Какие риски возможны при покупке квартиры

Каждый покупатель квартиры в той или иной степени задумывается о рисках, связанных с покупкой. Сложившаяся практика выделяет три группы рисков, к которым относятся риски, связанные с правами продавца на квартиру, риски возможного банкротства продавца и риски возможного обременения квартиры правами третьих лиц.

Больше информации обо всем этом вы найдете в статье.

Риски, связанные с правами продавца на квартиру

Данный риск является весьма существенным, так как если продавец не является собственником, сделка купли-продажи будет считаться ничтожной со всеми возможными негативными последствиями, включающими полную потерю покупателем тех денег, которые он заплатил за квартиру.

Поэтому, первое, с чего надо начать при общении с продавцом, это убедиться в том, что он вообще вправе распоряжаться предлагаемой к продаже квартирой.

По общему правилу распоряжаться квартирой, да и любым имуществом может его собственник. А право собственности, в свою очередь, возникает с момента его государственной регистрации.

Поэтому продавец, утверждающий, что он собственник квартиры, должен доказать, что его право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В настоящее время этот реестр ведется органами Росреестра. Ранее эти функции выполняли подразделения Росрегистрации, еще раньше — учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации, осуществленные всеми указанными органами, имеют абсолютно равную юридическую силу.

До недавнего времени при регистрации права собственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права. Его форма несколько менялась со временем, но всегда это был красивый официальный документ с водяными знаками, гербом и печатью. Многие продавцы до сих пор в подтверждение своего права показывают такие свидетельства и считают, что если у них на руках оригинал свидетельства, то их право безусловно подтверждено. Покупателю ни в коем случае не следует принимать это на веру! Свидетельство отражает только ту информацию, которая имелась в реестре на момент его выдачи. Все, что могло произойти с квартирой после этого, в свидетельстве не отражается.

С середины июля 2016 года свидетельства при регистрации недвижимости не выдаются вообще, а ранее выданные свидетельства ни в коем случае не должны быть единственным подтверждением прав продавца.

В настоящее время документом, подтверждающим право продавца, является выписка из ЕГРН, в которой отражаются актуальные данные о правах на квартиру, том числе о собственнике. Такую выписку о любом объекте недвижимости может получить любой гражданин за небольшую плату. Выписку можно получить в отделениях Росреестра, в МФЦ или же в электронном виде — через сайт Росреестра.

Итак, по общему правилу продавец должен быть указан как собственник в актуальной выписке из ЕГРН. Такую выписку покупателю лучше получать самостоятельно, чтобы не зависеть от продавца. От него можно получить лишь информацию об описании объекта: адрес квартиры, ее кадастровый номер.

Однако существует несколько ситуаций, когда продавец в выписке из ЕГРН не указан. Как к этому следует относиться? Не несет ли это рисков?

Давайте попробуем в этом разобраться и рассмотрим эти ситуации.

Первая ситуация. В ЕГРН могут отсутствовать сведения о квартирах, поступивших в собственность до того, как начала действовать система регистрации прав на недвижимость, то есть до 31 января 1998 года. К таким квартирам чаще всего относятся квартиры, приватизированные или приобретенные в собственность до указанной даты. А сведений в ЕГРН нет, так как сведения из ранее действовавших органов регистрации могли просто не попасть в ЕГРН.

Если покупатель сталкивается с такой ситуацией, то ему можно посоветовать сделать следующее:

1) попросить продавца представить документ, подтверждающий его право распоряжаться квартирой. Таким документом может быть:

  • договор о приватизации;
  • договор купли-продажи, договор дарения, мены;
  • справку из жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
  • свидетельство о праве на наследство и др.;

2) попытаться организовать оценку действительности и юридической силы представленных продавцом документов, составленных по давно уже не действующим правилам.

Вторая ситуация. Права продавца могут быть не зарегистрированы, то есть не отражены в ЕГРН, если он получил имущество в наследство. Да, продавец для подтверждения своего права может продемонстрировать свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, в котором будет указано, что ему принадлежит та самая квартира, которая продается.

Какие риски возможны в данной ситуации?

Прежде всего, риск появления других наследников уже после того, как свидетельство о наследстве было выдано.

Далее, риск мошеннической схемы, при которой преступники, находящиеся в сговоре с сотрудниками ритуальных агентств или органов загса, могут подделать документы о своем родстве с умершими одинокими людьми, и получить свидетельство о праве на наследство.

