Как уплатить НДФЛ и получить налоговый вычет при продаже дома

Продавец уплачивает НДФЛ только в случае, если срок владения жилым домом меньше установленного минимума. При этом он имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже дома. Такой вычет уменьшает налогооблагаемый доход от продажи дома. Больше информации вы найдете в статье.

Правила расчета НДФЛ

Сразу отметим, что необходимость уплаты НДФЛ продавцом дома возникает не всегда. А только если срок нахождения дома в его собственности был меньше установленного минимального срока.

В статье мы рассматриваем ситуацию продажи дома, при которой возникает необходимость уплаты НДФЛ.

Ставка НДФЛ и возможность получения налогового вычета зависят от резидентства гражданина. То есть от того, является или не является гражданин налоговым резидентом РФ.

Если продавец является налоговым резидентом, то его доходы от продажи жилого дома облагаются НДФЛ. При этом ставка налога составляет 13%, а сами доходы подлежат декларированию. Обращаем внимание, что продаваемый дом может находиться как в РФ, так и за ее пределами. При определенных условиях доходы от продажи жилого дома можно уменьшить. Это уменьшение равно величине имущественного налогового вычета либо сумме фактически произведенных расходов по приобретению дома.

А если продавец по итогам календарного года не является налоговым резидентом РФ? В этом случае его доход облагается НДФЛ по ставке 30%. При этом продавец не имеет права на имущественный налоговый вычет при продаже дома.

Напомним, что по общему правилу к налоговым резидентам РФ относятся лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Окончательно налоговый статус в целях исчисления НДФЛ определяется по окончании налогового периода. А именно, года, в котором получен доход от продажи. Для подтверждения статуса налогового резидента можно запросить соответствующий документ в налоговой инспекции.

Продажа дома имеет определенные особенности. В частности, он не может быть продан без земельного участка, на котором он расположен. При этом земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости. Исчисление НДФЛ с доходов от продажи земельного участка производится в общем порядке.

Итак, при продаже жилого дома с земельным участком, продавец имеет право на имущественный вычет. Напомним, что вычет предоставляют в случае уплаты НДФЛ с доходов от продажи. А уплачивать налог нужно, если дом и земля находились в собственности менее установленного минимального срока. Данный вычет предоставляется в отношении дохода от продажи жилого дома и дохода от продажи земельного участка в целом. Это означает, что уменьшается совокупный доход от продажи дома и участка. Это уменьшение и есть имущественный вычет. Его величина не может превышать 1 млн рублей.

А если продавец имеет документы, подтверждающие его расходы на приобретение дома (и участка)? В этом случае его доходы от продажи жилого дома уменьшат на сумму фактических расходов. Такое уменьшение доходов не называется имущественным налоговым вычетом (при продаже дома).

В каких случаях налог платить не надо

Продавец не должен платить НДФЛ с доходов от продажи жилого дома, если дом принадлежал ему не менее установленного минимального срока.

По общему правилу указанный минимальный срок составляет пять лет. Однако субъекты РФ имеют право на уменьшение данного срока.

Применительно к жилому дому минимальный срок владения может быть сокращен и составляет три года. Однако при этом необходимо соблюсти одно из приведенных ниже условий:

1. право собственности на дом получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
2. на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в отношении жилого дома у налогоплательщика нет в собственности иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При определении единственного жилья у супругов исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. При соблюдении указанных положений трехлетний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположен дом. А также распространяется на расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

Срок нахождения жилого дома в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана:

• в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилой дом (выдавалось до 15.07.2016)
• или выписке из ЕГРН.

Освобождаются от уплаты НДФЛ также доходы от продажи жилого дома, если:

• продавец и (или) его супруга являются родителями не менее двух детей, не достигших 18 лет. Либо 24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме;
• одновременно соблюдены условия относительно приобретения в установленный срок иного жилого помещения.

Имущественный налоговый вычет

Итак, продавец должен заплатить налог после продажи дома. В этом случае он может по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи жилого дома:

• на сумму дохода от продажи жилого дома, но не более 1 млн рублей. Это и есть имущественный налоговый вычет при продаже дома;
• или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением;
• в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением дома, уменьшенных на расходы, учтенные при определении налоговой базы при применении налогоплательщиком специальных налоговых режимов или учтенные налогоплательщиком в составе профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 221 Налогового кодекса РФ.

Также доходы от продажи дома, полученного, в частности, в дар или по наследству, можно уменьшить:

• на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении дома,
• или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение. Но только в случае, если ранее он их не учел в целях налогообложения.

Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость жилого дома, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.

При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость дома, внесенная в ЕГРН. В случае если она подлежит применению с начала года, в котором зарегистрирован переход права собственности. А если дом образован в течение года? Тогда учитывается кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

Кадастровая стоимость жилого дома может отсутствовать в ЕГРН на 1 января. В этом случае налогом НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи.

Обращаем внимание на то, что форма декларации, на которую идет ссылка, является актуальной. Её надо использовать в 2024 году за налоговый период 2023 года.

Полезно иметь в виду следующее. Доходы от продажи дома в декларации можно не указывать, имущественный вычет можно не заявлять. Да и саму декларацию можно не представлять.Это возможно в случае, если:

• продавец имеет право на имущественный вычет в отношении дома и
• сумма доходов от его продажи за календарный год не превышает установленный размер имущественного вычета. Напомним, что его величина составляет 1 млн рублей.

Подача налоговой декларации и уплата налога

Декларацию нужно подать в налоговую инспекцию по месту жительства. Не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода от продажи жилого дома.

Как подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ 

К декларации необходимо приложить копии документов, подтверждающих факт продажи жилого дома, а также его приобретение.

Декларацию можно подать лично или через представителя:

• непосредственно в налоговую;
• через МФЦ;
• направить почтовым отправлением с описью вложения;
• а также представить в электронной форме через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.

В случае подачи декларации лично или через представителя её нужно подготовить в двух экземплярах. Один экземпляр останется в налоговой. А на втором инспектор ставит отметку о принятии, указывает дату приема и возвращает его налогоплательщику.

Если декларацию подает представитель, то у него должна быть нотариальная доверенность. Допускается доверенность в форме электронного документа, подписанного электронной подписью. Если декларация отправляется по почте с описью вложения, то датой представления является дата ее отправки. При передаче декларации через личный кабинет налогоплательщика днем ее представления считается дата ее отправки. Днем представления налоговой декларации через МФЦ считается день ее приема Многофункциональным центром.

Исчисленный к уплате НДФЛ продавец должен перечислить в бюджет. Срок — не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Реквизиты для уплаты налога можно получить в налоговой инспекции.

Уплатить налог можно также через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС России. Также можно сформировать платежный документ, воспользовавшись сервисом «Уплата налогов физических лиц» на сайте ФНС РФ.