Гражданин может продать подаренную ему квартиру без уплаты НДФЛ в случае, если продажа происходит не ранее чем через 3 года после получения квартиры в дар от члена семьи или близкого родственника. Если же квартира подарена другим лицом, то продать её без налога можно не ранее, чем через 5 лет.
В статье мы рассмотрим несколько различных ситуаций, связанных с продажей подаренной квартиры.
Общие правила налогообложения при продаже подаренной квартиры
Гражданин может продать подаренную ему квартиру. Одним из основных вопросов, которым он задается, такой: «нужно ли платить налог НДФЛ с дохода от продажи квартиры?». Здесь все зависит от того, кто подарил квартиру и сколько ею владел гражданин.
Доход от продажи жилой недвижимости (в том числе, квартиры) не облагается НДФЛ, если она:
- была в собственности гражданина (одаряемого) 3 года и более;
- подарена членом семьи или близким родственником.
Напомним, что членами семьи и близкими родственниками считаются супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Если хотя бы одно из указанных выше условий не соблюдается, то гражданин должен будет платить налог. Отметим, что в случае, когда недвижимость подарена человеком, который не является членом семьи или близким родственником, действует общее правило, в соответствии с которым продать квартиру без уплаты НДФЛ можно не раньше, чем через 5 лет.
Всё описанное выше особых вопросов не вызывает. Однако бывают и довольно запутанные ситуации. Скажем, когда доля в квартире получена в дар от члена семьи, а оставшаяся часть куплена (или наоборот), а затем вся квартира продается. Трудности в оценке необходимости уплаты НДФЛ возникают из-за того, что минимальный срок владения жильем для освобождения от НДФЛ при дарении и при покупке с 2016 года – разный, он составляет 3 года и 5 лет, соответственно. В следующем разделе рассмотрены некоторые возможные ситуации.
Некоторые ситуации продажи и налогообложения
Давайте рассмотрим несколько ситуаций с продажей подаренной квартиры и налогообложением дохода, полученного от продажи.
Общее правило определения срока владения жильем – такое: изменение размера доли в праве собственности на жилье не прерывает срок владения им. Это означает, что если квартира приобреталась по долям, то при её продаже срок владения исчисляется с момента приобретения первой доли.
Исходя из данного правила можно заключить, что в отношении доходов от продажи 1/2 доли, приобретенной по договору купли-продажи после 01.01.2016, и находившейся в собственности менее 5 лет, гражданин должен подать декларацию и заплатить НДФЛ.
Если бы квартиру гражданину подарил не член семьи и не близкий родственник, то он должен задекларировать доход в виде подарка.
С другой стороны, подаренной долей гражданин владел более 3 лет. Получается, что платить налог нужно только с той части дохода, которая относится к доле, ранее приобретенной по договору купли-продажи? Приведет ли такой подход к налоговому спору? Однозначно сказать трудно. Но если исходить из логики, то в случае, если подаренной долей гражданин владел 3 года и более, НДФЛ с доходов от ее продажи платить не нужно. Тем более, что по общему правилу все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах должны толковаться в пользу налогоплательщика.