Любого гражданина, решившегося на покупку квартиры на вторичном рынке, в той или иной степени интересует алгоритм действий, связанных с покупкой. В статье мы постарались этот алгоритм описать, составив что-то типа пошаговой инструкции, которую можно использовать при покупке квартиры.
- Первый этап — взвесить плюсы и минусы будущей покупки
- Что нужно сделать до заключения договора (второй этап)
- Проверка прав продавца на квартиру
- Проверка продавца и ее значение
- Проверка прав третьих лиц на квартиру и оценка рисков
- Оценка рисков покупателя
- Заключение договора купли-продажи (третий этап)
- Договорные схемы приобретения квартиры
- Условия и порядок заключения договора о покупке квартиры
- Исполнение договора (четвертый этап)
- Регистрация перехода права собственности: порядок и особенности
- Передача квартиры покупателю
- Оплата договорной цены квартиры
- Взаимоотношения с организациями ЖКХ при покупке квартиры
Первый этап — взвесить плюсы и минусы будущей покупки
Если у вас на примете есть несколько квартир, то в отношении каждой из них вам надо взвесить все «за» и «против», все плюсы и все минусы.
К несомненным плюсам вторичного жилья относится то, что оно уже реально существует.
Плюсами также является то, что:
- права продавца на квартиру уже зарегистрированы и, значит, признаны государством. Это – очень важный момент;
- вы, как покупатель, после заключения договора с продавцом находитесь под защитой закона (продавец уже не может расторгнуть договор купли-продажи).
Но у вторичного жилья есть и свои минусы. Мы не будем их подробно описывать, а только лишь перечислим и кратко охарактеризуем.
Итак, к минусам относятся:
- потребительские минусы (часто покупатель может купить лишь то жилье, которое есть в наличии, и в том состоянии, в котором оно находится);
- технические минусы. К ним можно отнести возраст дома, а также не вполне удовлетворительное состояние как квартиры, так и самого дома;
- житейские минусы, то есть моменты, связанные с историей жизни предыдущих хозяев жилья (их болезни, преступления, совершенные к квартире и т.п.);
- юридические минусы, которые могут быть связаны как с нечистоплотностью продавца, так и с обстоятельствами, препятствующими переходу к продавцу прав на жилье.
Что нужно сделать до заключения договора (второй этап)
На данном этапе вам придется сделать несколько шагов, к которым относятся:
- проверка прав на недвижимость, имеющихся у продавца;
- проверка самого продавца, как физического лица;
- проверка прав третьих лиц на покупаемую квартиру;
- проверка самой квартиры;
- оценка рисков покупателя.
Рассмотрим эти шаги подробнее.
Проверка прав продавца на квартиру
Первое, с чего необходимо начинать, общаясь с продавцом, — это убедиться в том, что он вообще вправе распоряжаться квартирой, предлагаемой к продаже.
Согласно российским законам, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и даже считается возникшим с момента такой регистрации.
Из этого правила можно сделать один главный вывод: продавец, заявляющий, что он собственник, должен показать, что его право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
В настоящее время этот реестр ведется органами Росреестра.
Подтверждением прав может быть только выписка из ЕГРН, в которой отражаются актуальные на сегодняшний день данные о правах на квартиру.
Помимо выписки об основных характеристиках квартиры, вы можете также получить выписку о переходах прав на квартиру, в которой указывается, кто ранее был собственником этой квартиры и когда было зарегистрировано его право.
Итак, по общему правилу продавец должен быть указан как собственник в актуальной выписке из ЕГРН. Такую выписку вам, как покупателю, лучше получать самостоятельно, чтобы не зависеть от продавца. От него можно получить лишь информацию об описании объекта: адрес квартиры, ее кадастровый номер.
Следует особо отметить, что если продавец не указан в выписке из ЕГРН как собственник, то это не всегда означает, перед нами мошенник. Дело в том, что существуют по крайней мере три ситуации, когда собственник в ЕГРН не зарегистрирован.
Для подтверждения своего права распоряжаться таким объектом продавец должен показать основания возникновения права:
- договор о приватизации;
- договор купли-продажи, договор дарения, мены;
- справку из жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
- свидетельство о праве на наследство и др.
