Сделки с квартирами, обремененными ипотекой, являются весьма распространенными. Покупка такой квартиры имеет не только особенности, но и несет определенные риски, о которых полезно знать покупателю. В частности, наличие прав третьих лиц на квартиру могут привести к непредвиденным дополнительным расходам, невозможности пользоваться квартирой, а также к утрате приобретенного покупателем права.
Более подробную информацию вы найдете в статье.
Особенности обременения ипотекой
Широко распространено представление, будто ипотека связана исключительно с приобретением жилья за счет банковского кредита и представляет собой внесение в залог той самой купленной за счет заемных средств квартиры. Это действительно, — наиболее частый случай возникновения залога на сегодняшний день, однако далеко не единственный: квартира может быть передана в залог в обеспечение практически любого долга, причем не только самого собственника квартиры, но и в обеспечение обязательств посторонних третьих лиц (естественно, с согласия собственника). Залог может возникнуть также и в силу закона, то есть без заключения отдельного договора о залоге.
Если квартира обременена залогом, то это означает, что при неисполнении должником того обязательства, которое обеспечено этим залогом, залогодержатель, в частности, банк, может обратить взыскание на заложенную квартиру, то есть продать её с публичных торгов, а вырученную сумму пустить на погашение задолженности.
Обращение взыскания на заложенную квартиру производится, как правило, по судебному решению. Связано это с тем, что закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещает обращать взыскание на заложенное жилое помещение, принадлежащее физическому лицу, во внесудебном порядке. Хотя это ограничение действует лишь в случае, если жилье является единственным у гражданина.
Еще раз обращаем внимание: заложенное жилье, то есть обремененное ипотекой, может быть изъято по судебному решению даже если оно единственное. Если бы такого правила не было, то мало какие бани давали бы деньги взаймы под залог квартир.
Итак, при приобретении квартиры, обремененной ипотекой, покупателю рекомендуется учитывать, что в случае неисполнения своих обязательств тем, за кого был дан этот залог (а это может быть и прежний собственник — продавец, и какой-нибудь из предшествовавших ему собственников, а может быть и вовсе постороннее лицо), можно запросто лишиться этой квартиры.
Собственник обремененной залогом квартиры в любой момент до момента её продажи может прекратить обращение взыскания, полностью выплатив долг. Контролировать должника и следить за своевременностью исполнения им обязательств практически невозможно, поэтому приобретение заложенной квартиры можно отнести к весьма рискованному действию.
Можно ли и как исключить риски?
Прежде всего, приобретая квартиру, следует убедиться в том, заложена она или нет. Сделать это можно путем изучения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В выписке можно найти информацию не только о характеристиках квартиры, как объекта недвижимости, но также увидеть сведения об обременениях, в том числе о залоге.
Ипотека возникает только с момента ее государственной регистрации, поэтому, если в выписке отсутствуют сведения о залоге, то вполне можно быть уверенным в том, что его нет.
Гипотетически возможна ситуация, когда, например, залог ранее существовал, но затем запись о нем была неправомерно исключена из реестра. В этом случае покупатель квартиры также будет защищен, если только он не знает о неправомерности исключения записи из реестра. Поэтому если в выписке нет сведений об ипотеке, то на сделку можно выходить.
Если же в выписке из реестра имеется запись об ипотеке, то это означает, что для регистрации перехода права собственности потребуется согласие залогодержателя (скорее всего, банка). Впрочем, это меньшая из проблем, с которыми сталкивается покупатель такой квартиры.
Намного важнее для покупателя в этой ситуации узнать, каков размер долга, обеспеченного залогом, когда и на каких условиях он должен быть выплачен. Эту информацию лучше получить у залогодержателя. Только после получения информации о размере долга, покупателю предстоит решить, что делать с этим дальше.
Варианты покупки квартиры с обременением
Обременение может быть связано с ипотекой, а может быть связано с правом граждан на продаваемую квартиру, когда установить такое право при покупке квартиры довольно сложно.
Обременение в форме ипотеки
По-крупному, можно назвать две стратегии действий при покупке заложенной квартиры.
- Первая стратегия — это учет суммы долга в цене на квартиру. Физически это означает уменьшение покупной цены на ту сумму, в обеспечение которой установлена ипотека. Надо сказать, что часто такой подход не устраивает продавца, так как при дальнейшем погашении им долга эта сумма будет постоянно уменьшаться, но никто не доплатит ему покупную цену.
- Вторая стратегия заключается в разовом погашении задолженности. Такое погашение возможно даже без согласия банка, если ипотека дана в счет обеспечения кредита, выданного продавцу. В этом случае сам закон дает возможность досрочно погасить долг и снять обременение с квартиры.
В данном случае часть покупной цены сразу же направляется на погашение долга в результате которого залог прекращается.
Покупатель может даже не передавать эту часть стоимости квартиры продавцу, а напрямую уплатить ее банку. Надо сказать, что банки не любят такие действия, однако Гражданский кодекс РФ позволяет уплачивать долги другого лица, если для того, кто производит такую уплату, это связано с риском утраты прав на имущество. Покупатель здесь как раз и является тем, кто рискует утратой прав на жилье, если с него не будет снято обременение, то есть если залог не будет прекращен.
