Какие есть варианты защиты участников долевого строительства

Существует несколько способов защиты прав дольщиков, являющихся участниками долевого строительства. Среди наиболее распространенных способов защиты можно назвать признание сделки недействительной, финансовые компенсации со стороны застройщиков, введение счетов эскроу и другие.

В статье мы расскажем о наиболее распространённых способах защиты дольщиков, в том числе обманутых.

Недействительность сделки

По требованию дольщика сделка может быть признана недействительной в случае, если денежные средства привлекались компанией, не имеющей на это права или с нарушением установленного порядка привлечения денежных средств, в том числе путем продажи ценных бумаг или участия в Паевом инвестиционном фонде. Дольщик может потребовать от такой компании немедленного возврата переданных ей денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов, а также возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков.

В связи с этим обращаем внимание на то, что привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах.

При долевом строительстве надо заключать только договор долевого участия. Если дольщик заключит с застройщиком какой-то другой договор, то у него могут возникнуть проблемы при неправомерном поведении застройщика. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на правоотношения дольщика и застройщика только в случае, если в судебном порядке будет установлено, что сторонами при оформлении отношений действительно имелся в виду ДДУ. Полезно иметь в виду в связи с этим, что застройщики могут предлагать участникам заключать предварительные договоры купли-продажи, предварительные договоры долевого строительства, инвестиционные договоры, договоры бронирования определенной квартиры, договоры займа, а также предлагать внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Участник строительства не должен заключать такие договоры.

Дольщик, участвующий в долевом строительстве, вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Это может происходить:

  • при нарушении застройщиком требований к проектной декларации;
  • при несоответствии условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

В случае принятия судом решения в пользу дольщика застройщик обязан возвратить дольщику полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств.

Финансовые компенсации

Финансовые компенсации дольщику со стороны застройщика включают:

  • возмещение убытков;
  • уплату неустойки (пени);
  • уплату штрафа;
  • компенсацию морального вреда.

Поговорим об этом подробнее.

Возмещение убытков. К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене и т.п.

Они подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ.

Уплата неустойки (пени). Застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях:

  • если он нарушил сроки передачи участнику объекта строительства. Размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
  • если он нарушил срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пеней) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

 Как получить неустойку по договору долевого участия в строительстве 

Уплата застройщиком штрафа. При удовлетворении судом требований дольщика, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом дольщика от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику.

Компенсация морального вреда. Как правило, осуществляется по решению суда. Участнику строительства полезно знать, что достаточным основанием для взыскания компенсации морального вреда является установленный судом факт нарушения его прав.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и требовать его расторжения, в частности, в следующих случаях:

  • если застройщик существенно нарушил требования к качеству возводимого объекта или не устранил недостатки в строительстве в установленный дольщиком разумный срок;
  • срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.

При этом, если денежные средства дольщиком внесены на счет эскроу, то основаниями для отказа дольщика от ДДУ и требования его расторжения также являются следующие основания:

  • наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок и строящийся на этом участке объект недвижимости (например, жилой дом);
  • признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
  • вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.

 Счета эскроу: что это такое 

Договор долевого участия может быть расторгнут также в судебном порядке. Это возможно в следующих случаях:

  • прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана дольщику;
  • существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное ДДУ в пределах 5% указанной площади;
  • изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.

В перечисленных случаях при расторжении договора застройщик обязан вернуть дольщику уплаченную им в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

Защита дольщика при банкротстве застройщика

В случае банкротства застройщика дольщики имеют право в зависимости от ситуации предъявить конкурсному управляющему денежные требования, требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений в рамках дела о банкротстве.

В случае признания застройщика банкротом, когда в отношении него открыто конкурсное производство и им уплачены взносы в компенсационный фонд, дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства за выплатой возмещения. Однако дольщик (участник долевого строительства) не может требовать такого возмещения в случае получения им страховой выплаты от страховщика, застраховавшего ответственность застройщика, либо выплаты от банка, выдавшего поручительство.

 Застройщик объявлен банкротом: что делать дольщику 

До 27.06.2019 застройщики могли получать поручительство в банке или страховать свою гражданскую ответственность.

Застройщик обязан производить отчисления в специальный компенсационный фонд. В случае банкротства застройщика компенсационный фонд выплачивает дольщикам возмещение в размере рыночной стоимости жилого помещения на момент выплаты возмещения или в размере уплаченной цены договора.

Прием заявлений о выплате и выплата возмещения осуществляется через Фонд защиты прав граждан.

Фонд осуществляет выплату возмещения до завершения процедуры конкурсного производства застройщика или до даты принятия судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика-банкрота другому застройщику.

Если Фонд принимает решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, то он выплачивает возмещение также по требованиям дольщиков, которые были включены в соответствующий реестр требований после принятия Фондом решения о финансировании и не были переданы новому застройщику.

 Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства: что это и зачем нужен

Возмещение также может выплачиваться, если после завершения строительства в объекте строительства оказывается недостаточно жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений для передачи их участникам строительства, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же помещений.

При определенных условиях право на выплату возмещения за счет средств Фонда имеют также граждане, требования которых были погашены путем передачи в установленном порядке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу и которые имеют в отношении этого кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения.

Счета эскроу как способ защиты прав дольщика

Если для строительства многоквартирных домов застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору.

При расторжении, прекращении или одностороннем отказы одной из сторон от договора, денежные средства, внесенные на счет эскроу, возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на покупку квартиры. Данное правило гарантирует дольщикам получение своих квартир либо возврат их средств (так как они не будут растрачены или сворованы застройщиком), если квартиры они не получат.

 Счет эскроу: что это такое

Полезно знать, что денежные средства граждан, участвующих в долевом строительстве, находящиеся на счетах эскроу, подлежат обязательному страхованию на случай отзыва у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Страховое возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн рублей.

Признание за дольщиком права собственности

Одним из способов защиты прав участников долевого строительства является признание их права на недвижимость, являющуюся предметом договора долевого участия.

Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, затягивает получение необходимого на это разрешения, то дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке:

  • права собственности на объект недвижимости (квартиру);
  • права собственности на объект незавершенного строительства (недостроенную квартиру);
  • права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.