Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры

В рамках сделки по купле-продаже квартиры иногда заключается предварительный договор купли-продажи, который подтверждает намерения продавца и покупателя совершить сделку, а также содержит условия основного договора.

Что нужно обязательно включить в договор

В текст предварительного договора купли-продажи квартиры надо обязательно включить:

  • условие о предмете договора;
  • условие о цене договора;
  • перечень лиц, сохраняющих право на проживание в квартире после её продажи;
  • права и обязанности покупателя и продавца.

А. Условие о предмете договора.

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры.

В договоре нужно точно и подробно указать данные квартиры, которые позволяют её идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры, но и кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, а также этаж, на котором она располагается, и общая этажность дома.

Б. Условие о цене договора.

В предварительном договоре необходимо указать полную сумму в рублях, которую покупатель должен будет уплатить продавцу.

Отметим важный момент. Предварительный договор не может содержать условия об обязанности покупателя уплатить цену квартиры или ее существенную часть до заключения основного договора купли-продажи. В противном случае такой договор не будет предварительным.

В. Перечень лиц, сохраняющих право на проживание в квартире после её продажи.

В квартире до её продажи могут проживать лица, у которых после продажи сохранится право на проживание в ней. Например, к таким лицам могут относиться бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи.

Какие риски возможны при покупке квартиры

В ином случае, если в квартире, кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, то в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи.

Г. Права и обязанности покупателя и продавца

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации с затягиванием продавцом сроков ее передачи покупателю. Также желательно указать ответственность сторон (например, штрафные санкции) за просрочку исполнения обязательств по договору.

Что желательно отразить в предварительном договоре

В принципе, перечисленные ниже и описанные условия в предварительный договор можно не включать. Но для исключения возможных споров лучше это сделать.

Итак, в договоре желательно отразить перечисленные ниже условия.

А. Информация о правоустанавливающих документах

В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписки из ЕГРН.

Как проверить продавца квартиры перед покупкой

При заключении предварительного договора крайне желательно тщательно сверить сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с недобросовестным продавцом.

Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Б. Расходы, связанные с исполнением договора.

В предварительном договоре желательно указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности и т.п.

В. Срок заключения основного договора.

Заключая предварительный договор, стороны сами решают, указывать в нем срок заключения основного договора или нет.

При намерении указать срок, нужно указать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по усмотрению сторон. Он может быть коротким (например, через один месяц со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через два года со дня подписания предварительного договора).

В случае, если в предварительном договоре срок заключения основного договора не указывается, то его нужно заключить в течение одного года с момента подписания предварительного договора. Такая норма установлена Гражданским кодексом РФ.

Если основной договор не заключается в указанный в предварительном договоре срок, и ни одна из сторон не направляет другой стороне предложение о заключении основного договора, то предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Г. Условие о задатке или авансе.

В предварительный договор можно внести условие о задатке. Это позволит обеспечить исполнение обязательства по заключению договора купли-продажи на оговоренных условиях. Задатком является передаваемая покупателем продавцу денежная сумма, которая при заключении договора купли-продажи по общему правилу засчитывается в цену договора.

Особенность задатка состоит в том, что в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи сумма задатка остается у продавца. Если же от заключения договора купли-продажи отказывается продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Вместо условия о задатке в предварительный договор можно внести условие об авансе.
По общему правилу аванс представляет собой передаваемую покупателем продавцу денежную сумму, которая впоследствии засчитывается в цену основного договора купли-продажи. Законодательно данная процедура не регламентирована.

Размер аванса устанавливается соглашением сторон. Однако не рекомендуется устанавливать его в размере цены квартиры или ее существенной части. В противном случае предварительный договор признается договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и к нему не применяются положения законодательства о предварительном договоре.

юрист-советник
error: Внимание ! Контент защищен