Продавец для подтверждения своего права может продемонстрировать свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, в котором будет указано, что данному наследнику принадлежит то самое имущество, которое продается. Впрочем, полностью доверяться ему нельзя, поскольку законодательство предусматривает возможность появления других наследников уже после того, как свидетельство было выдано.
Если вы столкнулись с такой ситуацией, то требуйте от продавца сначала зарегистрировать его право (тогда проверку всех этих документов будут осуществлять сотрудники Росреестра) и лишь потом заключайте договор и тем более платите деньги.
В подтверждение своего права продавец может представить справку о полной выплате своего пая, выданную правлением кооператива. Но в данной ситуации также целесообразно заключать договор только после того, как продавец зарегистрирует свое право на квартиру сам.
Проверка продавца и ее значение
Итак, вы получили уверенность, что продавец имеет право продавать выбранное нами жилье. Достаточно ли этого? К сожалению, нет. Необходимо провести еще целый ряд проверочных мероприятий и в первую очередь проверить благонадежность самого продавца.
Зачем это нужно? Затем, что с 1 октября 2015 года обычные граждане, никогда не занимавшиеся предпринимательской деятельностью, могут быть признаны банкротами.
Поэтому, чтобы не оказалось, что деньги за квартиру отданы банкроту, которого уже и след простыл, а приобретение остановлено в связи с ограничением на распоряжение имуществом, необходимо проверить, нет ли информации о банкротстве в отношении продавца.
Эту информацию можно почерпнуть из Единого федерального реестра сведений о банкротстве, находящегося на сайте bankrot.fedresurs.ru. На этом ресурсе в обязательном порядке публикуется информация о начале банкротства и о наиболее существенных моментах проведения процедуры банкротства.
Полезно иметь в виду, что между началом процедуры банкротства и внесением данных в реестр о банкротствах может быть интервал в несколько месяцев.
Поэтому лучше подстраховаться и попытаться узнать возможном начале процедуры банкротства. Для этого надо обратиться к электронной системе арбитражных судов (именно они рассматривают дела о банкротстве). На сайте kad.arbitr.ru содержится информация обо всех делах, рассматриваемых арбитражными судами. Надо выбрать дела о банкротстве и посмотреть, выступает ли продавец в них в роли кредитора (что вполне нормально) или же в роли должника (и вот это уже дает основания для беспокойства).
Наконец, имеет смысл проверить сайт ФССП России на предмет того, нет ли исполнительных производств в отношении продавца. Информация об исполнительных производствах является открытой и может быть найдена на сайте fssprus.ru/iss/ip. Если обнаруживаются неоконченные исполнительные производства в отношении продавца, то это также повод задуматься над целесообразностью покупки.
Проверка прав третьих лиц на квартиру и оценка рисков
Одна из самых неприятных ситуаций, которая может случиться с покупателем жилья, — это наличие прав посторонних лиц на квартиру. Эти права могут быть самыми разными, а потому могут привести к непредвиденным дополнительным расходам, невозможности пользоваться жильем, а также к утрате приобретенного права.
Наиболее распространенной ситуацией является залог недвижимости (ипотека).
Итак, при приобретении квартиры, обремененной ипотекой, надо иметь в виду, что в случае неисполнения своих обязательств тем, за кого был дан этот залог (а это может быть и прежний собственник — продавец, и какой-нибудь из предшествовавших ему собственников, а может, — и вовсе постороннее лицо), можно запросто лишиться этой квартиры.
Собственник заложенной квартиры в любой момент до момента её продажи может прекратить обращение взыскания, полностью выплатив долг. Поскольку контролировать должника и следить за своевременностью исполнения им обязательств практически невозможно, приобретение заложенной квартиры является рискованным делом. Однако оно не является невозможным.
Существует два варианта поведения при покупке заложенной квартиры:
- Первый вариант — требовать учета суммы долга по ипотеке в цене, то есть требовать уменьшения покупной цены на сумму, в обеспечение которой установлена ипотека. Это, однако, зачастую не устраивает продавца, ведь если он будет в дальнейшем гасить долг, то эта сумма будет постоянно уменьшаться, но никто не доплатит ему покупную цену.
- Второй вариант — сразу же погасить задолженность. Это возможно даже без согласия кредитора, если ипотека дана в счет обеспечения кредита, выданного физическому лицу (наиболее распространенная ситуация). В этом случае сам закон дает возможность досрочно погасить долг.
