Гражданин может сдать квартиру внаём другому гражданину (физическому лицу) для временного проживания. В таком случае, как правило, в отношении квартиры заключается договор найма. Об основных особенностях найма квартиры и условиях, включаемых в договор, вы узнаете из статьи.
Общие особенности договора о найме квартиры
По договору найма один гражданин передает квартиру другому гражданину для проживания в ней за установленную договором плату. При этом срок действия договора не может превышать пять лет.
В договор включаются существенные (основные) условия, а также дополнительные условия, что позволяет зафиксировать условия найма и другие моменты, связанные с использованием квартиры. Об условиях договора найма мы расскажем в следующих разделах статьи.
Письменная или устная форма договора. Законом предусмотрена письменная форма договора найма между физическими лицами. Но запрета на устную форму тоже нет. Поэтому он может быть заключен устно. Однако при возникновении спора между наймодателем и нанимателем, который стороны будут разрешать в судебном порядке, им придется доказывать не только факт устного заключения договора, но и согласованные условия договора. В качестве доказательств могут быть электронные письма, расписки и т.п. Но привлекать свидетелей и использовать их показания стороны договора (физические лица) не могут.
Регистрации в Росреестре. Если срок действия договора найма составляет год и более, то необходимо зарегистрировать ограничения права собственности наймодателя на квартиру в связи с заключением договора найма. Заявление в Росреестр надо подать не позднее чем через месяц со дня заключения договора. В противном случае на наймодателя может быть наложен штраф в размере 5000 рублей.
Уплата НДФЛ. При коммерческой сдаче квартиры внаем наймодатель обязан подать в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ и уплатить этот налог.
Договор найма и договор социального найма: отличия. По договору социального найма квартиры предоставляются гражданам определенных льготных категорий, состоящим на учете. Жилье предоставляется из муниципального жилищного фонда. В качестве наймодателя выступает уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления.
По договору (коммерческого) найма наймодатель является собственником квартиры, а не государство. Договор не может быть заключен на срок более пяти лет. Площадь квартиры не ограничивается жилищной нормой. Цена за пользование квартирой определяется не государством, а сторонами договора.
Основные условия договора найма квартиры
Перечисленные в настоящем разделе статьи условия договора можно отнести к существенным. Это означает, что физическим лицами (сторонам договора найма) надо обязательно включить их в договор.
Начнем с предмета договора найма. Предметом является квартира. Очень важно, чтобы в договоре она была однозначно определена. Поэтому надо подробно указать не только её местонахождение (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), но также кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат. В противном случае есть риск, что при возникновении спора суд может признать договор незаключенным и отказать сторонам в защите нарушенных прав.
Если наймодатель по договору сдает квартиру внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п., то в договор надо включить условия о порядке использования мебели и техники, об ответственности за порчу или утрату. Для этого в договор надо включить:
- перечень имущества (мебели, техники), передаваемого в пользование нанимателю;
- условие об ответственности за порчу или утрату имущества;
- определить денежную сумму, вносимую нанимателем в качестве гарантии обеспечения сохранности имущества.
Существенным условием договора найма квартиры является условие об оплате. Точнее, это – комплекс условий, включающий внесение нанимателем обеспечительного платежа, размер суммы, порядок оплаты и порядок изменения размера оплаты. Прокомментируем эти условия.
Условие об обеспечительном платеже можно включить в договор. При этом надо четко прописать условие возврата этого платежа нанимателю.
Условия о порядке внесения платы и порядке изменения её размера надо прописать в договоре найма. Одновременно можно прописать внесение нанимателем платы за наем вперед (например, за один-два месяца). Если условия о порядке оплаты в договоре найма не будет, то у нанимателя возникнет обязанность платить ежемесячно. Но при этом размер оплаты нельзя будет изменить в течение всего времени действия договора.
Условие о сроке договора формально не является существенным. В договор его можно не включать. Но надо иметь в виду, что договор о найме квартиры не может быть заключен на срок более пяти лет. Поэтому, если срок не указан, то договор считается заключенным на пять лет.
Полезно знать, что существует несколько ограничений для нанимателя, если договор заключается на срок менее одного года. Это – следующие ограничения:
- наниматель не может вселить в квартиру других граждан, даже временно;
- наниматель не может сдать квартиру по договору поднайма;
- наниматель не имеет преимущества на заключение договора на новый срок;
- в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.
Надо сказать, что перечисленные ограничения действуют только в случае, если в договоре они не упомянуты. Стороны могут внести в договор условия, отменяющие указанные ограничения.
Еще одним условием, которое можно отнести к существенным, является условие о постоянно проживающих с нанимателем лицах. Данное условие должно указать тех лиц, которые могут постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем и оговаривать условия их проживания (их права и обязанности). К обязанностям можно отнести, например, внесение платы, произведение ремонта и т.п.
В интересах наймодателя внести в договор найма также условие о регистрации проживающих в квартире лиц в случае срока действия договора более 90 дней. Это важно, так как если в течение 90 дней кто-то из жильцов не зарегистрировался, то наймодатель обязан в течение трех рабочих дней уведомить орган по регистрационному учету о проживании в своей квартире гражданина без регистрации.
В связи регистрацией жильцов полезно знать, что регистрация не требуется, если жильцы являются родственниками наймодателя, а сам наймодатель зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой внаем квартире.
Кроме того, жилец может не регистрироваться в наемной квартире, если он зарегистрирован:
- по месту жительства в том же субъекте РФ, где снимает квартиру;
- в Москве или Московской области, и квартира находится там же;
- в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, и квартира находится там же;
- в Севастополе или Республике Крым, и квартира находится там же.
Условие об оплате коммунальных и иных платежей тоже надо включить в договор. Это – полезно, так как позволит исключить возможные разногласия между сторонами. В частности, в договоре о найме квартиры необходимо прописать, как оплачиваются коммунальные платежи (входят ли они плату за квартиру). При отсутствии в договоре этого условия эти платежи должен делать наниматель – таково требование закона.
Ну, и, конечно, желательно в договоре прописать порядок оплаты иных платежей, таких как плата за телефонные переговоры, за пользование Интернетом, кабельным телевидением.
В договор желательно также включить условие о текущем и капитальном ремонте квартиры (кто и за чей счет делает ремонт). Если этого условия в договоре не будет, то по закону наниматель должен будет делать за свой счет текущий ремонт, а наймодателю придется в случае необходимости делать капитальный ремонт.
Дополнительные условия договора
В качестве дополнительных условий стороны (физические лица) могут включить в договор о найме квартиры любые другие условия (их часто называют дополнительными условиями).
Включение таких условий позволит проще регулировать возможные разногласия при найме квартиры (если они возникнут). Более того, этими условиями можно оговорить действия сторон в различных непредвиденных ситуациях.
К условиям, которые можно дополнительно отразить в договоре о найме, можно отнести:
- права и обязанности сторон при расторжении договора (например, возврат платы за оставшийся период);
- ответственность в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления);
- запрет на содержание домашних животных. Или условия, при которых нахождение домашних животных в квартире возможно.