Как оформить куплю-продажу квартиры

Оформление сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких этапов. Основными этапами являются:

1. подготовка необходимых документов;
2. оформление договора купли-продажи квартиры;
3. подписание договора сторонами сделки;
4. подача документов в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру;
5. получение выписки из Росреестра после регистрации.

Как оформить куплю-продажу квартиры? Описание основных этапов вы найдете в нашей статье.

В настоящее время сами договоры купли-продажи квартиры (жилых помещений) не подлежат государственной регистрации. Однако переход права собственности на квартиру по договорам купли-продажи по-прежнему должен быть обязательно зарегистрирован. Такая регистрация осуществляется регистрирующим органом — Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Документы для регистрации договора купли-продажи квартиры

Такими документами являются документы, относящиеся к квартире, к проживанию в ней, а также документы, подтверждающие личности сторон сделки.

Продавцу квартиры надо иметь следующие документы:

• договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (документ о приватизации), свидетельство о праве на наследство или вступивший в силу судебный акт;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (до 01.01.2017 этот орган назывался Единый государственный реестр прав — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
• экспликацию и поэтажный план. Эти документы надо получить в БТИ;
• единый жилищный документ или выписку из домовой книги. Эти документы продавец получает в Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ) бесплатно в день обращения по заявлению при предъявлении паспорта и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета. Эти документы выдает РЭУ после предъявления оплаченных квитанций за коммунальные услуги за последний месяц;
• нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. Согласие супруга (супруги) является необходимым, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. Но если во время брака квартира получена продавцом безвозмездно (подарена, получена в наследство), то согласие супруга на ее продажу не требуется;
• согласие органов опеки (при необходимости). Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то продавцу необходимо получить согласие органов опеки и попечительства;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие арестов и обременений квартиры. Эту выписку можно получить по запросу в отделении Росреестра, в Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ. Такая выписка может быть получена нотариусом (если сделка оформляется через нотариуса) в электронной форме в автоматизированном режиме не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса. Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог убедиться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавца, и нет никаких обременений.

Продавец и покупатель предъявляют документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя:

• паспорт — для граждан России и СНГ;
• удостоверение личности и приписное свидетельство — для военнослужащих;
• общегражданский паспорт — для граждан России, постоянно проживающих за границей;
• вид на жительство в РФ или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД — для иностранных граждан;
• свидетельство о рождении — для лиц, не достигших 14 лет.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен содержать все данные, необходимые для однозначной идентификации квартиры. Этими данными являются: адрес расположения недвижимого имущества (квартиры) на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости (здания), название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам, назначение, цена этого имущества (квартиры).

Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и при этом не требуется обязательного нотариального удостоверения договора. Но есть исключения, которые требуют обязательного нотариального удостоверения. К таким исключениям, требующим нотариального удостоверения, относятся:

• сделки по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину;
• сделки по продаже долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. 

Если договор подписывают не лично стороны, а их представители, то представители должны иметь доверенность.

Росреестр: регистрация права собственности на квартиру

Право собственности на купленную квартиру надо обязательно зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Покупатель квартиры может подать заявление и документы в Росреестр:

• лично;
• через своего представителя. В этом случае представитель должен иметь нотариальную доверенность;
• через МФЦ. Перечень МФЦ, в которые можно подать заявление и документы, размещен на сайте Росреестра;
• через уполномоченное лицо Росреестра при выездном приеме;
• путем пересылки по почте;
• в электронной форме через Интернет, в том числе через Единый портал госуслуг.

Перед подачей документов в Росреестр необходимо уплатить госпошлину за государственную регистрацию в размере 2000 рублей. Но если вы подаете документы и оплачиваете госпошлину через портал госуслуг, то размер госпошлины составит 1400 рублей, т.к. в этом случае применяется коэффициент 0,7.

Государственная регистрация прав осуществляется в течение:

• семи рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр;
• девяти рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ.

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество подтверждается выпиской из ЕГРН. Эту выписку при желании можно получить в электронной форме.

Некоторые особенности, связанные с уплатой НДФЛ при продаже квартиры

Продавец квартиры обязан представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ в случае:

• продажи квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если квартира была приобретена в собственность до 31.12.2015 года, включительно;
• или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ, если квартира была приобретена в собственность после 31.12.2015 года.

Продавец квартиры при декларировании дохода от продажи квартиры вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи квартиры продавец не уплачивает налог на имущество физических лиц.

Покупатель квартиры с момента регистрации права собственности становится плательщиком налога на имущество физических лиц. Покупатель также вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть уплаченный ранее НДФЛ.