В данном варианте часть покупной цены сразу же будет направлена на погашение долга, в результате чего залог прекратится.
После погашения задолженности залогодержатель (как правило, это банк) должен самостоятельно подать заявление в Росреестр о снятии обременения с квартиры. Если же он этого не сделает, снимать запись об ипотеке придется через суд, что отнимет до полугода времени, а также повлечет затраты на юристов в процессе. Поэтому даже несмотря на то, что приобретение заложенной квартиры не запрещено и может быть осуществлено относительно безопасно, перед тем как заключать договор, следует обстоятельно взвесить все плюсы и минусы.
Оценка рисков покупателя
Подведем краткий итог сказанному выше, то есть описанной выше пошаговой инструкции. Как мы уже отметили, перед приобретением жилого помещения нужно получить и проверить довольно много сведений о самой квартире, о её истории, о продавце, о проживающих и ранее проживавших в помещении людях, об обременениях жилья и многое другое.
Суммируя вышесказанное, отмечаем, что перед покупкой в любом случае покупателю необходимо изучить:
- выписку из ЕГРН;
- документы, на основании которых продавец получил квартиру в собственность;
- справку о зарегистрированных в квартире лицах;
- сведения о задолженности и судах продавца на сайтах судов и ФССП России.
Необходимость изучения других документов зависит уже от особенностей приобретения квартиры или от особых обстоятельств.
В то же время, как было отмечено, даже изучив всю информацию, невозможно застраховаться от оспаривания прав покупателя на приобретаемую им квартиру и от её изъятия в будущем. По этой причине следует предпринять меры, направленные на минимизацию возможного ущерба от таких непредсказуемых претензий.
Прежде всего, следует оговаривать оплату (полностью или в значительной части) только после регистрации перехода права собственности к покупателю либо предусматривать такие способы оплаты, которые позволят защитить и продавца, и покупателя.
Кроме этого, можно застраховать свои права в страховой компании. Это так называемое страхование титула. Его достаточно часто требуют банки, выдающие кредиты для приобретения жилья, но такая страховка полезна и тогда, когда жилое помещение приобретается без привлечения заемных средств. При ее наличии, если в будущем права покупателя на квартиру будут успешно оспорены кем-нибудь либо произойдет изъятие квартиры, страховая компания выплатит согласованную в договоре страхования сумму. Это позволит если не сохранить жилье, то хотя бы минимизировать финансовые потери от такого неприятного события.
Более того, покупатель, заключивший такой договор титульного страхования, получит экспертизу документов на квартиру со стороны профессиональных специалистов, работающих на страховую компанию: эта компания, рассчитывая размер страховых взносов, должна оценить риски утраты права собственности. Поэтому, несмотря на некоторые дополнительные расходы, страхование титула оправдывает себя.
Заключение договора купли-продажи (третий этап)
Данный этап включает несколько шагов.
Договорные схемы приобретения квартиры
Как правило, если жилое помещение приобретается на вторичном рынке, то делается это на основании договора купли-продажи. Это – наиболее распространенный вариант оформления покупки квартиры.
Договор купли-продажи считается одним из самых простых договоров. Действительно, одна сторона передает имущество (квартиру), другая — платит за него деньги, после этого стороны ничто не связывает.
Однако договорные схемы по купле-продаже могут быть и довольно сложными, что приводит к усложнению договора купли-продажи, например, в случае, когда предполагается передача квартиры и денег не между двумя сторонами, а между большим количеством участников.
Например, один человек приобретает квартиру, но при этом, чтобы заплатить за нее, ему нужно предварительно продать имеющийся у него дом. В свою очередь, продавцу квартиры надо приобрести другое жилье, в которое он будет выезжать.
Соответственно, в таких случаях необходимо предусмотреть оплату приобретаемой квартиры после продажи дома и получения денег за него, а фактический въезд покупателя в квартиру — с приобретением ее продавцом другого жилья.
А теперь усложним ситуацию, например, с одной стороны, допущением, что часть цены за квартиру будет выплачиваться за счет заемных средств и квартира подлежит обременению ипотекой, а с другой стороны — подозрительностью личности продавца квартиры. Предположим, мы знаем, что он намерен переехать в меньшее жилье, а полученную разницу в стоимости направить на удовлетворение своих порочных потребностей, что не добавляет ему доверия.
