Счета эскроу: что это такое

Введение эскроу-счетов призвано защитить участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. С 1 июля 2019 года все застройщики в РФ перешли к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

Что же это такое эскроу? В чем состоит выгода этого счета для всех сторон сделки по купле-продаже квартиры? Снижаются ли риски для покупателя квартиры быть обманутым и потерять квартиру, еще не став ее собственником? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в статье.

Суть эскроу-счета

В течение многих лет государство спокойно наблюдало за тем, как застройщики обманывали дольщиков, фактически забирая у них их деньги и оставляя без квартир. К 2018 году ситуация обострилась настолько, что не замечать её стало уже невозможно. И Правительство после мучительных раздумий предложило реформу механизмов финансирования и рефинансирования жилищного строительства, реализация которой должна обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, минимизировав появление новых обманутых дольщиков.

Целью всего этого, по-видимому, было пресечение обмана дольщиков на рынке жилья, особенно когда вопрос обманутых дольщиков затрагивает жилье, строящееся по ипотечным программам с использованием кредитов.

С 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства, в том числе по договорам долевого участия.

Так, что же такое эскроу-счета?

Счет эскроу — это особый банковский счет. На него покупатель квартиры зачисляет деньги, предназначенные для оплаты квартиры. На этом счете деньги блокируются. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в договоре между покупателем и застройщиком. Банк выступает в качестве гаранта. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон. То есть, говоря простыми словами, в сделке появляется еще одно звено контроля — это банк.

Такая схема, по мнению авторов нововведений, должна защитить дольщиков в случае банкротства компании-застройщика или срыва сроков строительства. Основная цель введения эскроу-счетов, прежде всего, снижение рисков в случае банкротства застройщика и срыва сроков строительства.

Если в течение срока действия эскроу-счета условия, указанные в договоре (в частности, договоре долевого участия), не выполняются, то деньги возвращаются покупателю. Но пока договор действует, покупатель не имеет доступа к деньгам на счете даже в случае крайней необходимости. Привлеченные средства до ввода строительного объекта в эксплуатацию замораживаются в уполномоченных банках на эскроу-счетах. А вместо этих средств банки дают застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования.

В случае расторжения, прекращения или одностороннего отказа одной из сторон (дольщика или застройщика) от договора, денежные средства, внесенные на счет эскроу, возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком, и они получат назад свои деньги либо получат квартиры, если никаких проблем при строительстве не возникнет.

Обращаем внимание на то, что денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн рублей.

Как и на открытие и ведение любого счета, эскроу-счет также регулируется договорными отношениями, предусмотренными ст. 926.1 Гражданского кодекса РФ. Договор об открытии эскроу-счета подписывается каждой из трех сторон, а именно:

  • покупателем квартиры, так как именно его деньги вносятся на счет;
  • продавцом квартиры;
  • агентом, то есть банком.

В договор включаются следующие условия:

  • предмет или сумма денежных средств, подлежащая зачислению, с указанием валюты;
  • порядок действий банка (как гаранта) после того, как стороны сделки исполнят свои обязательства;
  • права и обязанности покупателя и продавца;
  • порядок разрешения споров. Если покупатель и продавец находятся в разных регионах, можно указать, в каком суде будет рассматриваться иск в случае, если стороны не смогут решить проблему в досудебном порядке;
  • порядок и условия расторжения договора;
  • реквизиты всех сторон, заключающих договор, в том числе банка-агента.

Как это работает

Рассмотрим работу эскроу-счета при покупке квартиры по ипотечной сделке с использованием договора долевого участия.

Сделка с задействованием счета эскроу проводится следующим образом:

  • покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). В нем обязательно указывается, что расчеты ведутся через эскроу-счет;
  • покупатель квартиры обращается в банк для получения ипотечного кредита;
  • после одобрения со стороны банка заемщик и банк подписывают кредитный договор;
  • оформляется и подписывается договор на открытие эскроу-счета. На него зачисляются и первоначальный взнос, и заемные средства. Но это происходит после регистрации обременения (залога) в Росреестре;
  • застройщик завершает строительство, получает технический и кадастровый паспорта, сдает дом, подписывает акт приема-передачи квартиры с покупателем.

После внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о том, что заемщик (он же покупатель) становится собственником приобретенной квартиры, соответствующие документы передаются банк. После надлежащей проверки банк перечисляет денежные средства застройщику.

Счет-эскроу может использоваться не только в схемах с долевым строительством. Он может быть использован при ипотечной покупке квартиры на вторичном рынке. Если банк после изучения документов потенциального заемщика и продавца дает согласие на ипотечный кредит, то денежные средства (заемные и первоначальный взнос) зачисляются на эскроу-счет. Продавец квартиры получает их только после регистрации сделки в Росреестре.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Как и все в нашей жизни, эскроу имеют свои преимущества и недостатки, плюсы и минусы. Рассмотрим их кратко.

