Купли-продажи жилого дома при отсутствии права собственности на землю

Жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок может не быть в его собственности. В такой ситуации покупатель покупает жилой дом в собственность, а земельным участком он может пользоваться на тех же условиях, на которых им пользовался продавец. Больше информации об особенностях купли-продажи жилого дома при отсутствии у продавца права собственности на землю вы найдете в статье.

Содержание статьи:

Особенности правовой картины
Условия договора
Порядок заключения договора

Особенности правовой картины

Российским законодательством установлены правила, в соответствии с которыми земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости (жилой дом, например) являются едиными при переходе прав собственности. То есть, при переходе права собственности на жилой дом к покупателю переходит также право собственности на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования.

Тем не менее, на практике встречаются ситуации, когда жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок — на ином праве. Таким иным правом может быть, например:

право пожизненного наследуемого владения (если участок предоставлен до 30.10.2001);
право постоянного (бессрочного) пользования (если участок предоставлен до 30.10.2001);
право безвозмездного пользования;
право аренды.

Поэтому в случае покупки жилого дома покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. При этом продать дом без согласия собственника участка продавец может, если иное не следует из закона или договора.

Упомянутое условие о согласии означает, что перед заключением договора купли-продажи покупателю необходимо убедиться, что условия предоставления продавцу земельного участка не предусматривают необходимость получения согласия на совершение сделки от собственника участка.

Если же такое согласие требуется, то следует вначале обратиться за его получением к собственнику земельного участка. В противном случае договор купли-продажи жилого дома может быть признан судом недействительным.

Условия договора

К существенным условиям, то есть условиям, которые обязательно должны присутствовать в договоре купли-продажи, относятся:

данные, позволяющие идентифицировать продаваемый жилой дом. К таким данным относятся кадастровый номер, точный адрес, площадь. Также в договор рекомендуется внести информацию о правоустанавливающих документах, дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРН;
цена жилого дома. При необходимости в договоре можно также определить порядок и сроки ее уплаты;
перечень проживающих в доме лиц, сохраняющих право пользования домом после продажи, с указанием их прав на пользование жилым домом.

Помимо условий, перечисленных выше, в договоре следует указать вид права, на котором продавцу принадлежит земельный участок под жилым домом, и основания его возникновения, а также сведения о земельном участке (кадастровый номер, площадь, адрес участка, категорию земель и вид разрешенного использования).

При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение дома на соответствующем земельном участке, условие о жилом доме, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условиями договора, как правило, предусматривается подписание сторонами акта приема-передачи жилого дома.

Порядок заключения договора

Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Обращаем внимание на то, что письменная форма является обязательной.

В общем случае договор не нужно нотариально удостоверять. Хотя в случаях, когда дом принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также в случаях заключения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на жилой дом нотариальное удостоверение потребуется.

Вне зависимости от того, удостоверяется договор купли-продажи жилого дома нотариально или нет, переход права собственности обязательно подлежит государственной регистрации.

В случае нотариального удостоверения договора заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии, что стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности.

В остальных случаях стороны могут представить документы на регистрацию самостоятельно. При этом если договор удостоверен нотариально, с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки. Если договор заключен в простой письменной форме (без нотариального удостоверения), то с заявлением о государственной регистрации обращаются обе стороны договора.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.

Обращаем внимание, что доходы продавца от продажи дома облагаются НДФЛ в случае, если дом находился в собственности менее установленного минимального срока (за исключением установленных случаев продажи жилого дома родителями (усыновителями) двух и более детей или такими детьми).

При этом продавец имеет право на налоговый вычет.

Покупатель также вправе воспользоваться имущественными вычетами в установленном размере.