Особенности вторичного рынка жилья

Вторичным рынком жилья называют жилье, а точнее, его приобретение из имеющегося в наличии на момент покупки. Покупка готовой квартиры, дома у его нынешнего собственника является, пожалуй, самым простым и очевидным способом стать собственником такого жилья.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке имеет несомненные плюсы, но также имеет и минусы, о которых мы расскажем в статье.

Плюсы покупки жилья на вторичном рынке

Основным несомненным плюсом является возможность для покупателя предварительно осмотреть жилье, оценить, насколько оно пригодно для проживания и насколько оно соответствует информации, полученной от продавца.

В рамках предварительного осмотра можно пообщаться как с продавцом, так и с его соседями, нанимателями, если они есть, выяснить, насколько комфортно проживание, не проживают ли в смежных квартирах шумные соседи, нет ли на первом этаже дома злачного заведения и т.п.

Еще одним плюсом вторичного жилья является то, что оно уже реально существует. Это позволяет покупателю сразу после проведения сделки купли-продажи въехать в него, избавив себя от необходимости ждать окончания строительства, снимать жилье где-то еще, переживать, если сроки строительства нарушаются.

Вторичное жилье имеет также и юридические плюсы, основной из которых состоит в том, что права продавца на жилой объект уже зарегистрированы и, значит, признаны государством. Это – очень важный момент.

К еще одному юридическому плюсу можно отнести защищенность покупателя после заключения договора купли-продажи. Это означает, что если продавец после заключения договора вдруг передумает, то покупатель может обратиться в суд с иском об изъятии этого жилья у продавца и принудительной передаче его покупателю.

Многочисленные плюсы приводят к тому, что приобретение жилья на вторичном рынке, как правило, дороже жилья, имеющегося на первичном рынке. И связано это, прежде всего, с тем, что первичный рынок по своей природе является более рискованным, хотя бы потому, что договор на первичное жильё заключается и исполняется еще до появления самого жилого объекта.

Минусы вторичного жилья

Но у вторичного жилья есть и свои минусы. Часть из них является чисто потребительскими, так как купить можно только то жилье, которое есть в наличии, и в том состоянии, в котором оно находится.

К техническим минусам можно отнести возраст дома и его не вполне удовлетворительное состояние. Квартира в старом доме потребует от покупателя изрядных вложений в ремонт. Хотя в некоторых случаях (если проблемы касаются общего имущества дома, таких как канализация, водопровод и т.п.) усилий покупателя для их устранения будет недостаточно.

Да и конструкция старого дома может не соответствовать современным требованиям. В доме может не быть лифта, централизованного подвода газа на кухню и т.п.

Чем старше дом, тем больше в его жизни было различных ремонтов, перестроек, дополнений. Порой достаточно сложно установить, что и когда делалось, какова прочность того, что было сделано, и сколько оно еще прослужит.

Многие особо восприимчивые покупатели могут относить к минусам не только технические недочеты, но и чисто житейские минусы, то есть моменты, связанные с историей жизни предыдущих хозяев жилья (их болезни, преступления, совершенные к квартире и т.п.).

К житейским минусам можно отнести также не отвечающий ожиданиям покупателя микроклимат в соседском сообществе дома, в результате чего у покупателя могут возникнуть проблемы общения с соседями.

Отдельно следует упомянуть юридические минусы. Они могут быть связаны как с нечистоплотностью продавца, так и с обстоятельствами, препятствующими переходу к продавцу прав на жилье.

Продавец может оказаться мошенником, не имеющим никаких прав на продаваемое жилое помещение. В этом случае покупатель после оплаты сделки по подделанным документам останется один на один с подлинными собственниками, а также со своим банком, который дал ему деньги в кредит для приобретения жилья (если покупатель брал кредит).

Продаваемая квартира может быть арестована за долги продавца или заложена, на нее могут претендовать другие лица или требовать, чтобы с ними согласовали продажу.

Может также выясниться, например, что продавец задолжал за капитальный ремонт, и покупатель обнаружит, что теперь он должен изрядную сумму.

Чтобы минимизировать юридические риски, покупатель должен еще до заключения договора провести целый ряд проверочных мероприятий. Проведя проверки и получив необходимую информацию, нужно понимать, что с ней дальше делать. Часть рисков может быть устранена особыми договорными условиями, получением необходимых согласий и т.п. Некоторые же из рисков устранить невозможно, поэтому покупателю придется оценить вероятность их наступления и исходя из этого предпринять меры по минимизации их последствий.