расходов при покупке этой квартиры или на имущественный налоговый вычет.
Больше информации об уплате налога с продажи квартиры в 2024 году вы найдете в статье.
- В каких случаях налог при продаже квартиры платить не надо
- Варианты уплаты налога с проданной квартиры
- Как можно уменьшить налог с проданной квартиры
- Уплата налога с уменьшенной стоимости квартиры
- Пример расчета налога при уменьшении доходов на расходы
- Уплата налога с учетом имущественного вычета
- Налог при продажной цене ниже кадастровой стоимости квартиры
- Подача декларации в налоговую инспекцию
В каких случаях налог при продаже квартиры платить не надо
Гражданин, продавший квартиру, при определенных условиях может вообще не платить налог НДФЛ с ее продажи.
Основным условием освобождения от налога является срок нахождения квартиры в собственности. Давайте с этим разберемся подробнее.
Налоговым кодексом РФ установлено два срока владения квартирой, при превышении которых налог платить не надо. Это — сроки три и пять лет.
Первый срок составляет три года. Он установлен для квартир (и других объектов недвижимости), если право собственности получено:
- в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Минимальный срок владения три года также установлен для единственного жилья.
Единственным считается жилье, если на дату регистрации перехода собственности у гражданина нет в иного жилья. В том числе нет жилья в совместной собственности супругов и с долей в праве собственности. При этом не учитывается жилье, которое:
- гражданин и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика,
- а также жилье, которое не является совместно нажитым супругами.
При соблюдении указанных положений трехлетний срок распространяется также на:
- земельный участок, на котором расположено жилое помещение, и
- расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения.
Минимальный срок владения квартирой – 5 лет. Данный срок распространяется на всех собственников квартир, кроме тех, на кого распространяется правило трех лет. Эти правила про три года описаны выше. Через указанный срок (пять лет) гражданин может не платить налог, продав квартиру.
Во всех остальных случаях продажи квартиры полное освобождение от уплаты налога НДФЛ не предусматривается. Но при определенных условиях можно рассчитывать на такую льготу, как:
- уменьшение доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных расходов по её приобретению или
- имущественный налоговый вычет.
Подробнее об этом читайте в разделах ниже.
Обращаем сразу внимание на следующее обстоятельство. Срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на неё.
Эта дата указана:
- в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Такие свидетельства выдавались до 15 июля 2016 года, после чего были отменены;
- или в выписке из ЕГРН.
Особое правило установлено для случаев продажи с 01 августа 2017 года квартир, предоставленных по реновации. Имеются в виду квартиры, переданные в собственность взамен освобожденных г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемой квартиры учитывается и срок нахождения в собственности освобожденной квартиры.
Варианты уплаты налога с проданной квартиры
Правила уменьшения размера налога НДФЛ с дохода, полученного при продаже квартиры, установлены Налоговым кодексом РФ. Уплатить налог надо до 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
Описанные ниже варианты уменьшения налога являются актуальными в 2023 году.
Как можно уменьшить налог с проданной квартиры
При продаже квартиры гражданин должен будет заплатить налог. Но только, если квартира находилась в его собственности меньше минимального срока, то есть:
- менее пяти лет (в общем случае) или
- менее трех лет (если он получил её в собственность в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации или в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением).
Уменьшить налог при продаже квартиры можно двумя способами, выбрав для себя наиболее приемлемый.
Первый способ. Это уменьшение дохода от проданной квартиры на сумму фактических расходов, понесенных при её покупке. Данный способ можно реализовать при условии, что расходы на покупку квартиры будут документально подтверждены. В связи с этим наличие подтверждающих документов является необходимым условием применения данного способа.
При втором способе можно воспользоваться законодательно установленным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Данный вычет позволяет уменьшить доход от продажи квартиры на указанную величину. Для реализации данного способа подтверждающие документы о покупке продаваемой квартиры не нужны.
Полезно знать следующее правило. При продаже квартиры, купленной супругами во время брака, уменьшение налога зависит от режима собственности. То есть, является ли квартира совместной собственностью супругов, или брачным договором установлен другой режим собственности.
Допустим, что квартира находится в общей совместной собственности супругов. Тогда при её продаже размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении.
А если квартира находится в общей долевой собственности супругов? Тогда возможны следующие варианты её продажи и, соответственно, варианты получения имущественного вычета:
- квартира продается как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;
- продаются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.
Обращаем внимание, что уменьшить доход при продаже или воспользоваться вычетом могут только налоговые резиденты РФ. То есть лица, которые находятся в РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев.
Более подробно информацию о том, как уплатить налог при продаже квартиры, можно найти ниже.
Уплата налога с уменьшенной стоимости квартиры
Если у гражданина нет права на полное освобождение от уплаты налога, то его можно уменьшить. Гражданин может уменьшить свои доходы от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с её приобретением.
Как это происходит?
Доход от продажи квартиры можно уменьшить на фактически произведенные расходы по приобретению данной квартиры. В расходы можно включить не только стоимость купленной квартиры. Можно включить и расходы на риэлторские услуги, расходы на проценты по кредиту и т.п. Главное, чтобы стоимость квартиры и все расходы были документально подтверждены.
А если продается квартира, полученная по реновации? В этом случае можно вычесть из дохода расходы по приобретению и старой, и новой квартиры.
Для уменьшения дохода от проданной квартиры, гражданин должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ. Её надо подать в налоговую по окончании года получения дохода от продажи квартиры.