При формулировании условий договоров в таких отношениях необходимо взаимно увязать все договоры между собой, предусмотреть гарантии интересов всех участников.
Кроме договоров купли-продажи могут быть и другие способы, а, точнее, договоры, на основании которых можно получить жилье в собственность.
К таким договорным схемам, в частности, относятся:
- приобретение жилья по договору мены;
- приобретение квартиры по договору ренты или его разновидности — договору пожизненного содержания с иждивением;
- приобретение жилья по договору дарения.
Условия и порядок заключения договора о покупке квартиры
Договор покупки жилья, обязательно должен заключаться в письменной форме, в некоторых случаях он должен быть удостоверен нотариусом (например, если покупается жилье, принадлежащее нескольким собственникам, которые продают все свои доли одновременно). Договор подписывается продавцом и покупателем.
Количество экземпляров договора должно быть на один больше количества участников сделки. Если в сделке участвуют только продавец и покупатель, то оформляется три экземпляра договора.
Основным содержанием договора являются его условия.
В любом договоре о продаже недвижимости должны быть как минимум два обязательных (существенных) условия:
- условие о предмете;
- условие о его цене.
Без этих условий договор будет считаться незаключенным.
В рамках данной статьи мы опускаем подробности, связанные с условиями договора. Отметим лишь, что сторонам рекомендуется включать в договор, помимо типовых, все те условия, которые они считают важными для ебя.
Исполнение договора (четвертый этап)
Регистрация перехода права собственности: порядок и особенности
Итак, договор заключен. Но окончательно право собственности будет принадлежать покупателю только с того момента, как в органах Росреестра будет произведена регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником остается продавец.
Поэтому покупателю рекомендуется как можно скорее после заключения договора представить в Росреестр документы для регистрации перехода права от продавца к покупателю.
Если договор составлялся в нотариальной форме, передачу документов для регистрации может осуществить сам нотариус. Более того, в настоящее время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок регистрации, и избежать ее приостановления.
Если стороны самостоятельно передают документы на регистрацию, они могут это сделать непосредственно в органах Росреестра либо через МФЦ.
Для регистрации перехода права собственности требуется следующий набор документов:
- заявление о регистрации, подписанное обеими сторонами;
- квитанции об уплате государственной пошлины;
- не менее двух экземпляров договора купли-продажи;
- акт приема-передачи помещения, если только в договоре не указано, что акт не составляется.
Передача квартиры покупателю
Как правило, передача жилья покупателю производится до того, как сдаются документы для регистрации перехода права собственности. Однако это не является обязательным требованием закона, и очередность этих действий может быть изменена в договоре.
При передаче обычно составляется акт приема-передачи. Зачастую он выглядит как сугубо формальный документ, в котором просто констатируется, что продавец передал, а покупатель принял жилое помещение. Более того, в договоре можно предусмотреть, что акт не составляется. Но в то же время отсутствие акта не позволяет надлежащим образом зафиксировать выявленные при передаче недостатки, а значит, его отсутствие оставляет возможность продавцу в будущем, при предъявлении претензии, заявить, что недостатки возникли после передачи помещения и за них он уже не отвечает.
Исходя из всего сказанного отметим, что акт приема-передачи лучше составлять и целесообразно как можно полнее отражать в нем, в каком состоянии передавалось помещение и что передавалось вместе с ним.
Оплата договорной цены квартиры
Вариантов оплаты квартиры по договору существует множество. Стороны должны в договоре отразить ключевые моменты, связанные с ценой и оплатой. К этим моментам относятся:
- сумма покупной цены;
- порядок оплаты;
- способ расчетов.
Рассмотрим их подробнее.
Сумма покупной цены
В договоре лучше указывать реальную стоимость квартиры. Да, заниженная цена позволяет продавцу экономить на налогах. Но она несет риски для покупателя. Ведь в случае оспаривания договора покупатель не сможет вернуть себе всю сумму, которую он заплатил.
Более того, само по себе приобретение квартиры по заниженной стоимости (а по документам это будет выглядеть именно так) почти автоматически делает такую сделку подозрительной и ставит ее под удар в случае будущего оспаривания.
Также низкая цена приобретения, как правило, рассматривается как показатель недобросовестности покупателя, а это тоже зачастую имеет значение при возникновении споров о принадлежности имущества.