Третья ситуация. Квартира получена продавцом в собственность через участие в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Дело в том, что в соответствии с законодательством член такого кооператива становится собственником с момента полной выплаты паевого взноса и без всякой регистрации.

В подтверждение своего права продавец может представить справку о полной выплате своего пая, выданную правлением кооператива.

Какие здесь есть риски для покупателя?

Риск, по-крупному, один. Это – возможная недостоверность справки о полной выплате паевого взноса. Для исключения данного риска покупателю рекомендуется попросить продавца и дождаться, когда он сам зарегистрирует свое право на квартиру в Росреестре.

Но может ли обычный человек оценить, действительно ли справка выдана председателем правления, правильно ли он был избран и не истек ли срок его полномочий? Конечно же, нет. Поэтому здесь также целесообразно заключать договор только после того, как продавец зарегистрирует свое право сам.

Подведем итог вышесказанному. Для того чтобы, если не полностью исключить, то хотя бы минимизировать риски, связанные с правами продавца на квартиру, то есть считаться добросовестным приобретателем, покупатель не должен ограничиваться только лишь данными из ЕГРН, он также должен изучить и основания, по которым эти данные были в реестр внесены.

Возможное банкротство продавца

Кроме проверки прав продавца на квартиру, необходимо проверить и самого продавца на благонадежность, в частности, на предмет его возможного банкротства.

Зачем это нужно? Прежде всего затем, что обычные граждане, никогда не занимавшиеся предпринимательской деятельностью, могут быть признаны банкротами.

Если в отношении продавца начинаются процедуры банкротства, то он существенно ограничивается в возможности распоряжаться своим имуществом, в частности, квартирой. Если продавец признан банкротом или в отношении него начата процедура банкротства, то есть риск, что деньги, отданные за квартиру, будут потеряны в связи с исчезновением продавца, а приобретение квартиры будет остановлено в связи с ограничением на распоряжение ею.

Информацию о возможном банкротстве продавца можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве fedresurs.ru. На этом ресурсе в обязательном порядке публикуется информация о начале банкротства и о наиболее существенных моментах проведения процедуры банкротства.

Однако информация поступает в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве только после того, как суд проверил основания для возбуждения дела о банкротстве, то есть убедился, что долги действительно есть и они не погашены. Между подачей заявления о банкротстве в суд и такой проверкой может пройти несколько месяцев, в течение которых продавец уже фактически банкрот, но права его еще не ограничены и никакой информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве пока нет.

Чтобы исключить риск попадания в такую ситуацию покупателю необходимо узнать, не подано ли такое заявление о банкротстве. Для этого ему рекомендуется обратиться к электронной системе арбитражных судов. На сайте kad.arbitr.ru содержится информация обо всех делах, рассматриваемых арбитражными судами.

На том же сайте можно попытаться найти и другие сведения об обычных судебных делах в арбитражных судах, ведущихся с участием продавца, в частности, не предъявлены ли к нему иски о взыскании денег или об истребовании у него какого-нибудь имущества.

Наконец, продавцу имеет смысл зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов России, чтобы проверить, нет ли исполнительных производств в отношении продавца. Информация об исполнительных производствах является открытой и может быть найдена на сайте fssprus.ru/iss/ip. Если обнаруживаются неоконченные исполнительные производства в отношении продавца, то это также повод задуматься над целесообразностью покупки.

Зачем узнавать о судах и долгах продавца?

Во-первых, это даст возможность увидеть общую картину его финансового состояния и в целом исполнения им своих обязательств.

Во-вторых, наличие судов или исполнительных производств дает основание предполагать, что все-таки рано или поздно продавец окажется банкротом.

Риски обременения (ипотека, право третьих лиц)

Одной из самых неприятных ситуаций, которая может возникнуть при покупке жилья, является наличие прав посторонних лиц на квартиру. Эти права могут быть самыми разными, но в любом случае они неизменно мешают покупателю.

Права третьих лиц есть не что иное, как обременение, которое условно можно разделить на два вида:

  • обременение ипотекой и
  • обременение правами третьих лиц (граждан).

Любое обременение может нести риски. Рассмотрим их подробнее.

Наиболее распространенным видом является ипотека (залог).

Если квартира обременена залогом, то при неисполнении должником того обязательства, которое обеспечено этим залогом, банк, как залогодержатель может продать квартиру с публичных торгов, а вырученную сумму пустить на погашение задолженности.

Поэтому при приобретении квартиры, обремененной ипотекой, покупатель должен четко понимать, что в случае неисполнения своих обязательств продавцом можно лишиться квартиры даже после её покупки.

