Особенности покупки квартиры в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку покупатель должен заключить кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом квартиры. Ипотека должна быть обязательно зарегистрирована в органе Росреестра. До полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка. После погашения кредита залог прекращается, все права на квартиру переходят покупателю (заемщику), а регистрационная запись об ипотеке погашается.

Об особенностях покупки квартиры с использованием ипотечного кредита вы узнаете из статьи.

Как оформляется покупка квартиры в ипотеку

Использование ипотеки, то есть покупка квартиры за счет кредитных средств, с одновременной передачей покупаемой квартиры в залог банку до момента погашения кредита, является широко распространенным явлением.

Однако оформление ипотеки и покупка квартиры с использованием ипотечного кредита имеет определенные особенности. Эти особенности связаны:

Обо всех этих особенностях вы узнаете из статьи.

Договор об ипотечном кредите

В отношении квартиры, покупаемой за счет ипотечных кредитных средств, возникает залог, к которому применяются все законодательно установленные правила об ипотеке, если иное не предусмотрено письменным соглашением между заемщиком и банком.

При покупке квартиры в ипотеку заключаются два самостоятельных договора:

  • ипотечный кредитный договор заемщика (покупателя квартиры) с банком и
  • договор купли-продажи между продавцом и покупателем квартиры с использованием кредитных средств.

В указанных договорах обязательно должно содержаться условие об ипотеке приобретаемой квартиры.

Поговорим о договоре ипотечного кредита. Вернее, об особенностях такого договора.

Первая особенность. В кредитном ипотечном договоре должна быть определена полная стоимость кредита (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществляемых заемщиком платежей. Эта информация располагается в прямоугольных рамках в правом верхнем углу на первой странице договора.

Вторая особенность. Банк обязан представить заемщику график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов.

Третья особенность. Договор должен содержать условия о размерах неустойки (штрафа, пеней) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им. Причем, эти размеры не могут превышать:

  • ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
  • 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Четвертая особенность. На первой странице договора должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения им обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период) при определенных условиях. Обращаем внимание на то, что такое право возникает у заемщика только при одновременном соблюдении (наличии) следующих условий:

  •  размер кредита по кредитному договору не превышает 15 млн рублей;
  • условия договора ранее не изменялись по требованию заемщика;
  • предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика;
  • заемщик на день направления требования находится в трудной жизненной ситуации.

Пятая особенность. Банк не может требовать плату за исполнение обязанностей, возложенных на него законом. Это относится к услугам, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. К таким услугам, например, относятся операции по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договор может предусматривать иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

 Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке 

Договор с банком об ипотечном кредите может предусматривать выдачу закладной. Закладная – это ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может выдаваться как в документарной, так и в бездокументарной (электронной) форме.

Регистрация права собственности и ипотеки

Сам договор купли-продажи с использованием кредитных средств (в том числе ипотечных), влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации. Однако переход права собственности на квартиру и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Для государственной регистрации ипотеки в Росреестр необходимо представить следующие документы:

  • заявление залогодателя или залогодержателя;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • договор купли-продажи с использованием кредитных средств, и документы, прилагаемые к договору (указанные в нем в качестве приложений);
  • договор об ипотечном кредите;
  • закладную и документы, названные в закладной в качестве приложений.

Регистрация ипотеки квартиры производится в течение пяти рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, а при обращении через МФЦ – в течение семи рабочих дней. Если договор купли-продажи удостоверен нотариально, то сроки регистрации составляют, соответственно, три и пять рабочих дней. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

За регистрацию права собственности на квартиру в Росреестре необходимо уплатить госпошлину. При регистрации ипотеки госпошлина не уплачивается.

Размер госпошлины составляет 2 000 рублей. При обращении с заявлением и уплате госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Поговорим о некоторых особенностях, связанных с нотариальным удостоверением договора купли-продажи квартиры. Такое удостоверение договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным. Но если стороны хотят этого, то договор можно удостоверить в добровольном порядке.

Однако, полезно иметь в виду, что некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. К ним относятся сделки:

  • связанные с распоряжением квартирой на условиях опеки;
  • по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • по отчуждению долей в праве общей собственности;
  • с квартирами в случае, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав (Росреестр) по почте.

Обращаем внимание на то, что в случае нотариального удостоверения договора купли-продажи после 31.01.2019, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр обязан представить нотариус (но при условии, что стороны сделки не возражают против этого).

Некоторые особенности, связанные с ипотекой

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, не только сама квартира, но и доля в праве общей собственности на жилой многоквартирный дом. Это – одна из особенностей ипотеки.

При этом одним из ключевых моментов является оценка предмета ипотеки. Оценку стоимости должен проводить независимый оценщик. Это – важный момент, так как банк может настаивать на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик. На это надо обратить особое внимание.

Заложенная квартира обязательно должна быть застрахована. Это требование установлено законом об ипотеке (залоге недвижимости). Поэтому в случае, если заемщик не страхует квартиру, то банк может сам застраховать заложенную квартиру и потребовать от заемщика оплатить понесенные расходы.

Обращаем внимание на то, что страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону.

Поэтому попытку включить в договор об ипотечном кредите условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье (да еще и в конкретной страховой компании) можно расценивать как злоупотребление со стороны банка. Заемщик сам может решить, нужна ли ему страховка жизни и трудоспособности. Но при этом надо иметь в виду, что закон разрешает банку при отсутствии договора страхования жизни устанавливать более высокую процентную ставку.

Если передаваемая в ипотеку квартира находится в совместной собственности, то обязательно потребуется письменное согласие всех собственников. Если собственниками являются супруги, то потребуется согласие другого супруга, которое должно быть нотариально удостоверено.

Если в залог передается квартира, находящаяся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, то сделка предварительно должна быть согласована с органом опеки и попечительства.

Особенности залога (ипотеки) квартиры

Собственно залог квартиры, переданной в ипотеку, также имеет свои особенности. Это, прежде всего, особенности обременения и особенности снятия обременения.

Напомним, что под обременением понимаются права третьих лиц на квартиру. Термин «обременение» по сути означает препятствия для заемщика свободно и в полной мере осуществлять свои правомочия в отношении квартиры.

Рассмотрим эти особенности подробнее.

Особенности обременения.

Залогодатель (он же заемщик, он же собственник квартиры) сохраняет право пользования квартирой, переданной в ипотеку. Он может использовать её в соответствии с назначением (то есть проживать в ней), а также он может извлекать доходы.
Но, например, при сдаче заложенной квартиры в пользование третьим лицам, например при сдаче внаем, может потребоваться согласие банка (как залогодержателя). Такое согласие точно потребуется получить, если квартира предоставляется на срок, превышающий срок ипотеки, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия банка обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Особенности снятия обременения.

Как только ипотечный кредит, взятый на покупку квартиры, выплачен, залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган представляются:
а) в случае если закладная выдавалась:

  • заявление законного владельца закладной (банка) или совместное заявление залогодателя (собственника квартиры) и законного владельца закладной (банка) с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;
  • или заявление залогодателя (собственника квартиры) с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной (банка) об исполнении заемщиком своих обязательств в полном объеме (речь идет о погашении кредита). Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной (банка) и заверена его печатью (при наличии печати);

б) в случае если закладная не выдавалась:

  • совместное заявление залогодателя (владельца квартиры) и залогодержателя (банка);
  • или заявление залогодержателя (банка).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистратор погашает регистрационную запись об ипотеке в течение трех рабочих дней.

Госпошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не уплачивается.