Как продать подаренную квартиру

Гражданин может продать подаренную ему квартиру без уплаты НДФЛ в случае, если продажа происходит не ранее чем через 3 года после получения квартиры в дар от члена семьи или близкого родственника. Если же квартира подарена другим лицом, то продать её без налога можно не ранее, чем через 5 лет.

В статье мы рассмотрим несколько различных ситуаций, связанных с продажей подаренной квартиры.

Общие правила налогообложения при продаже подаренной квартиры

Гражданин может продать подаренную ему квартиру. Одним из основных вопросов, которым он задается, такой: «нужно ли платить налог НДФЛ с дохода от продажи квартиры?». Здесь все зависит от того, кто подарил квартиру и сколько ею владел гражданин.

Доход от продажи жилой недвижимости (в том числе, квартиры) не облагается НДФЛ, если она:

  • была в собственности гражданина (одаряемого) 3 года и более;
  • подарена членом семьи или близким родственником.

Напомним, что членами семьи и близкими родственниками считаются супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Если хотя бы одно из указанных выше условий не соблюдается, то гражданин должен будет платить налог. Отметим, что в случае, когда недвижимость подарена человеком, который не является членом семьи или близким родственником, действует общее правило, в соответствии с которым продать квартиру без уплаты НДФЛ можно не раньше, чем через 5 лет.

Всё описанное выше особых вопросов не вызывает. Однако бывают и довольно запутанные ситуации. Скажем, когда доля в квартире получена в дар от члена семьи, а оставшаяся часть куплена (или наоборот), а затем вся квартира продается. Трудности в оценке необходимости уплаты НДФЛ возникают из-за того, что минимальный срок владения жильем для освобождения от НДФЛ при дарении и при покупке с 2016 года – разный, он составляет 3 года и 5 лет, соответственно. В следующем разделе рассмотрены некоторые возможные ситуации.

Некоторые ситуации продажи и налогообложения

Давайте рассмотрим несколько ситуаций с продажей подаренной квартиры и налогообложением дохода, полученного от продажи.

Ситуация 1. Гражданин получил в подарок 1/2 доли в квартире мае 2017 года, а в августе того же года купил вторую половину этой квартиры. В январе 2020 года он продал квартиру. В данной ситуации все очень просто. По итогам 2020 года гражданин должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог, так как даже подаренной долей квартиры он владел менее 3 лет.

Ситуация 2. Гражданину отец подарил 1/2 доли в праве собственности на квартиру в марте 2017 года, в июле того же года он купил вторую половину квартиры. В апреле 2020 года гражданин продал эту квартиру. Получается, что подаренной долей он владел более 3 лет. А купленной долей он владел менее 3 лет. Как быть в такой ситуации?

Общее правило определения срока владения жильем – такое: изменение размера доли в праве собственности на жилье не прерывает срок владения им. Это означает, что если квартира приобреталась по долям, то при её продаже срок владения исчисляется с момента приобретения первой доли.

Исходя из данного правила можно заключить, что в отношении доходов от продажи 1/2 доли, приобретенной по договору купли-продажи после 01.01.2016, и находившейся в собственности менее 5 лет, гражданин должен подать декларацию и заплатить НДФЛ.

Если бы квартиру гражданину подарил не член семьи и не близкий родственник, то он должен задекларировать доход в виде подарка.

Ситуация 3. Гражданин купил 1/2 доли в квартире в феврале 2017 года, а в марте того же года вторая половина квартиры была ему подарена. В апреле 2020 года гражданин продал эту квартиру. Как лучше поступить гражданину с уплатой налога? Если опираться на описанный в ситуации 2 подход о непрерывности срока владения, то лучше (в целях безопасности) задекларировать весь доход от продажи и заплатить с него НДФЛ. Ведь право собственности на квартиру первоначально возникло не на основании договора дарения, а на основании договора купли-продажи. Поэтому можно прийти к выводу, что для продажи всей квартиры без НДФЛ должно пройти 5 лет. Реально же с момента покупки 1/2 доли прошло менее 5 лет.

С другой стороны, подаренной долей гражданин владел более 3 лет. Получается, что платить налог нужно только с той части дохода, которая относится к доле, ранее приобретенной по договору купли-продажи? Приведет ли такой подход к налоговому спору? Однозначно сказать трудно. Но если исходить из логики, то в случае, если подаренной долей гражданин владел 3 года и более, НДФЛ с доходов от ее продажи платить не нужно. Тем более, что по общему правилу все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах должны толковаться в пользу налогоплательщика.