Ипотечный кредит: как оформить и получить

Для того, чтобы оформить и получить ипотечный кредит необходимо выполнить несколько действий, о которых мы расскажем в статье. Напомним, что основной особенностью ипотеки является передача купленной квартиры в залог банку, выдавшему ипотечный кредит, на время пользования кредитными средствами.

Выбор банка

Выбор квартиры зависит от потребностей, возможностей и предпочтений покупателя. Хорошо, если покупателя все устраивает. И еще лучше, если он получил подтверждение продавца или его агента на продажу квартиры. Итак, выбор квартиры сделан. Надо выбрать банк.

Банки предлагают различные программы ипотечного кредитования. С этими программами и условиями не только предоставления, но также использования и возврата ипотечных кредитов можно ознакомиться как в отделениях банков, так и на их сайтах. Там же можно узнать перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления на получение ипотечного кредита.

При выборе банка и программы кредитования обязательно надо обратить внимание на основные условия ипотеки, то есть надо ознакомиться:

  • с процентной ставкой;
  • с порядком погашения кредита (внесения платежей по кредиту);
  • со сроком, на который выдаются кредиты (оформляется ипотека);
  • с размером ежемесячных выплат;
  • с условиями досрочного погашения кредита.

По результатам предварительного анализа условий ипотечного кредитования различных банков можно выбрать банк, в который покупатель квартиры придет за кредитом.

Будущий заемщик (покупатель квартиры) представляет в банк:

  • заявление (заявку) на предоставление ему ипотечного кредита;
  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
  • документы, подтверждающие его финансовое положение (например, справку о доходах) и трудовую деятельность (например, копию трудовой книжки).

Указанные документы заемщик передает в банк (как правило, в кредитный отдел). Если банк принимает положительное решение (одобряет кредит), то он указывает срок, в течение которого покупатель квартиры может оформить кредит.

Подбор квартиры и подготовка документов

Одобрение банка на кредит получено. Что дальше?

Дальше нужно начать сбор документов, необходимых для получения ипотечного кредита (если, конечно, покупатель не передумал и намерен оформить кредит).

Какие документы потребуются для представления в банк? У различных банков могут быть разные требования к документам, поэтому лучше выяснить это заранее. Связано это с тем, что банк после выдачи ипотечного кредита в каком-то смысле становится ипотечным собственником квартиры (она находится у него в залоге). В связи с этим трудно возразить желанию банка максимально исключить риски и обезопасить себя. Как правило, в перечень документов входят:

  • отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры;
  • документ, удостоверяющий личность продавца;
  • документ, подтверждающий согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры (в случае, если в этой квартире проживают несовершеннолетние граждане);
  • нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу или копия брачного договора (при наличии);
  • документы, подтверждающие основания возникновения права собственности продавца (например, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  • документ, подтверждающий право собственности продавца (свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписка из Росреестра);
  • проект договора купли-продажи;
  • письменное согласие всех собственников, если передаваемая в ипотеку квартира находится в совместной собственности.

В некоторых случаях банк может потребовать документы, подтверждающие наличие у заемщика (он же является покупателем) средств на первоначальный взнос (например, выписку со счета).

Напомним, что все перечисленные выше документы потребуются уже после одобрения банком кредита.

Банк рассматривает представленные документы, как правило, в течение трех — семи дней, после чего дает согласие на выдачу ипотечного кредита на покупку квартиры или отказывает в этом.

Заключение ипотечного кредитного договора

На следующем шаге заключается кредитный договор между заемщиком и банком. Это – один из ключевых моментов процедуры оформления ипотечного кредита.

Что надо знать о кредитном договоре?

Основной особенностью такого договора является обязательное размещение на первой странице информации о полной стоимости кредита и указание приблизительного размера среднемесячного платежа.

Вторая особенность состоит в том, что банк обязательно должен представить заемщику график платежей с информацией о суммах и датах платежей по ипотечному кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов.

Кроме того, в договорах об ипотечном кредите, заключенных после 31.07.2019, на первой странице должна содержаться информация о праве заемщика обратиться к банку с требованием о приостановлении исполнения своих обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период), а также об условиях, при наступлении которых у заемщика возникает данное право. Это – третья особенность договора.

Кредитным договором также может быть предусмотрена выдача банку закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Законом предусмотрена возможность выдачи закладной в документарной или бездокументарной (электронной) форме.

Отметим также, что обязательным условием ипотеки является страхование заложенной квартиры от рисков ее утраты или повреждения.

Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечного кредита должен содержать следующие условия:

  • о квартире (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры);
  • о стоимости квартиры;
  • о размере обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры);
  • о сроке кредита;
  • о том, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка.

Чаще всего текст договора готовит банк.

Несколько слов о расчетах между покупателем и продавцом. Передача денежных средств продавцу, как правило, происходит путем закладывания их в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка.

Продавец квартиры составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.

Банковская ячейка открывается сотрудником банка только после представления в банк договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности. Вместо договора может быть представлена выписки из Росреестра. Но в этом случае в ней в качестве собственника квартиры должен быть указан покупатель, а в качестве обременения должна быть установлена ипотека.