Одним из важных шагов при покупке квартиры является проверка наличия у продавца права собственности на эту квартиру. О том, как это сделать и на что обратить внимание, вы узнаете из статьи.
Выписка из ЕГРН как подтверждение права собственности
Распоряжаться имуществом, в том числе квартирой, может только собственник. Поэтому покупатель должен обязательно убедиться, что квартиру ему продает гражданин, являющийся её собственником.
В соответствии с российским законодательством право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации. Регистрацию права собственности осуществляет Росреестр, точнее, его отделения по России. Физически регистрация права означает внесение соответствующей записи о недвижимости и её собственнике в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Все вышесказанное означает, что право продавца, как собственника квартиры, должно быть зарегистрировано в ЕГРН.
До недавнего времени при регистрации права собственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права. Его форма несколько менялась со временем, но всегда это был официальный документ с водяными знаками, гербом и печатью. Многие продавцы квартир до сих пор в подтверждение своего права показывают такие свидетельства и считают, что если у них на руках оригинал свидетельства, то их право безусловно подтверждено. На самом деле это не совсем так. Свидетельство отражает лишь только ту информацию, которая имелась в реестре на момент его выдачи. Но все, что происходило с квартирой после выдачи свидетельства, в самом свидетельстве никак не отражалось.
Более того, в случае утраты свидетельства собственник без проблем мог получить его дубликат. При этом в дубликате указывалось, что он выдан вместо свидетельства за серией и номером такими-то от такого-то числа.
Недобросовестный гражданин (а точнее, мошенник), намеревавшийся дважды продать одну и ту же квартиру, мог получить дубликат, в дополнение к подлинному свидетельству, не потеряв его, а затем продать квартиру, сдав на регистрацию полученный им дубликат. В дальнейшем оставшийся у него оригинал свидетельства он мог предъявить второму покупателю, подтверждая, что он все еще остается собственником.
Действующий в настоящее время порядок регистрации права уменьшает риски, связанные и покупкой квартиру у не собственника. С 15 июля 2016 года свидетельства при регистрации права на недвижимость не выдаются вообще, а ранее выданные свидетельства ни в коем случае не могут быть единственным подтверждением прав продавца.
В настоящее время подтверждением права собственности гражданина является выписка из ЕГРН, в которой отражаются актуальные данные о квартире и правах на неё. Выписку из ЕГРН о любом объекте недвижимости (в том числе о квартире) может получить любой гражданин за относительно небольшую плату. Выписку можно получить в отделениях Росреестра, в МФЦ или же в электронном виде — через сайт Росреестра. Электронная выписка имеет точно такую же юридическую силу, как и бумажная.
В выписке из ЕГРН указываются:
- описание квартиры, в том числе её кадастровый номер (это уникальный номер, который является главным идентификатором любого объекта недвижимости), адрес, площадь, тип объекта и его назначение, этаж, на котором располагается квартира, а также её кадастровая стоимость;
- сведения о кадастровом учете;
- сведения о правах на квартиру, в том числе фамилия, имя и отчество собственника, номер и дата государственной регистрации права, а также, если есть, — обременения прав (например, залог, аренда и т.п.), дата и основания их возникновения, срок действия.
Помимо выписки об основных характеристиках квартиры, можно получить также выписку о переходах прав на неё, в которой указывается, кто ранее был собственником этой квартиры и когда было зарегистрировано его право.
Итак, по общему правилу продавец должен быть указан как собственник в актуальной выписке из ЕГРН. Такую выписку покупателю лучше получать самостоятельно, чтобы не зависеть от продавца. От него можно получить лишь информацию об описании объекта: адрес квартиры, ее кадастровый номер.
А если собственник квартиры не указан в выписке из ЕГРН?
Бывают ситуации, когда продавец в выписке из ЕГРН не указан. Что это означает и как быть в такой ситуации? Означает ли это, что перед нами, если не мошенник, то, по крайней мере, не собственник квартиры? Далеко не всегда.
Есть несколько случаев, когда покупать квартиру можно даже в случае, если продавец как собственник в ЕГРН не зарегистрирован.
Рассмотрим эти случаи подробнее.
Для подтверждения своего права распоряжаться такой квартирой продавец должен представить документы, подтверждающие основания возникновения права. К таким документам могут относиться:
- договор о приватизации (он может называться по-разному, например договор о безвозмездном приобретении в собственность, о приватизации, о передаче в собственность, или же и вовсе быть без названия);
- договор купли-продажи (у него также может быть другое название, но это не имеет решающего значения), договор дарения, мены;
- справку из жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
- свидетельство о праве на наследство и др.