После погашения задолженности по ипотеке залогодержатель (то есть банк) должен самостоятельно подать заявление в Росреестр о снятии обременения с квартиры. Если же он этого не сделает, то снимать запись об ипотеке придется через суд, что отнимет до полугода времени, а также потребует дополнительных финансовых затрат. Сказанное выше означает, что даже несмотря на то, что приобретение заложенной квартиры может быть осуществлено относительно безопасно, перед осуществлением такой сделки рекомендуется взвесить все плюсы и минусы.
Выше мы поговорили об обременении в виде залога (ипотеки). Но обременение может иметь и другие, зачастую скрытые, формы.
Скрытое обременение
Самые неприятные ситуации могут быть связаны с бывшими жильцами приобретаемого жилья, по тем или иным причинам не воспользовавшимися правом на приватизацию. Этим правом обладают все постоянно проживающие в квартире на момент приватизации граждане, в том числе временно отсутствующие, но за которыми сохраняется право на жилое помещение.
В качестве примера можно привести случаи, когда о ком-то из таких временно отсутствующих преднамеренно или по незнанию «забывали» и в приватизации они не участвовали. Это очень распространено, если гражданин отсутствует по причине лишения свободы. Такой гражданин сохранял право на квартиру, но не мог реализовать его. Выйдя на свободу, он обнаруживал, что бывшее его жилье давно уже приватизировано и продано абсолютно посторонним лицам. После этого он предъявлял иск либо о признании за собой доли в праве собственности на квартиру, либо о признании договора купли-продажи недействительным. Поскольку он сохранял право на приватизацию, это право было нарушено, а квартира выбыла помимо его воли, суды часто встают на сторону такого бывшего жильца и восстанавливают его в правах в ущерб добросовестным приобретателям жилья.
Примерно те же последствия наступают, если выяснится, что кто-то из имевших право на участие в приватизации отказался от участия в ней не по своей воле. Он также может рассчитывать на восстановление своих прав за счет ущемления прав покупателя.
Чтобы избежать этого в том случае, когда помещение ранее было приватизировано, покупателю рекомендуется, с одной стороны, изучить документы о приватизации, а с другой, получить в территориальных органах МВД России справку о зарегистрированных в помещении лицах и сравнить список тех, кто участвовал в приватизации, со списком зарегистрированных. При наличии несовпадений надо обязательно выяснить причины этого. Полностью ли защитит такая проверка от оспаривания по приведенному основанию? К сожалению, нет, так как даже незарегистрированные, но фактически проживавшие в помещении граждане также имели право на приватизацию. Если они сейчас докажут факт своего проживания, то смогут отстаивать свои права.
Довольно распространенными являются также случаи оспаривания продажи жилых помещений со стороны супруга продавца. Как известно, все имущество, приобретенное в браке, поступает в совместную собственность обоих супругов. При этом не имеет значения, за кем из них зарегистрировано право собственности на недвижимость, приобретенную в браке. Эта общность собственности сохраняется и после расторжения брака, если только бывшие супруги не произвели раздел общего имущества (а делать это они вовсе не обязаны и могут сохранять общую собственность сколь угодно долго). Конечно, может оказаться, что супругами был заключен брачный контракт, который отменил общую собственность между супругами, но заключение брачных контрактов все еще остается экзотикой в нашей стране, и большинство людей довольствуются режимом совместной собственности.
Отчуждение такой общей недвижимости одним из супругов возможно только с нотариального согласия другого супруга. По этой причине при регистрации перехода права собственности на квартиру, приобретенную во время нахождения в браке, Росреестр потребует представить такое согласие, даже несмотря на то, что формально он этого делать не обязан.
Можно на основании паспорта, свидетельства о браке и выписки из ЕГРН понять, была ли квартира приобретена в браке или нет. И если квартира была приобретена в браке, то можно потребовать от продавца представления согласия супруга или брачного контракта либо соглашения или судебного решения о разделе общей собственности. Все это – так. Но в жизни не всегда все бывает гладко.
Рассмотрим простой пример. Гражданин вступил в брак, приобрел в браке квартиру, она стала общей собственностью обоих супругов, но зарегистрировал он право только на себя одного. После этого супруги развелись, но общее имущество не разделили. Позднее этот гражданин меняет паспорт (в связи с истечением срока его действия, с утратой, сменой фамилии и т.п.). Теперь в том паспорте, который видит покупатель квартиры, нет штампа о браке, а вот общая собственность остается. И второй (бывший, но оставшийся сособственником) супруг может оспорить договор купли-продажи как совершенный без его согласия и потребовать себе половину квартиры.
С учетом вышесказанного рекомендуется предпринять меры для исключения рисков, связанных с обременением квартиры в виде прав супруга продавца.
Еще более сложными являются случаи, когда среди членов семьи имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане.
На основании Гражданского кодекса РФ для отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством лица либо несовершеннолетние граждане, оставшиеся без родительского попечения, требуется согласие органа опеки и попечительства.
Во всех указанных случаях отсутствие согласия органа опеки и попечительства, с одной стороны, может воспрепятствовать регистрации перехода права собственности, а с другой стороны, если такая регистрация произойдет, это может быть основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным.