Жилищный или ипотечный кредит: что выгоднее

При покупке жилья (квартиры, дома) многие граждане пользуются заемными средствами. Или, говоря по-простому, берут кредит в банке. Вполне естественным выглядит желание любого гражданина получить кредит на максимально выгодных для себя условий.

Наиболее распространенной формой предоставления заемных средств на покупку жилья является ипотечное кредитование. Но получение жилищного кредита тоже возможно.

Оба вида кредитования имеют свои особенности, свои плюсы и минусы. В различных жизненных ситуациях выгода каждого из кредитов может быть разной. В одних ситуациях выгоднее взять жилищный кредит. В других, наоборот, более предпочтительной оказывается ипотека, то есть кредит под залог покупаемого жилья.

Основные особенности ипотечного кредита

Основной особенностью ипотечного кредита является то, что в период пользования заемщиком кредитными деньгами его купленное жилье находится в залоге у банка. Это позволяет банку особо не беспокоиться по поводу того, вернет ли заемщик ему кредит или нет. При правильно оформленном залоге банк в случае невозврата кредитных средств продает находящееся у него в залоге жилье и таким способом возвращает свои средства. Заемщик при этом оказывается без жилья.

Получение заемщиком ипотечного кредита укрупненно включает следующие шаги:

  1. Заемщик выбирает банк.
  2. Заемщик получает одобрение на выдачу кредита.
  3. Заемщик, являясь покупателем жилья, заключает с продавцом жилья договор купли-продажи.
  4. Заемщик готовит необходимые для получения кредита документы.
  5. Банк и заемщик заключают договор на ипотечный кредит.

Пользование ипотечным кредитом выглядит так:

  1. Передача жилья в залог банку. Ключевая особенность договора заключается как раз в этом. О передаче жилья в залог делается соответствующая регистрационная запись в Росреестре.
  2. Заемщик погашает кредит в соответствии с условиями кредитного договора.
  3. После полного погашения кредита с жилья снимается обременение в виде залога (это делается по определенным правилам).
  4. О прекращении залога банка делается соответствующая запись в Росреестре.

Выше описаны «правильная» схема пользования ипотечным кредитом. Любой сбой со стороны заемщика на любом из этапов может иметь для него негативные последствия. Например, невыплата кредита может привести к тому, что жилье останется в залоге у банка.

То есть, если заемщик нарушил условия кредитного договора, то банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку жилья. Если говорить юридическим языком, то банк может обратить взыскание на заложенное жилье. А если говорить по-простому, то банк может продать заложенное жилье или, например, сдать его в аренду. В этом случае заемщик перестает быть собственником жилья, а у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования им.

Порядок обращения взыскания на заложенное жилье прописывается в договоре об ипотечном кредите. Взыскание банк может делать как в судебном, так и внесудебном порядке (это зависит от условий договора).

Жилищный кредит тоже возможен

Российским жилищным законодательством термин «жилищный кредит» не определен. Но в банковской практике жилищный кредит рассматривается как целевой кредит, предоставляемый для покупки жилой недвижимости.

То есть жилищный кредит является целевым потребительским кредитом. А это означает, что предоставление кредита на покупку жилья регулируется правилами, установленными для потребительского кредитования.

Банки любят целевые потребительские кредиты, но не очень любят именно жилищные кредиты. И связано это, прежде всего, с тем, что под жилье у них есть прекрасная возможность выдать ипотечный кредит. Такой кредит является для любого банка более надежным. Еще бы: ведь обеспечением ипотечного кредита (в отличие от жилищного) является недвижимость, на которую он в случае проблем с возвратом кредита может обратить взыскание.

Вернемся к жилищному кредиту.

Если банк согласился на выдачу жилищного кредита, то заемщику полезно иметь в виду следующее.

Во-первых, по закону заемщик обязан обеспечить банку возможность осуществлять контроль использованием кредита именно на цели покупки жилья.

Банку не всегда просто проверить, куда пошли его деньги. Поэтому банки иногда перечисляют сумму кредита непосредственно продавцу жилья. В общем-то это удобно и заемщику, так как освобождает его от обязанности обеспечить банку возможность контроля за целевым использованием кредита (ведь цель использования кредита в таких случаях достигается при предоставлении кредита).

Во-вторых, при предоставлении кредита согласовываются индивидуальные условия кредитования, что является ключевым условием при заключении договора целевого потребительского кредитования.

В-третьих, банк может потребовать другое (вместо жилья) обеспечение кредита. Это может быть какой-то другой залог или поручительство.

Что же, все-таки, выгоднее: кредит или ипотека

Оценку выгодности кредита однозначно надо проводить с точки зрения заемщика. Про банки мы уже поняли: им выгоднее ипотечные кредиты. Иначе они за них так бы не держались. Связано это, прежде всего, с тем, что ипотечный кредит для банка является менее рисковым.

Жилищные кредиты банки не любят. Эти кредиты не обеспечены залогом в виде недвижимости. Поэтому заемщик может свободно распоряжаться жильем без получения на это согласия банка. Все сказанное выше означает, что такие кредиты могли бы быть для заемщиков более выгодными.

А как на самом деле? Давайте посмотрим на самые важные для заемщика условия кредитования и попробуем ответить на вопрос о том, какой из двух кредитов – жилищный или ипотечный – является более выгодным для заемщика.

Сумма кредита. На покупку жилья требуется приличная сумма. Но сумма жилищного кредита часто меньше суммы ипотечного. Поэтому суммы жилищного кредита может оказаться для заемщика недостаточно. Что выгоднее в этой ситуации заемщику? Не исключено, что ипотечный кредит окажется для него более интересным.

Срок кредитования. Это – важное условие. Срок, на который оформляется ипотека, как правило, больше. Возможно, для заемщика оформление кредита через ипотеку окажется более выгодным.

Процентная ставка. По жилищному кредиту она однозначно выше, чем по ипотечному. С этой точки зрения ипотека выгоднее.

Обеспечение кредита. При ипотеке жилье передается в залог банку. Это обстоятельство может сильно напрягать заемщика. С учетом этого обстоятельства целевой кредит мог бы оказаться для него более выгодным. Хотя очень часто для выдачи такого целевого кредита банк потребует предоставить иное (вместо жилья) обеспечение, например, поручительство.

Требования к заемщику. При целевом кредите требования к заемщику могут быть более жесткие, чем при получении ипотечного кредита. Как эти условия использовать при оценке выгодности кредита? Ответ на этот вопрос надо искать с учетом всех особенностей сложившейся ситуации.

В итоге мы видим, что на вопрос о том, какой кредит для заемщика — ипотечный или целевой (жилищный) — более выгодный, ответить довольно сложно. Слишком много имеется влияющих на оценку факторов, которые, к тому же, в различных ситуациях могут иметь различные веса.