При ознакомлении с такими документами покупатель оказывается в довольно сложной ситуации, поскольку ему придется оценить действительность документов, составленных по давно уже не действующим правилам. В то же время покупателя несколько защищает то, что при регистрации перехода права собственности от продавца сотрудники Росреестра также должны будут проверить эти документы, и в случае их недостаточности или недействительности они откажут в регистрации. Поэтому, если договором купли-продажи квартиры предусмотрена оплата после регистрации, покупатель не потеряет свои деньги.
Продавец для подтверждения своего права может показать свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, в котором будет указано, что данному наследнику принадлежит та самая квартира, которая продается. Впрочем, всех рисков это не исключает, так как уже после выдачи свидетельства о наследстве могут появиться другие наследники.
По этой причине в таких случаях имеет смысл требовать от продавца сначала зарегистрировать его право (тогда проверку всех этих документов будут осуществлять сотрудники Росреестра) и лишь потом заключать договор, а тем более платить деньги.
В подтверждение своего права продавец может представить справку о полной выплате своего пая, выданную правлением кооператива. Но в большинстве ситуаций покупателю довольно сложно оценить подлинность и юридическую силу такой справки. Поэтому рекомендуется заключать договор на покупку квартиры только после того, как продавец зарегистрирует свое право сам.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что, если право продавца не зарегистрировано, но возникло без регистрации, то покупатель может взять на себя проверку тех документов, на основании которых возникло это право, либо поручить эту проверку сотрудникам Росреестра, предложив продавцу сначала зарегистрировать свое право, а уж потом заключать с ним договор.
Еще раз отметим, что проверка, осуществляемая Росреестром, не исключает возможности оспаривания прав продавца в будущем со стороны третьих лиц, но существенно уменьшает вероятность отказа в признании его права по каким-нибудь простым основаниям, например, в случае отсутствия необходимых реквизитов в документах.
Закон не запрещает заключить договор купли-продажи даже с тем, у кого и вовсе нет никакого права в отношении продаваемой квартиры. Ведь в таком договоре может быть условие о том, что продавец обязуется приобрести (зарегистрировать) право до того, как наступит срок исполнения такого договора.
Дополнительные шаги по проверке прав
Итак, покупатель имеет на руках выписку из ЕГРН, в которой продавец указан как собственник квартиры. Достаточно ли этого? Нет, недостаточно.
Для того, чтобы считаться добросовестным приобретателем, покупатель должен также изучить документы и основания, по которым эти данные были в ЕГРН внесены.
Какие это могут быть документы и на что покупатель должен обратить внимание?
- Во-первых, это может быть договор, на основании которого продавец получил квартиру в собственность (договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены и т.п.). Здесь целесообразно свериться уже с выпиской о переходе прав на предмет того, заключен ли этот договор с тем, кто предшествовал продавцу в списке собственников.
- Во-вторых, это может быть свидетельство о праве на наследство, если квартира была унаследована продавцом. Здесь также полезно проверить, был ли наследодатель указан как собственник (впрочем, его право могло быть не зарегистрировано, так что сведения о нем в реестр могли и не попасть).
- В-третьих, продавец может быть первым собственником, например, купив квартиру по договору долевого участия в строительстве, или же будучи членом жилищно-строительного кооператива. В этих случаях прежнего собственника искать бессмысленно, но также полезно посмотреть договор долевого участия, справку о выплате паевых взносов.
Может ли выступать продавцом не собственник квартиры? Да, может, но только в некоторых случаях.
Прежде всего это возможно, если сам собственник поручил кому-нибудь другому продать его квартиру. Как правило, при этом выдается доверенность, в которой описываются полномочия представителя. Для заключения договора купли-продажи и для получения денег по нему нотариальная доверенность не требуется, а значит, доверенность может быть составлена в простой письменной форме. Кто может поручиться, что такая доверенность действительно выдана собственником и без какого бы то ни было принуждения со стороны?
В связи с этим со стороны покупателя будет проявлена должная осмотрительность, если он потребует представления нотариальной доверенности.
Но даже если доверенность составлена в нотариальной форме, по ее внешнему виду практически невозможно понять, подлинная она или же печать и подпись нотариуса подделаны.
Для проверки нотариальных доверенностей действует поддерживаемый Федеральной нотариальной палатой ресурс reestr-dover.ru, зайдя на который можно выяснить:
- действительно ли такая доверенность выдавалась;
- выдавалась ли она этим продавцом;
- не была ли она отменена.