Пример расчета налога при уменьшении доходов на расходы
Квартира куплена в 2021 году за 5,5 млн рублей за счет банковского кредита. В 2023 году квартира продана за 6,5 млн рублей. К моменту продажи продавец квартиры уплатил 0,5 млн рублей процентов по кредиту.
При расчете налога продавец определяет налогооблагаемую сумму. Для этого он из продажной цены квартиры вычитает ту цену, за которую он её купил (5.5 млн рублей) и сумму возвращенных банку процентов (500 тысяч рублей). Налогооблагаемая сумма дохода в итоге составляет 0,5 млн рублей.
Налог НДФЛ, который продавец должен заплатить после продажи, составляет 500000 х 0.13 = 65000 рублей. Напомним, что размер НДФЛ составляет 13 процентов.
Уплата налога с учетом имущественного вычета
Вторым способом уменьшения налога является применение имущественного налогового вычета.
Указанный имущественный вычет при продаже квартиры предоставляется в размере 1 млн рублей.
Предоставление вычета означает следующее. При продаже квартиры из полученного дохода вычитается 1 млн рублей. Поэтому налог при продаже квартиры уплачивается не со всей суммы дохода. Он уплачивается с суммы, уменьшенной на указанную величину имущественного вычета (1 млн рублей).
Налог при продажной цене ниже кадастровой стоимости квартиры
Если при продаже квартиры, купленной после 01 января 2016 года, сумма дохода от её продажи меньше, чем её кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемую квартиру, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи в целях налогообложения составляет величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
Рассмотрим два примера расчета НДФЛ после продажи квартиры ниже кадастровой стоимости.
Пример 1. Гражданин получил в подарок от своего отца квартиру в 2022 году. Впоследствии в 2023 году он продал квартиру по договору купли-продажи за 9 млн рублей. В данном случае гражданин может применить имущественный вычет при расчете НДФЛ, который он должен уплатить. Обращаем внимание, что гражданин после продажи квартиры не может быть совсем освобожден от уплаты налога. Это потому, что с момента дарения ему квартиры трех лет не прошло.
Кадастровая стоимость квартиры на 01 января 2023 года составляет 11 млн рублей.
Мы видим, что квартиру гражданин продал по цене ниже кадастровой стоимости. Поэтому в соответствии с правилами расчета имущественного вычета кадастровую стоимость квартиры надо умножить на понижающий коэффициент 0.7. А затем нужно сравнить полученную величину со стоимостью квартиры по договору. После этого сравнения надо выбрать ту сумму, которая окажется больше. Именно она будет доходом от продажи и будет использоваться для расчета НДФЛ.
В нашем случае величина, полученная при умножении кадастровой стоимости на коэффициент 0.7 (расчетный доход), составляет 7,7 млн рублей. И эта величина меньше договорной стоимости квартиры, составляющей 9 млн рублей. Поэтому при расчете НДФЛ надо использовать доход от продажи, указанный в договоре, то есть 9 млн рублей.
К сумме дохода по договору гражданин может применить имущественный вычет в сумме 1 млн рублей. То есть он может уменьшить доход по договору на указанную сумму. В этом случае сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом, составит 8 млн рублей. Действительно, 9 млн – 1 млн = 8 млн рублей.
С указанной суммы гражданин должен будет уплатить налог при продаже квартиры. А именно, НДФЛ по ставке 13 процентов. Величина налога составит 8 млн х 0.13 = 1,04 млн рублей
Пример 2. Если бы гражданин из примера 1 продал свою квартиру не за 9 млн рублей, а за 5 млн рублей, то при той же кадастровой стоимости (7 млн рублей) расчетный доход превысил бы доход по договору. Поэтому при расчете НДФЛ использовался бы не доход по договору, а расчетный доход 7,7 млн рублей.
После применения имущественного вычета (1 млн рублей) сумма дохода, облагаемого налогом, составила бы 7,7 млн – 1 млн = 6,7 млн рублей.
Тогда величина НДФЛ составила бы 6,7 млн х 0.13 = 0,871 млн рублей.
Налоговый кодекс РФ позволяет субъектам РФ уменьшать вплоть до нуля:
- минимальный предельный срок владения квартиры (который по Налоговому кодексу составляет 3 или 5 лет);
- размер понижающего коэффициента, на который умножается кадастровая стоимость гаража. Напомним, что величина понижающего коэффициента, установленная Налоговым кодексом РФ, составляет 0,7.
Подача декларации в налоговую инспекцию
Если полученный от продажи квартиры доход не освобожден полностью от налогообложения, то гражданин, продавший квартиру, должен сделать две вещи.
Он должен подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.
Заполнить декларацию можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России. Можно также воспользоваться короткими сценариями в личном кабинете налогоплательщика.
Декларацию необходимо представить не позднее 30 апреля следующего года.
Можно воспользоваться любым из перечисленных ниже способов представления декларации:
- подача в налоговую лично или через представителя;
- направление по почте ценным или заказным письмом с описью вложения;
- передача в электронной форме через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.
Второе.
Гражданин должен перечислить налог при продаже квартиры. Сделать он это должен не позднее 15 июля следующего года. То есть года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи.
По общему правилу за неуплату налога в срок предусматривается штраф. Его размер — 5 процентов от не уплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Однако штраф не может превышать 30 процентов указанной суммы и быть меньше 1000 рублей. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации налагается штраф 1000 рублей.
Однако штрафа не будет, если налог не уплачен, но правильно исчислен и декларация представлена. В этом случае взыщут только пени.