Таким образом, занижая указанную в договоре покупную цену, покупатель создает дополнительные риски для себя.
Порядок оплаты
Уплата покупной цены может производиться одномоментно либо несколькими платежами. Общим правилом является разовый платеж, который должен производиться непосредственно до или сразу после передачи имущества. Закон не уточняет, когда именно — до или после. Во избежание споров в договоре следует однозначно определять момент, когда должна быть произведена оплата.
Если оплата производится несколькими платежами, то порядок оплаты должен быть обстоятельно прописан в договоре.
Сторонам сделки рекомендуется по возможности не соглашаться с использованием в договоре термина «задаток».
Способы расчетов
Платежи по договору могут производиться как в наличной, так и в безналичной форме.
При уплате покупной цены наличными деньгами покупателю необходимо получить от продавца расписку в их получении.
При безналичных расчетах самое главное убедиться, что деньги поступают действительно на счет продавца. Для этого необходимо очень точно указывать его платежные реквизиты, лучше всего, если они будут содержаться в документе, исходящем из самого банка, в котором продавцу открыт счет.
Безналичные расчеты позволяют производить платежи таким образом, чтобы обезопасить обе стороны. Так, при расчетах может использоваться аккредитив.
В самых общих чертах аккредитив представляет собой заранее выделенную сумму денег, которая находится на специальном банковском счете, открытом покупателем в пользу продавца.
Причем выплата этих денег будет произведена банком уже без всякого участия со стороны покупателя — по представлении продавцом документов, которые были указаны при открытии аккредитива. В нашем случае это может быть, например, выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
Аналогичным образом могут осуществляться расчеты с использованием счета эскроу. Это относительно новый институт в отечественной банковской практике. Такой вид счетов предусмотрен в законодательстве с 1 июля 2014 г.
Счет эскроу может быть открыт покупателем в пользу продавца, внесенная на этот счет сумма блокируется банком до получения согласованных при открытии счета документов — например, опять же, выписки из ЕГРН о переходе права собственности к покупателю. После поступления таких документов сумма со счета выплачивается банком продавцу, при непоступлении к истечению срока действия счета — возвращается покупателю. По сути, схема полностью аналогична аккредитиву, отличается только документооборот.
С 1 июня 2015 г. похожие на аккредитив и эскроу расчеты можно осуществлять и с участием нотариуса. Для этого в договоре надо предусмотреть, что расчеты по нему производятся через депозит нотариуса. При этом выдачу денег с депозита стоит оговорить опять же получением выписки из ЕГРН о состоявшемся переходе права собственности на квартиру.
Некий аналог аккредитива используется и при наличных расчетах — это расчеты с использованием банковской ячейки. Вся покупная цена или ее часть вносится наличными в присутствии обеих сторон в банковскую ячейку, которая запирается. По соглашению между сторонами и банком доступ продавца к ячейке разрешается только при представлении им согласованных документов — той же выписки из ЕГРН с указанием на переход права собственности к покупателю.
Взаимоотношения с организациями ЖКХ при покупке квартиры
После покупки жилья новому собственнику нужно заключить договор с организациями ЖКХ для получения коммунальных ресурсов и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.
Ответственность покупателя за несение расходов на общее имущество и за оплату коммунальных услуг возникает с момента регистрации за ним права собственности. По этой причине ранее накопленные долги не могут быть предъявлены новому собственнику и не могут являться препятствием к заключению договора с ним. Также, разумеется, накопленная задолженность по коммунальным платежам никоим образом не препятствует продаже квартиры.
Продавцы нередко получают справку об отсутствии задолженности, но она необязательна. Тем не менее получение такой справки может быть полезно с точки зрения уменьшения рисков конфликтов с управляющей компанией или иной организацией, обеспечивающей коммунальные услуги. Ранее накопившаяся задолженность может быть предъявлена только к тем, кто был собственником имущества, когда такая задолженность образовалась.
Несколько более специфична оплата коммунальных ресурсов, потребление которых учитывается счетчиками: при заключении договора с управляющей компанией следует провести фиксацию показаний приборов учета, чтобы от этих показаний отсчитывать впоследствии объем потребленных уже новым собственником ресурсов. Во избежание предъявления к оплате потребленных прежним собственником ресурсов целесообразно отразить текущие показания счетчиков в акте приема-передачи квартиры.