Начнем с плюсов:

  • покупатель и продавец квартиры получают защиту от мошеннических действий противоположной стороны. Если обязательства по договору не выполнены, то деньги возвращаются покупателю;
  • деньги на эскроу-счет перечисляются по безналичному расчету, поэтому нет необходимости носить наличные и рисковать ими;
  • при отзыве лицензии у банка покупатель квартиры может получить до 10 млн рублей в качестве возмещения от агентства по страхованию вкладов;
  • открытие эскроу-счета стоит дешевле аренды банковской ячейки или обслуживания аккредитива. Это является положительным моментом в случае покупки квартиры на вторичном рынке.

Теперь о минусах:

  • не все банки могут предоставлять услугу по открытию счетов эскроу;
  • даже если у застройщика положительная деловая репутация, он не сможет использовать средства с такого счета для оплаты стройматериалов, заработной платы персонала и т.п. Застройщики используют иные способы финансирования, берут кредиты в других банках и т.п. Это неизбежно приводит к удорожанию возводимого жилья, а в некоторых случаях и к удорожанию полной стоимости кредитов для застройщиков. Естественно, что это бьет по карману ипотечного заемщика (покупателя квартиры);
  • в случае если у банка отозвана лицензия, собственник получит не более 10 млн рублей в качестве возмещения. Если речь идет о крупной покупке, то на эскроу-счете может находиться и большая сумма. Но и строительство жилых комплексов идет годами. Как следствие, повышается риск потери денег для заемщика (покупателя). Минимизировать риск можно путем открытия нескольких эскроу-счетов в разных банках, но в этом случае значительно усложняется процедура уплаты и перечисления денег застройщику;
  • в России еще не сложилась судебная практика по делам, связанным с применением эскроу-счетов. Поэтому при возникновении спорных ситуаций могут возникать трудности, связанные с отсутствием прецедентов, на которые можно было бы опираться при принятии решений.

Попробуем резюмировать все вышесказанное выше.

На каждого отдельного покупателя квартиры по договору долевого участия (ДДУ) открывается отдельный счет. Открыть совместные счета нельзя. В договоре ДДУ обязательно прописывается, что расчеты ведутся с применением эскроу-счета. Указывается сумма средств, срок их резервирования, а также условия расторжения договоров.

Деньги на счете сохраняются (депонируются) на период, превышающий договорный срок строительства на 6 и более месяцев. Для застройщика это является страховкой на случай непредвиденных проблем или форс-мажора.

Если же застройщик не укладывается в установленный срок депонирования денежных средств, то договор ДДУ автоматически расторгается. У заемщика остается возможность получить свои средства обратно. Основаниями возврата денег заемщику являются следующие случаи:

  • срок депонирования окончен, а дом не сдан в эксплуатацию;
  • ДДУ расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда;
  • застройщик признан банкротом, не имеет средств для завершения строительства;
  • дольщик отказался от ДДУ.

Дадим пояснения относительно последнего случая (отказа дольщика от ДДУ). Основаниями такого отказа являются:

  • наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
  • признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
  • вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.

Эскроу – не панацея?

Является ли введение счетов эскроу тем ключиком, который позволит в одночасье решить проблему обманутых дольщиков и установить ситуацию на рынке, одинаково устраивающую всех участников?

Что-то нам подсказывает, что, да, мошенничества со стороны застройщиков станет меньше. Но при этом появятся новые обстоятельства, несущие негатив, прежде всего, заемщикам — будущим покупателям квартир. Поговорим об этом подробнее.

Во-первых, стоимость квартир, покупаемых по ДДУ, может вырасти. Это может быть связано с тем, что сократится количество застройщиков. Дело в том, что условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. У застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. метров жилья, 20% собственных средств и т.д.

Во-вторых, граждане могут начать сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на получение ипотечного кредита.

В-третьих, механизм счетов эскроу не дает возможности полноценно профинансировать строительство, потому что у застройщика нет доступа к деньгам. Не исключено, что это обстоятельство повлияет на широту распространения данной схемы.

В-четвертых, основная проблема, порождаемая счетами эскроу, состоит в разнице между процентами, которые платят за ипотечный кредит дольщики, и кредитом, по которому платит застройщик. То есть банк собирает деньги с дольщиков, а застройщику предоставляет кредит. Очевидно, что застройщику эта банковская прослойка не нужна.

Сказанное выше свидетельствует о том, что счета эскроу, может, и решат главную проблему – проблему появления новых обманутых дольщиков. Но при этом могут появляться новые не очень приятные как для застройщиков, так и для дольщиков моменты. При этом крайними, как это обычно бывает, окажутся дольщики.