Продавец уплачивает НДФЛ только в случае, если срок владения жилым домом меньше установленного минимума. При этом он имеет право на имущественный налоговый вычет, уменьшающий его доход от продажи дома. Больше информации вы найдете в статье.
Правила расчета НДФЛ
Сразу отметим, что необходимость уплаты НДФЛ продавцом дома возникает только в случае, если срок нахождения дома в его собственности был меньше установленного минимального срока.
Ставка НДФЛ и возможность получения налогового вычета зависят от того, является или не является гражданин налоговым резидентом РФ.
Если продавец является налоговым резидентом, то его доходы от продажи жилого дома, находящегося как в РФ, так и за ее пределами, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. При определенных условиях доходы от продажи жилого дома могут быть уменьшены на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных расходов по приобретению дома.
Если продавец по итогам календарного года не является налоговым резидентом РФ и его доход от продажи в этом периоде жилого дома, находящегося в РФ, не освобождается от налогообложения, то такой доход облагается НДФЛ по ставке 30%. При этом продавец не имеет права на налоговый имущественный вычет.
Напомним, что по общему правилу к налоговым резидентам РФ относятся лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Окончательно налоговый статус в целях исчисления НДФЛ определяется по окончании года, в котором получен доход от продажи. Для подтверждения статуса налогового резидента можно запросить соответствующий документ в налоговой инспекции.
Особенность продажи дома состоит в том, что он не может быть продан без земельного участка, на котором он расположен. Земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости. Исчисление НДФЛ с доходов от продажи земельного участка производится в общем порядке.
При продаже жилого дома с земельным участком, которые находились в собственности менее установленного минимального срока, продавец имеет право на имущественный вычет. Данный вычет предоставляется в отношении дохода от продажи жилого дома и дохода от продажи земельного участка в целом, то есть совокупный доход от их продажи может быть уменьшен на имущественный вычет в размере, не превышающем 1 млн рублей.
В каких случаях налог платить не надо
Продавец не должен платить НДФЛ с доходов от продажи жилого дома, если дом принадлежал ему не менее установленного минимального срока.
По общему правилу указанный минимальный срок составляет пять лет. Однако субъекты РФ имеют право на уменьшение данного срока.
Применительно к жилому дому минимальный срок владения может быть сокращен и составляет три года, если соблюдено одно из приведенных ниже условий:
- право собственности на дом получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
- на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в отношении жилого дома у налогоплательщика нет в собственности иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При определении единственного жилья у супругов исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. В случае соблюдения указанных положений трехлетний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположен жилой дом, и на расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения — при продаже недвижимого имущества.
По общему правилу срок нахождения жилого дома в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилой дом (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН.
Освобождаются от уплаты НДФЛ также доходы от продажи жилого дома, если продавец и (или) его супруга являются родителями не менее двух детей, не достигших 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме), а также, если одновременно соблюдены условия относительно приобретения в установленный срок иного жилого помещения.
Имущественный налоговый вычет
В случае если после продажи дома налог платить надо, то продавец может по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи жилого дома:
- на сумму дохода от продажи жилого дома, но не более 1 млн рублей (имущественный вычет);
- или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением;
- в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением дома, уменьшенных на расходы, учтенные при определении налоговой базы при применении налогоплательщиком специальных налоговых режимов или учтенные налогоплательщиком в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 Налогового кодекса РФ.
Также доходы от продажи дома, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении дома, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения.
Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость жилого дома, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.
Если кадастровая стоимость жилого дома отсутствует в ЕГРН на 1 января, то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи.
Для получения налогового вычета его нужно заявить его в налоговой декларации 3-НДФЛ.
Полезно иметь в виду, что доходы от продажи дома и другой жилой недвижимости в декларации могут не указываться, имущественный вычет не заявляться, а декларация не представляться. Это возможно в случае, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в отношении дома и сумма доходов от его продажи за календарный год не превышает установленный размер имущественного вычета (1 млн рублей).
Подача налоговой декларации и уплата налога
Если доходы от продажи жилого дома не освобождены от налогообложения, то придется заплатить налог. Начать надо с подачи в инспекцию по месту жительства налоговой декларации 3-НДФЛ. В составе декларации необходимо также заполнить Приложение 1 и Расчет к Приложению 1.
Полезно иметь в виду, что заполнить декларацию можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России, а также при помощи коротких сценариев в личном кабинете налогоплательщика.
Декларацию нужно подать в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи жилого дома.
К декларации необходимо приложить копии документов, подтверждающих факт продажи жилого дома, а также его приобретение (в частности, дату приобретения и понесенные расходы).
Декларацию можно подать лично или через представителя непосредственно в налоговую, через МФЦ, направить почтовым отправлением с описью вложения, а также представить в электронной форме через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.
Если продавец дома подает декларацию лично или через представителя, то он должен подготовить её в двух экземплярах. Один экземпляр останется в налоговой, а на втором инспектор ставит отметку о принятии с указанием даты приема и вернет его налогоплательщику.
Если декларацию подает представитель, то у него должна быть нотариальная доверенность или доверенность в форме электронного документа, подписанного электронной подписью. Если декларация отправляется по почте с описью вложения, то датой её представления будет являться дата ее отправления по почте. При передаче декларации через личный кабинет налогоплательщика днем ее представления считается дата ее отправки. Днем представления налоговой декларации через МФЦ считается день ее приема Многофункциональным центром.
Следует иметь в виду, что за нарушение срока подачи декларации установлен штраф, который составляет за каждый месяц просрочки 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1000 рублей.
Исчисленный к уплате НДФЛ продавец должен перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи жилого дома. Реквизиты для уплаты налога можно получить в налоговой инспекции.
Уплатить налог можно также через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС России. Кроме того, можно сформировать платежный документ, воспользовавшись сервисом «Уплата налогов физических лиц» на сайте ФНС РФ.
Обращаем внимание, что по общему правилу за неуплату налога в срок предусмотрен штраф. Однако при неуплате НДФЛ в срок, но при правильном его исчислении и представлении декларации штраф не налагается, и взыскиваются только пени.