Гражданин, являющийся собственником квартиры, может сдать её в аренду за плату другому гражданину. Для этого можно заключить договор, предусматривающий условия сдачи. О том, как сдать свою квартиру в аренду правильно, вы узнаете из данной статьи.
Отметим сразу одну особенность. Использование словосочетания «аренда квартиры» в случае, когда об этом договариваются граждане (физические лица), не является корректным. В этом случае правильнее говорить о найме. Но так сложилось, что в обиходе указанное словосочетание устоялось. Поэтому, несмотря на его юридическую некорректность, мы будем использовать при сдаче квартиры термин «аренда».
Общие особенности сдачи квартиры в аренду
При предоставлении квартиры в пользование другому гражданину вы можете заключить с ним устный или письменный договор. Но лучше (правильнее) заключить договор аренды квартиры в письменной форме, так как это позволит однозначно зафиксировать условия договора и предотвратит возможные споры по поводу согласованных условий предоставления и пользования квартирой.
Вы можете сдать в аренду квартиру на любой срок в пределах пяти лет. Но если вы не оговорили с арендатором сроки договора, то договор считается заключенным на пять лет.
В договор включаются условия сдачи квартиры и условия пользования ею в течение аренды. О том, какие условия надо включить в договор, мы расскажем в следующем разделе.
Есть еще одна особенность, связанная со сдачей квартиры в аренду. Если вы сдаете квартиру на год и более, то вам придется обратиться в Росреестр для регистрации договора и ограничений ваших прав на квартиру в связи со сдачей её в аренду. Для этого вам надо подать заявление в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. Если вы этого не сделаете, то вас могут оштрафовать на 5000 рублей. Поэтому будет правильно, если вы с договором аренды квартиры обратитесь в Росреестр.
Также имейте в виду, что вам надо будет ежегодно подавать в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ и уплачивать налог на доходы физических лиц за периоды действия договора.
Более подробную информацию о договоре аренды вы найдете в следующем разделе.
Что включить в договор об аренде квартиры
Если вы решили оформить договор аренды в письменном виде, то вам надо будет отразить в нем все существенные условия. Под такими (существенными) условиями понимаются условия, предусмотренные законом, а также все условия, которые вы сами считаете важными для включения в договор.
Какие же условия надо включить в договор, чтобы сдача квартиры в аренду была оформлена правильно?
- местонахождение (почтовый адрес, номер подъезда, этаж);
- кадастровый номер;
- общая и жилая площадь, количество комнат.
- перечень мебели и техники, которыми может пользоваться арендатор;
- условие об ответственности арендатора за порчу или утрату имущества;
- размер денежной суммы, вносимой арендатором в качестве залога сохранности имущества.
- размер суммы;
- порядок оплаты;
- порядок изменения размера оплаты;
- внесение арендатором обеспечительного платежа.
Условия о сумме арендной платы, о порядке внесения платы и порядке изменения её размера надо прописать в договоре. Вы также можете включить в договор условие о внесении арендатором платы за аренду вперед (например, за один-два месяца).
Имейте в виду, что при отсутствии в договоре сдачи квартиры в аренду условия о порядке оплаты арендатор по закону должен будет платить за аренду ежемесячно. Но тогда вы не сможете менять размер арендной платы в течение всего времени действия договора.
При включении в договора условия об обеспечительном платеже вам придется аккуратно приписать условие возврата арендатору этого платежа.
Еще есть несколько моментов, связанных со сроком договора, о которых полезно знать. Речь идет об ограничениях для арендатора, если квартира сдается на срок менее одного года. Это – следующие ограничения:
- арендатор не имеет права вселять в квартиру (даже временно) других граждан;
- арендатор не вправе сдавать квартиру в субаренду;
- арендатор не будет иметь преимущества на заключение договора на новый срок;
- в случае смерти арендатора или его выезда из квартиры договор прекращает свое действие.
Имейте в виду, что перечисленные выше ограничения возможны только в случае, если в договоре отсутствуют условия, связанные с ними. Вы можете включить в договор условия, отменяющие эти ограничения.
Полезно знать, что жилец может не регистрироваться, если он является вашим родственником, а вы сами зарегистрированы по месту жительства в сдаваемой квартире.
Кроме того, жилец может не регистрироваться в арендуемой квартире, если он зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте РФ, где снимает квартиру. Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Севастополь и Республика Крым рассматриваются в смысле регистрации, как один субъект.
В договоре также полезно прописать порядок оплаты таких платежей как плата за телефонные переговоры, за пользование Интернетом, кабельным телевидением и т.п.
В договор можно включить и другие полезные условия, среди которых можно отметить следующие:
- условия расторжения договора (срок и порядок уведомления другой стороны, возврат платежей и т.п.);
- условия о форс-мажорных обстоятельствах;
- условия о нахождении в квартире домашних животных (запрет на нахождение, различного рода ограничения и т.п.).
С образцами различных вариантов договора аренды вы можете ознакомиться на других страницах этого сайта.
Краткосрочная и долгосрочная аренда квартиры: в чем отличия
Договор об аренде квартиры можно заключить на любой срок, не превышающий пяти лет.
При сдаче квартиры на срок менее года аренда считается краткосрочной. В этом случае вам не потребуется регистрировать договор аренды и ограничение своих прав в Росреестре.
Кроме того, при краткосрочной аренде на арендатора накладывается ряд ограничений (о них мы писали выше), если они не изменены или не отменены соответствующими условиями, включенными в договор.
Если вы сдаете квартиру более чем на один год, то аренда считается долгосрочной. Тогда вам нужно регистрировать договор и ограничение ваших прав на квартиру в связи с арендой в Росреестре. После проведения государственной регистрации договора аренды на нем ставится специальная регистрационная надпись
Еще раз обращаем внимание на то, что если в договоре об аренде сдаваемой квартиры срок аренды не указан, то аренда будет долгосрочной, то есть будет продолжаться пять лет (если стороны договора не расторгнут договор ранее).