Продажа доли в доме

Продать долю в жилом доме можно при соблюдении определенных законодательно установленных требований. Больше информации об этом вы найдете в статье.

Общие правила продажи доли

При продаже доли объекта недвижимости (в том числе доли в жилом доме) постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

При этом следует учесть, что продажа доли в праве собственности на жилой дом проводится вместе с продажей принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен. Это – принципиальный момент.

Основная особенность продажи доли состоит в том, что продавец должен сначала предложить свою долю другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право на покупку доли.

Если остальные собственники долей в доме не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если участники долевой собственности готовы на покупку, то продавец может выбрать покупателя по своему усмотрению.

Как выделить доли в натуре в жилом доме 

Кроме того, продавец может не направлять извещение другим сособственникам в случае, если один из них готов купить долю или уже купил её.

Если сособственники не отвечают на извещение в течение месяца или ответили отказом, то продавец может продать свою долю в доме постороннему лицу.

Соблюдение преимущественного порядка покупки доли другими сособственниками является важным моментом. Поэтому при обращении к нотариусу за нотариальным удостоверением сделки нотариус разъясняет обратившемуся правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.

При продаже доли в жилом доме с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других долей в течение трех месяцев может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Совершение сделки по продаже

Сделка по купле-продаже доли в доме оформляется договором. В нем необходимо указать:

• информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации);
• описание предмета сделки (доля жилого дома и земельного участка);
• идентифицирующие признаки самого объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая площадь, категория земель и вид разрешенного использования);
• цену договора;
• сведения о правоустанавливающих документах;
• о наличии или отсутствии ограничений и прав третьих лиц на дом и долю в нем.

Как правило, передача доли продавцом и принятие её покупателем оформляется подписываемым сторонами актом приема-передачи.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том числе на доли в жилых домах) подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи взимается нотариальный тариф (государственная пошлина), размер которого составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами нотариальный тариф взимает каждый нотариус.

Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифам.

Удостоверенный нотариусом договор купли-продажи на бумажном носителе имеет машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности.

После удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии, что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности.

В остальных случаях можно представить заявление о регистрации и необходимые документы в Росреестр самостоятельно.

Продавец обязан уплатить НДФЛ, если доля находилась в собственности менее установленного минимального срока. При этом он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму полученного дохода на расходы, связанные с приобретением (получением) доли.