Все о расторжении договора долевого участия

Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях во внесудебном порядке при отказе участника долевого строительства от исполнения договора, а также в судебном порядке при определенных условиях.

При одностороннем отказе от исполнения ДДУ или расторжении его судом застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства полученные денежные средства.

Порядок расторжения ДДУ в одностороннем порядке

Вы можете расторгнуть договор во внесудебном порядке. Для этого рекомендуется придерживаться следующего порядка.

Вы можете отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, в частности, если:

• застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором;
• застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае наличия отступлений от условий договора долевого участия либо технических, проектных, градостроительных и иных обязательных требований;
• имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• в иных случаях, установленных законом или договором.

Договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Сделайте копию уведомления вместе с описью вложения и документами отправленными застройщику. Эти копии вам понадобятся при обращении в органы Росреестра для внесения сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Какие есть варианты защиты участников долевого строительства

Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по вашей инициативе, то в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения застройщик обязан вернуть вам, уплаченные в счет цены договора, а в общем случае также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере.

За нарушение указанных сроков вам, как участнику долевого строительства, полагаются проценты исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере. Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств, до дня их возврата вам.

При этом если вы использовали при оплате кредитные средства, то возврат денежных средств осуществляется на ваш залоговый счет. В случае отсутствия у застройщика информации о реквизитах такого счета предусмотренные законом проценты не начисляются за период с даты расторжения договора до даты предоставления застройщику необходимой информации. Поэтому вам надо позаботиться о том, чтобы необходимая информация у застройщика была.

Если денежные средства были внесены на счет эскроу, то их возврат осуществляется уполномоченным банком после получения от органов Росреестра сведений о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации ДДУ.

Счета эскроу: что это такое

Учтите, что с 29.03.2022 до 30.06.2023, включительно, не начисляются, в частности, проценты, подлежащие уплате при одностороннем отказе участника строительства от исполнения договора, финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, не учитываются убытки, причиненные в этот период. В отношении ранее предъявленных требований предоставляется отсрочка. Если в отношении таких процентов и финансовых санкций не применяются вышеуказанные особенности, то в период с 25.02.2022 до 30.06.2023, включительно, их размер исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 25.02.2022, то есть не выше 9,5%

Если при вашем одностороннем отказе застройщик не возвращает деньги, вы вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, уплаченных вами, взыскании процентов за пользование указанными денежными средствами, штрафа за неисполнение ваших требований в добровольном порядке, компенсации убытков (в том числе абстрактных) и морального вреда.

Как расторгнуть договор в судебном порядке

Расторгать договор в судебном порядке придется при наличии соответствующих оснований.

Такими основаниями являются:

• прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан участнику долевого строительства;
• существенные изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в иных случаях, установленных законом или договором.

Необходимость данного действия связана с тем, что расторжение договора через суд возможно только после направления застройщику требования (претензии) о расторжении договора в добровольном порядке и получения от него отказа расторгнуть договор либо при отсутствии ответа в 30-дневный срок.

Чтобы впоследствии подтвердить факт направления вами требования и (или) получения его застройщиком, направьте его по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Также вы можете представить требование застройщику лично в двух экземплярах, на одном из которых лицо, принявшее требование, поставит свою подпись с указанием ФИО, должности и даты получения.

При получении отказа застройщика о расторжении договора или неполучении от него ответа в установленный срок подготовьте исковое заявление.

Ваше заявление может содержать требования:

• о расторжении договора;
• о возврате денежных средств;
• о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
• о взыскании штрафа за неисполнение в добровольном порядке ваших требований как участника долевого строительства;
• о компенсации убытков и морального вреда.

К исковому заявлению обязательно приложите:

1. документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете исковые требования. К таким документам относятся, например, договор участия в долевом строительстве, документы, подтверждающие прекращение (приостановление) строительства многоквартирного дома, существенные изменения проектной документации или изменение назначения общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома;
2. расчет суммы исковых требований с копиями для ответчиков и третьих лиц;
3. уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронном виде;
4. документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере, или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты;
5. документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка расторжения договора;
6. документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
7. нотариально заверенную доверенность представителя (если исковое заявление подписывается или подается представителем истца).

Исковое заявление и комплект документов представьте в суд по адресу застройщика.

Какие есть льготы по госпошлине при обращении в суд и другие органы

Учтите, что исходя из фактических обстоятельств дела, к которым могут относиться цена договора участия в долевом строительстве, период просрочки исполнения обязательств, причины нарушения обязательств застройщиком и другие, суд может снизить размер заявленных к взысканию с застройщика процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа за ненадлежащее исполнение им своих обязательств.

Застройщик должен вернуть вам денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда.

После получения судебного решения вы можете представить заверенную судом копию решения, вступившего в силу, в орган регистрации прав для внесения сведений о расторжении ДДУ.

После вступления решения суда в законную силу суд выдает исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Исполнительный лист может быть предъявлен к исполнению в течение трех лет.