В чем суть титульного страхования недвижимости

При покупке недвижимости на вторичном рынке часто используется титульное страхование. Такая страховка позволяет покупателю недвижимости защититься в случаях, связанных с утратой права собственности в ситуациях признания судом сделки по купле-продаже незаконной по причинам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи.

Об особенностях страхования титула собственности на недвижимость вы узнаете из статьи.

Основные особенности и преимущества титульного страхования

Титульное страхование – это страхование покупки недвижимости (например, квартиры).

Страхование титула обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость в случае признания судом сделки по купле-продаже незаконной по причинам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи.

Из сказанного выше следует, что основное отличие титульного страхования от других видов страховки заключается в том, что оно защищает покупателя недвижимости от уже произошедших событий, при наличии обстоятельств, которые не были известны покупателю на момент заключения сделки.

Действительно, очень часто заранее знать о таких обстоятельствах, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости, как правило, сложно, а иногда и просто невозможно.

Какие же существуют риски при покупке квартиры (или другой недвижимости), которые могут быть покрыты титульным страхованием?

К наиболее распространенным рискам относятся следующие:

1. ошибки, допущенные в процессе оформления необходимых документов для сделки;
2. мошенничество при подготовке и реализации сделки;
3. продажа недвижимости недееспособным лицом;
4. факты несоблюдение интересов наследников и/или несовершеннолетних лиц;
5. незаконность предыдущих сделок по приватизации или продаже объекта недвижимости.

В чем состоит преимущество страхования титула собственности?

Основные преимущества состоят в следующем:

• возможность заключения договора страхования титула на этапе подготовки договора купли-продажи недвижимости;
• возможность проведения предварительной экспертизы и изучения юридической истории объекта недвижимости;
• готовность (в некоторых случаях) страховщика при необходимости участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

Перечислим некоторые особенности титульного страхования:

• как правило договор страхования титула по риску утраты права собственности на недвижимость (квартиру, дом, землю) заключается на срок не более 3 лет. В дальнейшем допускается продление договора и срока страхования;
• договор страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в действие договор только после регистрации права собственности в Росреестре;
• страховая компания, как правило, принимает решение о заключении договора титульного страхования недвижимости в течение 2-4 рабочих дней с момента предоставления полного пакета необходимых документов;
• при судебных разбирательствах, связанных с объектом недвижимости, страховая компания может участвовать в судебном процессе в качестве 3-го лица, имеющего заинтересованность. Но при этом она может представлять только свои интересы, хотя и заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности титульного страхователя.

Что покрывает титульное страхование

По титульной страховке можно застраховать следующие объекты недвижимости:

• жилые помещения (квартиры, дома, и т.п.);
• нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы);
• земельные участки.

Разные страховые компании, как правило, имеют свои перечни рисков, от которых они защищают при оформлении титульной страховки. Но есть так называемое ядро рисков, которое присутствует в программах страхования практически всех страховых компаний.

К основным рискам, включаемым в страховое покрытие, относятся две группы рисков:

• риски признания сделки недействительной;
• риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (при продаже имущества помимо воли собственника).

Первая группа рисков (признания сделки недействительной) включает в себя перечень сделок, которые могут быть признаны недействительными, а потому на эти сделки распространяется титульное страхование. К таким сделкам относятся:

• сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
• сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты;
• сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
• сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
• сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
• сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения.

Какие случаи не относятся к страховым при титульном страховании

Как и при любом страховании, при страховании титула собственности на недвижимость отдельно выделяются случаи, которые к страховым не относятся, поэтому страховщики не оформляют страховки на такие случаи.

По типовому договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности на недвижимое имущество, когда причинами этих случаев стали:

• обращение взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя;
• отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю;
• прекращение права собственности титульного страхователя на недвижимость;
• выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
• реквизиция, конфискация, арест, изъятие и уничтожение по распоряжению государственных органов застрахованной недвижимости;
• прямое или косвенное воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
• военные действия, маневры, гражданская война или их последствия, народные волнения, забастовки.

Какие документы нужны для страхования титула собственности на недвижимость

Подготовка документов является одним из наиболее важных и ответственных этапов перед заключения договора титульного страхования.

Для титульного страхования квартиры (дома) в обязательном порядке потребуются:

• свидетельство о государственной регистрации права либо выписка из Росреестра;
• копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
• экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта);
• выписка из домовой книги;
• финансовый лицевой счет либо карточка учета собственников;
• все договоры отчуждения квартиры (дома) за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.п.);
• свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания;
• свидетельство о смерти наследодателя;
• заявление на приватизацию, договор передачи (договор о приватизации) или
• договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями или
• справка ЖСК о полностью выплаченном пае;
• разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников;
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение квартиры (дома) (в случае, если совместное приобретение состоялось во время брака);
• справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов квартиры (дома) пенсионного возраста).
• доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

Кроме того, страховая компания может запросить:

• расширенную (архивную) выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности продавца по квартплате и коммунальным платежам;
• копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
• документы об оплате пожизненной ренты;
• исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на квартиру (дом) (если объект недвижимости достался по суду);
• другие документы.

Для страхования земельных участков обязательно потребуются:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом) либо выписка из Росреестра;
• копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя;
• все договоры отчуждения земельного участка за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
• свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания.
• свидетельство о смерти наследодателя;
• разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних;
• нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение земельного участка (если его приобретение состоялось во время брака);
• справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
• кадастровый план на земельный участок (по формам В1, В2, В3, В4 и В5).

Кроме перечисленных выше документов, страховая компания может дополнительно запросить:

• копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
• документы об оплате пожизненной ренты;
• исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на земельный участок (если он достался по суду);
• другие документы.

Во всех случаях титульного страхования недвижимости страхователь вместе с документами подает в страховую компанию заполненную анкету-заявление на страхование.