Обременением недвижимости, в частности квартиры, являются права третьих лиц на нее. По сути, это — ограничение, мешающее правообладателю свободно и в полной мере осуществлять свои правомочия в отношении квартиры, собственником которой он является.
В статье мы попробуем простыми словами разъяснить особенности обременения.
Суть обременения
Гражданин, являющийся собственником квартиры, является её правообладателем. Он может ею владеть, пользоваться и распоряжаться. Но в некоторых ситуациях на квартиру может быть наложено как обременение, так и ограничение по правам, что в той или иной степени влияет на режим собственности, стесняя собственника квартиры в осуществлении его прав.
Поговорим об обременении. Суть обременения состоит в том, что у другого лица, не являющегося собственником квартиры, возникают права на квартиру. Например, при аренде квартиры арендатор получает права временного владения и пользования или временного пользования квартирой собственника. В этом случае считается, что квартира получает обременение в виде прав арендатора.
У собственника квартиры при обременении (в данном случае в виде аренды) возникают обязанности, предусмотренные условиями аренды (эти обязанности прописываются в договоре об аренде).
Главной особенностью обременения является то, что оно привязывается к конкретному объекту недвижимости (в нашем случае – к квартире). Это означает, что в случае если собственник квартиры решит её продать в период обременения, то покупателю в случае покупки квартиры придется принять ее с обременением либо отказаться от её покупки. Это – существенный момент, который относится именно к обременению.
Мы рассмотрели обременение на примере аренды. На самом деле видов обременений недвижимости существует довольно много. Мы поговорим об этом ниже.
Обременение и ограничения прав: есть ли различия
Рассмотренный выше пример с арендой однозначно показывает, что обременение в каком-то смысле ограничивает права собственника квартиры. Именно ограничения прав, связанные с обременением, вносят путаницу и заставляют многих думать о том, что ограничение прав и обременение фактически являются одним и тем же. Доходит до того, что даже некоторые нормативные и судебные акты приравнивают эти два понятия. Их указывают вместе, через запятую или одно указывают в скобках после другого.
На самом деле эти два понятия имеют существенные различия. Рассмотрим их подробнее.
Основное отличие состоит в том, при ограничениях прав другое лицо, например, покупатель квартиры, не может получить прав на квартиру при её покупке. А при обременении покупатель квартиры получает квартиру, но только с теми ограничениями, которые установлены обременением.
Примером ограничения прав можно назвать арест квартиры должника, который наложил судебный пристав-исполнитель. Арест запрещает распоряжаться квартирой, а также может ограничивать пользование ею или даже включать её изъятие.
Приведем пример с арендой недвижимости. И закон о госрегистрации недвижимости, и судебная практика относят аренду к обременениям. Это касается не только договоров, которые заключены на срок не менее года и потому подлежат регистрации, но и краткосрочных договоров. Поэтому при продаже квартиры, в отношении которой установлена аренда (пусть даже краткосрочная), данное обременение с неё не снимается, а новый собственник не сможет ею полноценно пользоваться в течение всего срока действия договора аренды.
Виды обременений квартиры
Квартира относится к недвижимости, а виды обременений недвижимости указаны в законе о государственной регистрации недвижимости. К видам обременений, в частности, относятся сервитут (как публичный, так и частный), ипотека, доверительное управление, наем жилья, рента.
Обращаем внимание на то, что перечень, приведенный в законе, не является исчерпывающим. Другие виды обременения могут устанавливаться нормативными актами, а не только законом о государственной регистрации. Например, такой вид обременения как рента, установлен Гражданским кодексом РФ.
К сожалению, закон о госрегистрации не содержит ни определения обременения (как юридического понятия), ни полного (закрытого) перечня обременений. Это на практике часто приводит к возникновению споров о том, какое из ограничений прав считать обременением, а какое не считать.
Специфика каждого вида обременения выражается в конкретных правах третьего лица (например, покупателя) на недвижимость и обязанностях ее правообладателя. О правах и обязанностях можно узнать из соответствующих законодательных норм.
Как заключить договор найма квартиры между физическими лицами
Так, например, в случае заключения договора аренды арендатор получает на недвижимость собственника-арендодателя (например, квартиру) права временного владения и пользования или временного пользования. Если собственник продаст квартиру в течение срока действия договора аренды, то факт продажи не станет основанием изменить или расторгнуть договор аренды, а новому собственнику придется продолжить арендные отношения.
Узнать о том, обременена ли недвижимость (квартира), можно либо в Росреестре (если обременение подлежит государственной регистрации), либо у самого правообладателя. Госрегистрации подлежит, например, сервитут и ипотека, а также долгосрочная (год и более) аренда. Краткосрочную аренду регистрировать не нужно.