Как проверить продавца квартиры перед покупкой

Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, требующим осмотрительности со стороны покупателя. Он обязательно должен собрать и проанализировать информацию как о продавце квартиры, так и о его правах, как собственника, на продаваемую квартиру.

Из статьи вы узнаете об основных моментах проверки продавца квартиры.

Что нужно проверить перед покупкой

Вы выбрали вариант и рассматриваете конкретную квартиру для покупки. Что же нужно сделать перед принятием окончательного решения? Нужно собрать и проанализировать информацию, которая позволит это сделать.

Речь идет об информации:

  • о самой квартире;
  • о правах продавца на квартиру;
  • о самом продавце.

Сбор информации о квартире

Квартиру, приобретаемую на вторичном рынке, потенциальный покупатель может осмотреть и оценить, насколько она пригодна для проживания и насколько она соответствует информации, предоставленной продавцом.

Кроме осмотра, можно пообщаться с соседями продавца, нанимателями, если они есть, выяснить психологическую обстановку и т.п.

Отдельное внимание покупателю рекомендуется уделить изучению и оценке технического состояния как самой квартиры, так и имущества, находящегося в общем пользовании (коммуникаций, состояния подъезда и т.п.).

О том, что именно надо узнать о квартире, каждый покупатель решает сам, исходя из имеющихся особенностей, обстоятельств и своих предпочтений.

Выяснение правовой картины в отношении квартиры

Распоряжаться недвижимым имуществом, в частности, квартирой, может только его собственник.

В соответствии с правилами, установленными законами, право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Сказанное выше означает, что продавец должен подтвердить, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Таким подтверждением должна быть выписка из ЕГРН, в которой отражаются актуальные данные о правах на объект надвижимости (например, жилье). Выписку из ЕГРН о любом объекте недвижимости может получить любой гражданин за небольшую плату. Выписка может быть получена в отделениях Росреестра, в многофункциональных центрах или же в электронном виде — через сайт Росреестра.

Итак, по общему правилу продавец должен быть указан как собственник в актуальной выписке из ЕГРН. Такую выписку покупателю лучше получать самостоятельно, чтобы не зависеть от продавца. От него можно получить лишь информацию об описании объекта: адрес квартиры, ее кадастровый номер.

 Как проверить право собственности на квартиру 

Сбор информации о продавце

Основное, что надо узнать о продавце, это отсутствие у него задолженностей, связанных с его возможным банкротством, а также отсутствие возбужденный против него дел со стороны Федеральной службы судебных приставов.

Больше информации вы найдете в следующем разделе.

Что нужно знать о продавце квартиры

Зачем нужно проверять благонадежность продавца? Затем, что с 1 октября 2015 года обычные граждане могут быть признаны банкротами.

Чем это опасно для покупателя? Прежде всего тем, что продавец, в отношении которого начата процедура банкротства, существенно ограничивается в возможности распоряжаться своим имуществом. На последующих стадиях банкрот и вовсе лишается права самостоятельно распоряжаться своим имуществом, распоряжение за него осуществляет назначенный ему судом арбитражный управляющий.

Поэтому, чтобы исключить крайне неприятную ситуацию, при которой деньги за квартиру переданы банкроту, а приобретение остановлено в связи с ограничением на распоряжение имуществом, необходимо проверить, нет ли информации о банкротстве в отношении продавца.
Эту информацию можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве на сайте bankrot.fedresurs.ru, на котором в обязательном порядке публикуется информация о начале банкротства и о наиболее существенных моментах проведения процедуры банкротства.

Однако надо иметь в виду, что информация поступает в указанный реестр только после того, как суд проверил основания для возбуждения дела о банкротстве, то есть убедился, что долги действительно есть и они не погашены. Между подачей заявления о банкротстве в суд и такой проверкой может пройти несколько месяцев, в течение которых продавец уже фактически банкрот, но права его еще не ограничены и никакой информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве пока нет.

Чтобы узнать, не подано ли такое заявление о банкротстве, покупателю нужно обратиться к электронной системе арбитражных судов. На Интернет-ресурсе kad.arbitr.ru содержится информация обо всех делах, рассматриваемых арбитражными судами. По поиску на этом сайте можно найти все дела с участием потенциального продавца (если попадается слишком много людей с одинаковыми фамилиями, можно выбрать только суд того региона, где проживает контрагент), выбрать из них дела о банкротстве и посмотреть, не выступает ли он в них в роли должника.

На том же сайте можно посмотреть сведения об обычных судебных делах в арбитражных судах, ведущихся с участием продавца, а именно, не предъявлены ли к нему иски о взыскании денег или об истребовании у него какого-нибудь имущества (в частности, квартиры, выставленной на продажу). Полученная информация будет свидетельствовать о наличии или отсутствии долгов у продавца.

Наконец, имеет смысл проверить сайт Федеральной службы судебных приставов fssprus.ru/iss/ip, на котором можно найти информацию об исполнительных производствах. Если обнаруживаются неоконченные исполнительные производства в отношении продавца, то это должно стать поводом задуматься над целесообразностью покупки.

Зачем узнавать о судах и долгах продавца?

Во-первых, это дает возможность увидеть общую картину его финансового состояния и в целом исполнения им своих обязательств. На основе полученной информации можно понять, есть ли смысл иметь дело с продавцом.

Во-вторых, наличие судов или исполнительных производств дает основание предполагать, что все-таки рано или поздно продавец окажется банкротом. Действующее законодательство о банкротстве позволяет оспаривать сделки должников, заключенные даже до начала процедуры банкротства. Суды очень активно применяют эти положения законодательства, отбирая у покупателя квартиру, ранее принадлежавшую банкроту. В этом случае покупатели долго, а иногда и безуспешно ждут возврата своих денег.