Исключить такой риск покупатель может разными способами.

Первый, наиболее надежный способ, — это дождаться полной выплаты долга продавцом. После выплаты долга залог (обременение) с квартиры снимается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. Поэтому и в выписке из ЕГРН сведений об ипотеке не будет.

Второй способ – это покупка заложенной квартиры с требованием учета суммы долга в цене, то есть требованием уменьшения покупной цены на сумму, в обеспечение которой установлена ипотека.

Третий способ – покупка квартиры с погашенной задолженностью. Погашение возможно даже без согласия банка, если ипотека дана в счет обеспечения кредита, выданного продавцу. В данном случае часть покупной цены сразу же будет направлена на погашение долга, что в результате приведет к прекращению залога.

Если говорить об обременении правами третьих лиц (граждан), то эта ситуация является более рисковой, так как права таких граждан ни в одном реестре не отражаются.

Какие возможны неприятности?

Во-первых, риски могут быть связаны с бывшими жильцами приобретаемой квартиры, по тем или иным причинам не воспользовавшимися правом на приватизацию. Этим правом обладают все постоянно проживающие в помещении на момент приватизации граждане, в том числе временно отсутствующие, но за которыми сохраняется право на данное жилье. Если через какое-то время после совершения сделки с квартирой временно отсутствовавший жилец заявит свои права, то в любом случае исход для покупателя будет не самым приятным.

Для уменьшения таких рисков покупателю рекомендуется не только изучить документы о приватизации, но и получить в полиции справку о зарегистрированных в квартире лицах и сравнить список тех, кто участвовал в приватизации, со списком зарегистрированных. При несовпадении списков есть повод призадуматься.

Во-вторых, риски могут быть связаны с правами на квартиру супруга (супруги) продавца. Отчуждение такой общей квартиры одним из супругов возможно только с нотариального согласия другого супруга. Можно смоделировать довольно много ситуаций, когда после покупки квартиры могут возникнуть проблемные ситуации.

В качестве примера можно рассмотреть такую. Квартира куплена в браке, зарегистрирована одного из супругов. Но при этом она является общей собственностью обоих супругов. После развода супруги общее имущество не разделили. Через какое-то время бывший супруг меняет паспорт. В новом паспорте штампа о браке нет, а вот общая собственность на квартиру остается. И второй (бывший, но оставшийся сособственником) супруг может оспорить договор купли-продажи как совершенный без его согласия и потребовать себе половину квартиры.

В-третьих, риски для покупателя могут нести ситуации, когда среди таких членов семьи имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане.

Для отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством лица либо несовершеннолетние граждане, оставшиеся без родительского попечения, требуется согласие органа опеки и попечительства. Более того, согласие указанного органа требуется, когда опека или попечительство формально не назначено или несовершеннолетние считаются под родительским надзором, но предполагаемая сделка нарушает их права и интересы.

В указанных случаях отсутствие согласия органа опеки и попечительства, с одной стороны, может препятствовать регистрации перехода права собственности, а с другой стороны, если такая регистрация произойдет, это может быть основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным.

Чтобы избежать проблем, связанных с сохранением прав пользования помещением членами семьи продавца, рекомендуется требовать от продавца снятия с регистрационного учета всех проживающих в помещении лиц до регистрации перехода права собственности к покупателю.

В-четвертых, могут быть риски, связанные с наличием у других лиц права пользования квартирой. Ситуация крайне неприятна тем, что таких лиц нельзя выселить и снять с регистрационного учета, если они на нем находятся.

К таким гражданам могут относиться:

  • проживающие в квартире на основании договора коммерческого найма;
  • занимающие квартиру на основании завещательного отказа (то есть такого указания в завещании собственника, согласно которому после его смерти указанный им человек может проживать в принадлежавшей этому собственнику квартире). Право занимать квартиру сохраняется и при последующем её отчуждении другому лицу.

Что касается пользования жильем на основании завещательного отказа, он и вовсе не подлежит регистрации и узнать о нем из реестра невозможно.

Подводя итог, мы бы порекомендовали во избежание неприятных сюрпризов в виде проживающих в помещении посторонних лиц, которых к тому же невозможно будет выселить, при приобретении жилья:

  • изучить справку о составе зарегистрированных лиц, выдаваемую территориальными органами МВД России, чтобы выяснить, на каком основании они проживают в квартире;
  • осмотреть квартиру на предмет того, не живет ли в ней кто-то посторонний.