В связи с большой популярностью ипотеки вопросы её страхования являются весьма актуальными. Покупатель квартиры обязан ее застраховать в пользу банка за свой счет, если ипотечным договором не предусмотрено иное. Остальные виды страхования являются добровольными. Например, покупатель ипотечной квартиры может застраховать свою ответственность перед банком или застраховать свою жизнь и здоровье.
Более подробную информацию о страховке по ипотеке вы найдете в статье.
Общие положения о страховании при ипотеке
При приобретении квартиры в ипотеку важное значение имеет страхование различных рисков, связанных с квартирой. Действительно, большое количество различных жизненных ситуаций и высокая рыночная стоимость квартиры делает использование страховой защиты оправданной.
Страховая защита позволяет банку минимизировать свои риски от возможных неблагоприятных последствий, связанных с квартирой. Имея страховку, банки могут не тратить силы и время на получение возмещения ущерба от непосредственного нарушителя, по вине которого этот ущерб образовался.
В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при приобретении квартиры в ипотеку заемщик (покупатель) обязан ее застраховать в пользу банка. Это должно быть сделано, даже если договором, заключенным между банком и покупателем, данное условие не было предусмотрено. То есть заемщик (покупатель), как залогодатель, обязан страховать за свой счет ипотечную квартиру в полной стоимости от рисков её утраты и повреждения. При этом, если полная стоимость квартиры превышает размер обязательства по ипотеке, то покупатель должен застраховать квартиру на сумму не ниже размера этого обязательства.
Обращаем внимание на то, что законом предусмотрена обязанность покупателя застраховать только ипотечную квартиру.
Это означает, что банк не может навязывать покупателю:
- определенных страховщиков, которых банк сам выбирает;
- другие виды страхования (например, страхование ответственности, страхование жизни и здоровья).
При желании покупатель может в пользу банка застраховать свою жизнь и здоровье. Но обращаем внимание на то, что это является добровольным, и не может быть обязанностью покупателя квартиры в ипотеку. Наличие такой страховки позволяет покупателю рассчитаться с банком за счет выплаты при наступлении страхового случая. Банк не вправе навязывать такое страхование, но он может стимулировать покупателя к этому за счет использования различных поощрительных инструментов, например, путем предложения более низкой процентной ставки по кредиту, уменьшения размера первоначального взноса по ипотеке и т.п.
Ипотека предполагает, что банк, предоставляющий покупателю ипотечной квартиры кредит, получает эту квартиру в залог в качестве обеспечения обязательств покупателя по возврату кредитных средств. Квартира в этом случае остается у покупателя (который является залогодателем) в его владении и пользовании. В случае неисполнения покупателем своих обязательств банк имеет право на возмещение денежных средств, предоставленных в качестве кредита, из стоимости заложенной квартиры покупателя.
Страхование квартиры при ипотеке
При оформлении ипотеки покупатель квартиры заключает с банком кредитный договор. В этом договоре может присутствовать условие о страховании ипотечной квартиры. Но такого условия может и не быть. Тогда в соответствии с требованиями закона покупатель (залогодатель) обязан за свой счет застраховать квартиру в ипотеку в полной её стоимости. А если стоимость квартиры превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, то страховка должна быть на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Закон не запрещает банку самому застраховать ипотечную квартиру в случае, если покупатель этого не делает, и потребовать от покупателя возмещения понесенных расходов на страховку.
При заключении ипотечного договора покупатель квартиры и банк могут определять условия, на которых осуществляется страхование заложенной квартиры, в том числе на кого возлагаются расходы по страхованию (порядок уплаты страховой премии), в какой стоимости и на какой срок, от каких рисков и т.п. В частности, стороны договора об ипотеке могут определить перечень страховых рисков с учетом особенностей заложенной квартиры, её местонахождения.
По договору, заключаемому между покупателем квартиры и страховщиком, может быть застрахован риск утраты (гибели) или повреждения заложенной квартиры.
Еще раз обращаем внимание на то, что и покупатель квартиры, и банк, могут быть страхователями, то есть могут заключить договор в отношении ипотечной квартиры. Однако, если страхователь в договоре об ипотеке не указан, то обязанность застраховать квартиру и нести связанные с этим расходы лежит на залогодателе (покупателе).
Страхование заложенной (ипотечной) квартиры по общему правилу должно осуществляться в полной её стоимости, то есть её действительной стоимости в день заключения договора, которая определяется на основании соглашения страхователя и страховщика (последний вправе произвести осмотр квартиры и при необходимости назначить экспертизу для установления её действительной стоимости).
В случае если стоимость ипотечной квартиры превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель (покупатель), если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке, обязан осуществить за свой счет страхование на сумму не ниже суммы этого обязательства.
При нарушении обязанностей по страхованию заложенной квартиры банк (он является залогодержателем) также вправе потребовать досрочного погашения кредита, обеспеченного ипотекой. Если это требование покупатель квартиры в ипотеку не выполнил в предусмотренный договором срок либо в течение месяца (если указанный срок не предусмотрен договором), то банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.
Страховка ответственности заемщика
Покупатель ипотечной квартиры (он является заемщиком) вправе застраховать риск своей ответственности перед банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему.
В случае наступления страхового случая выгодоприобретателем, то есть получателем денежных средств в качестве погашения кредита, является кредитор, то есть банк. Страховым случаем будет неисполнение покупателем (заемщиком) требования о досрочном исполнении обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой им суммы долга, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества.
Обращаем внимание на то, что страховая сумма по договору страхования ответственности покупателя квартиры (заемщика) не может быть более 50 процентов и менее 10 процентов основной суммы долга. В случае погашения более 30 процентов основной суммы долга покупатель при определенных условиях имеет право на соразмерное снижение размера страховой суммы и на пересмотр размера страховой премии.
Договор страхования ответственности заемщика может быть заключен на срок действия кредитного договора либо на срок, в течение которого сумма кредита составляет более 70 процентов стоимости заложенной (ипотечной) квартиры. После погашения кредита договор страхования ответственности покупателя в связи с ипотекой прекращается.
Страхование жизни при ипотеке
При желании покупатель ипотечной квартиры может застраховать свою жизнь и здоровье. Такое действие производится в пользу банка. Но это не является обязательным для покупателя. Наличие такой страховки позволяет покупателю рассчитаться с банком за счет страховой выплаты при наступлении страхового случая.
Банк не вправе навязывать покупателю квартиры страховку жизни. Но он может предложить это заемщику, одновременно предложив более выгодные условия получения ипотечного кредита (более низкую процентную ставку, уменьшенный размер первоначального взноса по ипотеке).
Другими словами, страхование жизни и здоровья при добровольном согласии на него заемщика является допустимым способом обеспечения возврата кредита. С учетом принципа возвратности кредитов банк должен определять такие условия выдачи кредита, предусматривать такие виды обеспечения, при которых риски невозврата кредита будут минимальными и которые гарантировали бы отсутствие убытков, связанных с непогашением кредита заемщиком.
Отдельно отметим, что при определенных условиях покупатель ипотечной квартиры имеет право на получение социального налогового вычета, в частности, в сумме уплаченных им в налоговом периоде страховых взносов по договору добровольного страхования жизни, в размере фактически произведенных расходов.
Более подробную информацию о страховании жизни и здоровья при ипотечном кредитовании можно найти здесь.