Суть рефинансирования кредита, в том числе ипотечного, заключается в том, что он погашается заемщиком за счет кредита, предоставленного ему другим банком. В результате этого заемщик становится должником другого банка на более выгодных для себя условиях.
В статье вы найдете информацию о порядке рефинансирования кредита по ипотеке.
Выбор программы рефинансирования и подготовка документов
Программы рефинансирования кредитов устанавливаются каждым банком самостоятельно.
Поэтому, если вы хотите получить ипотеку на более выгодных условиях, то есть выгодно рефинансировать кредит, то вам при выборе нового банка-кредитора необходимо подробно изучить условия рефинансирования. Информацию об условиях можно найти в офисах банка и на его Интернет-сайте.
Каждый банк самостоятельно определяет перечень документов, требуемых для рефинансирования кредита, в частности, ипотечного. Как правило, требуются те же документы, что и при первоначальном оформлении ипотеки, а также документы на недвижимость, являющуюся предметом залога. Обязательно потребуются также документы по имеющемуся кредиту, к которым, в частности, относятся:
- действующий кредитный договор;
- график платежей по договору;
- выписка по текущему счету, используемому для погашения кредита;
- справка с расчетом задолженности;
- реквизиты для перечисления денежных средств для погашения действующего кредита.
С подготовленными документами и с заявлением о предоставлении кредита на рефинансирование задолженности по текущему кредиту обратитесь в новый банк, который будет вашим кредитором.
Подписание кредитного договора
До подписания договора вам придется дождаться положительного решения о рефинансировании от нового банка.
Естественно, что при одобрении на выдачу ипотечного кредита банк уведомит вас не только об этом, но и об условиях предоставления и погашения нового кредита.
Ознакомьтесь с решением банка. В случае согласия с условиями подпишите с новым банком кредитный договор, а также иные документы (в частности, заявление на перевод суммы кредита на погашение ваших обязательств по прежнему кредиту). Обратите внимание на первую страницу договора. На ней должна содержаться информация о полной стоимости кредита и примерный размер среднемесячного платежа по ипотеке.
Отдельным документом в виде приложения к договору вам будет предоставлен график платежей по новому кредитному договору.
Уведомление прежнего банка о досрочном погашении кредита
Такое уведомление и последующее погашение первоначального кредита является необходимым шагом процедуры рефинансирования ипотеки.
Обратитесь в предыдущий банк с уведомлением о намерении полностью погасить кредит за счет новых средств, полученных по программе рефинансирования, оформите и подпишите необходимые заявления по форме банка (банки имеют в наличии такие разработанные своими силами формы). Имейте в виду, что копию такого заявления у вас может затребовать новый банк. Изготовьте такую копию заблаговременно.
Досрочное погашение первоначального кредита возможно при условии уведомления об этом банка-кредитора не менее чем за 30 дней до дня такого возврата, если кредитным договором не установлен более короткий срок уведомления. Поэтому приготовьтесь ждать какое-то время (до месяца) до того момента, когда вам (точнее, новому банку-кредитору) будет дозволено вернуть деньги по ипотечному кредиту первоначальному банку.
Как только вы подписали кредитный договор с новым банком, он переводит денежные средства в погашение вашего долга перед прежним банком по предоставленным вами реквизитам предыдущего банка.
Если права первоначального банка-кредитора на заложенное имущество удостоверялись документарной закладной, он вернет вам ее с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (то есть с отметкой о погашении ипотеки). Это – важный момент.
Переоформление записей в Росреестре
Без обращения в Росреестр в данной ситуации никак не обойтись. При первом оформлении ипотеки в Единый государственный реестр для оформления прав банка была внесена регистрационная запись об ипотеке. При рефинансировании предыдущая запись должна быть погашена, а для нового банка такая запись должна быть сделана.
Для осуществления всех этих действий вам придется представить в Росреестр:
- заявление и документарную закладную (в случае ее оформления), содержащую отметку первоначального банка об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (под исполнением обязательства понимается полное погашение кредита по ипотеке);
- документы, необходимые для регистрации прав залогодержателя на новый банк.
Обратите внимание на то, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. При этом право нового банка, как залогодержателя на недвижимое имущество, считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке в Росреестр.
При государственной регистрации ипотеки в рамках рефинансирования в Единый государственный реестр недвижимости, в частности, вносятся сведения о новом банке-кредиторе (как залогодержателе), предмете ипотеки и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотечном кредите.
Имейте в виду, что в период с даты предоставления новым банком вам кредита до даты перерегистрации предмета залога (например, квартиры) банк не является залогодержателем. Это фактически означает, что он несет повышенные риски (залога-то в виде недвижимости нет). Поэтому не удивляйтесь, если новый банк предложит вам на этот период повышенную процентную ставку.