Закладная при ипотеке: зачем нужна и как используется

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца, к которым относятся право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Принадлежит закладная указанному в ней лицу. Основной особенностью закладной является то, что отчуждение имущественных прав, удостоверяемых ею, осуществляется путем составления на ней самой передаточной надписи и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).

Какие права удостоверяются закладной

Закладная – это, прежде всего, юридический документ, именная ценная бумага, содержащая информацию о заложенном имуществе (недвижимости, земле). Она предоставляет право её владельцу (как правило, кредитору) в случае невыплаты кредита стать собственником заложенного имущества и, соответственно, получить право пользования и распоряжения этим имуществом. Закладная подлежит обязательной государственной регистрации.

В настоящее время наибольшее распространение закладная получила при ипотечном кредитовании. Банки часто оформляют приобретаемый заемщиком с помощью кредитных средств объект недвижимости (например, квартиру) в залог. А оформление в залог происходит с помощью закладной. Как правило, закладная после составления банком подписывается заемщиком в момент получения кредитных средств. Полезно иметь в виду, что законом не запрещено оформление ипотечного займа без составления этого документа. То есть закладная при ипотеке оформляется не всегда.

Правила обращения закладной регулируются законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором прописаны основные положения о ней, такие как:

• её содержание;
• правила и порядок регистрации ее владельцев;
• правила исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;
• правила и порядок восстановление прав на утраченный документ.

Закладная на практике значительно ускоряет процессы с недвижимостью.

С учетом особенностей данной ценной бумаги закон предусматривает условия, при которых закладная может быть выдана. Такими условиями являются (они должны быть соблюдены одновременно):

1. обязательство должно быть выражено в денежной форме;
2. при заключении договора ипотеки обязательно должна быть указана сумма долга по ипотечному договору либо прописаны критерии, по которым можно однозначно установить размер задолженности;
3. в ипотечном договоре должно присутствовать условие о выпуске закладной.

 Ипотечный кредит: как оформить и получить 

Надо сказать, что законом об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрены случаи, при которых составление и выдача закладной не допускаются. Перечень этих случаев является исчерпывающим. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

• предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, а также право аренды имущества;
• ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора ипотеки не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной необходимо регистрировать только в том случае, если это предусматривается совместным решением бывшего и нового залогодержателя.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном законом об ипотеке (залоге недвижимости).

Как работает закладная

Залогом по закладной чаще всего выступают следующие объекты недвижимости:

• квартиры, жилые дома и их части;
• земельные участки;
• гаражи, садовые дома, дачи и прочие строения потребительского назначения.

Применение закладной популярно среди банков, которые специализируются на заключении ипотечных договоров и проведении ипотечных операций. Связано это с тем, что, кроме удобства и простоты формы, права по закладной относительно легко передавать.

Как же все происходит на практике, как работает закладная?

Банк, выдающий ипотечный кредит, включает в ипотечный договор условие об оформлении закладной, как обязательном условии выдачи ипотечного кредита.

После этого банк составляет закладную, а подписывает её заемщик, то есть лицо, которому банк выдает кредит (подписание происходит в момент получения в банке кредитных средств). Все это предполагает серьезную проверку всех условий, которые указаны в закладной, на соответствие кредитному договору.

Как у владельца закладной, у банка появляются права требовать от заемщика выполнения с его стороны обязанностей по ипотечному кредиту без предоставления прочих доказательств существования данного обязательства со стороны заемщика.

Заемщик, как должник по ипотечному обязательству, и банк, как законный владелец закладной, по соглашению могут изменить ранее установленные в данной ценной бумаге условия. Так, например, при частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, они могут заключить соглашение, которое может предусматривать изменение размера обеспечения, а также изменение предмета ипотеки. Отметим, что новое соглашение, так же как и договор ипотеки, должно быть нотариально удостоверено.

 Особенности покупки квартиры в ипотеку

При заключении указанного соглашения в нем предусматривается:

• либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом Росреестра в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;
• либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Такая ситуация (изменение условий ипотеки) может возникнуть, в частности, при передаче в залог строящегося объекта (объекта незавершенного строительства). Окончательная цена объекта (квартиры) может подлежать пересмотру в зависимости от фактического количества квадратных метров в квартире после регистрации объекта в органах технической инвентаризации.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, осуществляется в течение одного дня с момента обращения заявителя в Росреестр с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной осуществляется Росреестром, удостоверяется его подписью и скрепляется его печатью.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной, вместе с заявлением о внесении изменений заемщик и банк передают в Росреестр, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается банку вместо аннулированной закладной.

Аннулированная закладная хранится в архиве Росреестра до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. В случае, если осуществлялся депозитарный учет (хранение закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной, новая закладная должна содержать отметку о ее депозитарном учете с указанием наименования и места нахождения депозитария, в котором учитывались права на аннулированную закладную.

Содержание закладной

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает список данных и реквизитов, которые обязательно должны быть внесены на закладную.

Закладная должна включать в себя:

• слово «закладная», включенное в название документа;
• имя залогодателя (заемщика) и сведения о документе (как правило, паспорте) , удостоверяющем его личность;
• имя первоначального залогодержателя (банка) и сведения о документе, удостоверяющем его наименование и указание места нахождения;
• название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
• имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника;
• величину суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
• указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям, то указание сроков соответствующих платежей и размера каждого из них, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
• название и достаточное для идентификации описание недвижимого имущества (например, квартиры), на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
• подтвержденную заключением оценщика денежную оценку недвижимого имущества, на которое установлена ипотека;
• наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (заемщику), и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю (заемщику) право аренды, то в закладной должно быть указано точное название имущества, являющегося предметом аренды;
• указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
• подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
• сведения о государственной регистрации ипотеки. Сведения в закладной должны содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
• указание даты выдачи закладной залогодержателю (банку) и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись её аннулирование и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей.
• Перечисленные выше данные и реквизиты должны обязательно присутствовать в закладной. Если что-то из вышеперечисленного в документе отсутствует, то он не будет являться закладной. Но в неё могут быть дополнительно внесены и другие данные. Это никак не отразится на закладной, как документе, то есть не повлечет её недействительность.

Если в закладной не хватает места для внесения новых записей, то к ней прикрепляется добавочный лист.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому (прошиты), заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Довольно интересным представляется приоритет закладной по отношению к договору об ипотеке. Законом предусмотрено, что при несоответствии закладной договору об ипотеке верным считается содержание закладной.