В чем суть титульного страхования недвижимости

При покупке недвижимости на вторичном рынке часто используется титульное страхование. Такая страховка позволяет покупателю недвижимости защититься в случаях, связанных с утратой права собственности в ситуациях признания судом сделки по купле-продаже незаконной по причинам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи.

Об особенностях страхования титула собственности на недвижимость вы узнаете из статьи.

Основные особенности и преимущества титульного страхования

Титульное страхование – это страхование покупки недвижимости (например, квартиры).

Обращаем внимание на то, что страхуется не недвижимость, а именно её покупка.
Страхование титула обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость в случае признания судом сделки по купле-продаже незаконной по причинам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи.

Из сказанного выше следует, что основное отличие титульного страхования от других видов страховки заключается в том, что оно защищает покупателя недвижимости от уже произошедших событий, при наличии обстоятельств, которые не были известны покупателю на момент заключения сделки.

Действительно, очень часто заранее знать о таких обстоятельствах, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости, как правило, сложно, а иногда и просто невозможно.

Какие же существуют риски при покупке квартиры (или другой недвижимости), которые могут быть покрыты титульным страхованием?

К наиболее распространенным рискам относятся следующие:

  • ошибки, допущенные в процессе оформления необходимых документов для сделки;
  • мошенничество при подготовке и реализации сделки;
  • продажа недвижимости недееспособным лицом;
  • факты несоблюдение интересов наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • незаконность предыдущих сделок по приватизации или продаже объекта недвижимости.

В чем состоит преимущество страхования титула собственности? Основные преимущества состоят в следующем:

  • возможность заключения договора страхования титула на этапе подготовки договора купли-продажи недвижимости;
  • возможность проведения предварительной экспертизы и изучения юридической истории объекта недвижимости;
  • готовность (в некоторых случаях) страховщика при необходимости участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

Перечислим некоторые особенности титульного страхования:

  • как правило договор страхования титула по риску утраты права собственности на недвижимость (квартиру, дом, землю) заключается на срок не более 3 лет. В дальнейшем допускается продление договора и срока страхования;
  • договор страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в действие договор только после регистрации права собственности в Росреестре;
  • страховая компания, как правило, принимает решение о заключении договора титульного страхования недвижимости в течение 2-4 рабочих дней с момента предоставления полного пакета необходимых документов;
  • при судебных разбирательствах, связанных с объектом недвижимости, страховая компания может участвовать в судебном процессе в качестве 3-го лица, имеющего заинтересованность. Но при этом она может представлять только свои интересы, хотя и заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности титульного страхователя.

Что покрывает титульное страхование

По титульной страховке можно застраховать следующие объекты недвижимости:

  • жилые помещения (квартиры, дома, и т.п.);
  • нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы);
  • земельные участки.

Разные страховые компании, как правило, имеют свои перечни рисков, от которых они защищают при оформлении титульной страховки. Но есть так называемое ядро рисков, которое присутствует в программах страхования практически всех страховых компаний.

К основным рискам, включаемым в страховое покрытие, относятся две группы рисков:

  • риски признания сделки недействительной;
  • риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (при продаже имущества помимо воли собственника).

Первая группа рисков (признания сделки недействительной) включает в себя перечень сделок, которые могут быть признаны недействительными, а потому на эти сделки распространяется титульное страхование. К таким сделкам относятся:

  • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
  • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты;
  • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
  • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
  • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
  • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  • сделки, совершенные под влиянием заблуждения.

Какие случаи не относятся к страховым при титульном страховании

Как и при любом страховании, при страховании титула собственности на недвижимость отдельно выделяются случаи, которые к страховым не относятся, поэтому страховщики не оформляют страховки на такие случаи.

Как правило, страховщики знакомят потенциальных страхователей с перечнем ситуаций, не относящихся к страховым.

По типовому договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности на недвижимое имущество, когда причинами этих случаев стали:

  • обращение взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя;
  • отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю;
  • прекращение права собственности титульного страхователя на недвижимость;
  • выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  • изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
  • реквизиция, конфискация, арест, изъятие и уничтожение по распоряжению государственных органов застрахованной недвижимости;
  • прямое или косвенное воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
  • военные действия, маневры, гражданская война или их последствия, народные волнения, забастовки.

Какие документы нужны для страхования титула собственности на недвижимость

Подготовка документов является одним из наиболее важных и ответственных этапов перед заключения договора титульного страхования.

Для каждого вида недвижимости предусмотрен свой список документов. Как правило, эти документы участвуют в проведении предварительной экспертизы. Ниже приведены перечни для двух самых распространенных объектов недвижимости – квартир (домов) и земельных участков.

Для титульного страхования квартиры (дома) в обязательном порядке потребуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права либо выписка из Росреестра;
  • копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
  • экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта);
  • выписка из домовой книги;
  • финансовый лицевой счет либо карточка учета собственников;
  • все договоры отчуждения квартиры (дома) за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.п.);
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания;
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • заявление на приватизацию, договор передачи (договор о приватизации) или
  • договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями или
  • справка ЖСК о полностью выплаченном пае;
  • разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников;
  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение квартиры (дома) (в случае, если совместное приобретение состоялось во время брака);
  • справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов квартиры (дома) пенсионного возраста).
  • доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

Кроме того, страховая компания может запросить:

  • расширенную (архивную) выписку из домовой книги;
  • справку об отсутствии задолженности продавца по квартплате и коммунальным платежам;
  • копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
  • документы об оплате пожизненной ренты;
  • исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на квартиру (дом) (если объект недвижимости достался по суду);
  • другие документы.

Для страхования земельных участков обязательно потребуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом) либо выписка из Росреестра;
  • копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя;
  • все договоры отчуждения земельного участка за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания.
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних;
  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение земельного участка (если его приобретение состоялось во время брака);
  • справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
  • кадастровый план на земельный участок (по формам В1, В2, В3, В4 и В5).

Кроме перечисленных выше документов, страховая компания может дополнительно запросить:

  • копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, о разводе;
  • документы об оплате пожизненной ренты;
  • исполнительный лист или копию вступившего в силу решения суда о праве собственности на земельный участок (если он достался по суду);
  • другие документы.

Во всех случаях титульного страхования недвижимости страхователь вместе с документами подает в страховую компанию заполненную анкету-заявление на страхование.