Как предъявить претензию к застройщику по ДДУ

Претензию к застройщику предъявить можно. Это относится к случаям нарушения им срока передачи объекта долевого строительства или при наличии в нем недостатков. В претензии участник долевого строительства указывает свои требования и основания, на которых они основаны.

В каких случаях можно предъявить претензию

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или исполняет ненадлежащим образом свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, в частности, если он нарушил срок передачи объекта долевого строительства или передал объект долевого строительства с недостатками.

Отметим, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и не должны ухудшать его права. При этом условия договора могут улучшать положение участника долевого строительства, то есть могут предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством.

При наличии соответствующих оснований участник долевого строительства обязан направить застройщику требование (претензию) о расторжении договора участия в долевом строительстве в рамках досудебного урегулирования спора. В остальных случаях направление претензии не обязательно, но может способствовать разрешению конфликта без обращения в суд.

Также в период с 25.02.2022 до 30.06.2023, включительно, размер процентов, неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, подлежащих уплате за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, в отношении которых не применяются вышеуказанные особенности, исчисляются исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 25.02.2022, то есть не выше 9,5%.

Претензия при нарушении срока

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Этот срок является единым для всех участников долевого строительства.

Если имеет место реальное нарушение срока, то участник долевого строительства может составить претензию в произвольной форме. В ней надо указать:

1. Данные получателя претензии, а именно: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен).
2. Данные участника долевого строительства: ФИО, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).
3. Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. Следует, в частности, указать реквизиты договора долевого участия в строительстве, срок, предусмотренный для передачи объекта долевого строительства, а также срок его фактической передачи и дату подписания передаточного акта (если объект передан) или указание на то, что до настоящего времени объект не передан.
4. Предъявляемые к застройщику требования, например о выплате неустойки за период до 29.03.2022 с указанием ее суммы и приведением расчета. Размер неустойки, подлежащей выплате гражданам, составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
5. Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.
6. Перечень прилагаемых к претензии документов.
7. Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.

К претензии следует приложить документы, подтверждающие требования (копии договора участия в долевом строительстве, документа, подтверждающего уплату цены договора, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии) и др.).

Если претензия предъявляется представителем, необходимо также приложить доверенность, подтверждающую его полномочия.

Претензия при наличии недостатков

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объект построен с отступлениями от указанных требований и (или) от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика (если иное не установлено договором):

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Для обнаружения соответствующих недостатков договором устанавливается гарантийный срок, который не может составлять менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, для которого срок не может составлять менее трех лет). Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, а также на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, вышеуказанные требования могут быть предъявлены застройщику в случае отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче в связи с несоответствием объекта долевого строительства установленным требованиям.

Отступлением от условий договора и, соответственно, основанием для соразмерного уменьшения его цены является передача объекта долевого строительства меньшей площади, чем это предусмотрено договором, если условиями договора не установлено возможное отступление площади передаваемого объекта от проектной площади.

В претензии следует указать:

1. Данные получателя претензии: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен).
2. Данные участника долевого строительства: ФИО, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).
3. Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. В частности, следует указать реквизиты договора долевого участия в строительстве, цену договора, дату передачи объекта долевого строительства (если объект был передан), а также подробно описать выявленные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства и обстоятельства их выявления. Рекомендуется заблаговременно совместно с представителем застройщика составить акт о наличии нарушений и, если это возможно, приложить к нему фотографии.
4. Требования, предъявляемые к застройщику. В зависимости от выбранного вида требований необходимо также указать желаемую сумму уменьшения цены договора, привести расчет стоимости устранения выявленных недостатков и т.д.
5. Перечень прилагаемых к претензии документов.
6. Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств (в случае заявления требований об уменьшении цены договора или о возмещении расходов на устранение недостатков).
7. Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.

К претензии следует приложить документы, подтверждающие требования (копии договора участия в долевом строительстве, документа, подтверждающего уплату цены договора, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии), заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ по устранению недостатков и др.).

Если претензия предъявляется представителем, необходимо также приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Порядок предъявления претензии

Претензию следует направить на все адреса застройщика, в частности на адрес его места нахождения и на адрес, указанный в договоре. Адрес места нахождения юридического лица можно узнать по номеру ИНН (или ОГРН) на официальном сайте ФНС России.

Если иное не установлено договором, направить претензию можно следующими способами:

1. По почте. В этом случае рекомендуется направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Помимо этого возможно воспользоваться услугами службы доставки.
2. В форме электронного документа. В этом случае такой порядок направления претензии рекомендуется предусмотреть в договоре, а также должна иметься возможность достоверно установить, от кого она исходит и кому адресована.
3. Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. Рекомендуется изготовить два экземпляра претензии, и желательно, чтобы на экземпляре заявителя лицо, принявшее претензию, проставило свою подпись и дату принятия претензии.