Различных ситуаций, связанных с продажей квартиры с долями, может быть очень много. Они могут отличаться частностями. Но вопрос о необходимости уплаты НДФЛ, как правило, возникает всегда. В данной статье мы попробуем в этом разобраться на конкретном примере.
Итак, имеется квартира, купленная с использованием средств материнского капитала. Соглашением между супругами установлены их доли и доли двоих несовершеннолетних детей. Вопрос: нужно ли в случае продажи квартиры платить НДФЛ?
Физлицом приобретена квартира под материнский капитал, а документы были оформлены на супруга. Соглашением были определены доли на супругов и двух несовершеннолетних детей.
Отметим, что Налоговым кодексом РФ установлена общая норма, в соответствии с которой физические лица должны производить исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Применительно к квартирам освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от квартир, а также долей в них, при условии, что квартира находилась в собственности в течение так называемого минимального предельного срока владения квартирой и более.
Минимальный предельный срок владения квартирой (как объектом недвижимого имущества) составляет пять лет, за исключением случаев, когда квартира приобретена в собственность до 01 января 2016 года. В этих случаях минимальный предельный срок владения составляет три года.
Напомним, что начало и окончание сроков привязываются к моментам внесения соответствующей записи в Росреестр.
Еще один момент, о котором полезно помнить. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (если договором между ними не установлен иной режим этого имущества). При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой супругами исчисляется с даты государственной регистрации одним из супругов права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.
Поэтому, если квартира (доля в квартире) находится в собственности гражданина менее минимального предельного срока владения, то при продаже такой квартиры (доли в ней) образуется доход, с которого надо платить НДФЛ.
Имейте в виду, что при определении налоговой базы по налогу учитываются все доходы гражданина, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, а также доходы в виде материальной выгоды.
Полезно помнить о том, что гражданин при продаже квартиры имеет право на получение имущественного налогового вычета.
Налоговый вычет означает, что налогообложению подлежит не полная сумма полученного гражданином дохода от продажи квартиры (доли в ней), а сумма дохода, уменьшенная на размер вычета. При этом если у гражданина имеются документы, подтверждающие сумму фактически произведенных им расходов, связанных с приобретением проданной квартиры (или доли в ней), то общая сумма дохода, с которой берется НДФЛ, уменьшается на сумму этих расходов.
Если рассматривать продажу доли в квартире, купленной с использованием средств материнского капитала, то гражданин вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этой доли в размере, пропорциональном указанной доле гражданина в квартире.
При этом обязательно должны одновременном соблюдаться следующие условия:
- расходы на приобретение квартиры произведены членом семьи гражданина, а именно, супругой или иным владельцем сертификата на материнский капитал;
- величина расходов на приобретение квартиры в доле, приходящейся на гражданина, уменьшающая сумму облагаемого налогом его дохода, не учитывается другими членами его семьи в целях налогообложения.
Из всего сказанного выше можно сделать вывод о том, что в случае, если доля в квартире приобретена в собственность ребенка в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, то при налогообложении доходов от продажи такой доли в квартире могут учитываться расходы, понесенные членом его семьи, при соблюдении вышеуказанных условий.