На управляющую компанию возложены обязанности не только по управлению многоквартирным домом, но также по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлению коммунальных услуг, а также предоставлению информации о своей деятельности.
Более подробную информацию обо всем этом вы найдете в статье.
Четыре группы обязанностей управляющей компании
Одним из способов управления многоквартирным домом является привлечение управляющей компании.
Если собственники квартир не выбирают способ управления или выбранный ранее способ управления не реализуют, а также не выбирают управляющую компанию, то такая управляющая организация определяется решением органа местного самоуправления или органа государственной власти субъекта РФ на срок не более года. О принятом решении, а также об условиях договора управления многоквартирным домом и условиях прекращения договора орган самоуправления уведомляет собственников квартир в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Договор управления таким домом считается заключенным со дня принятия указанного решения.
Обязанности управляющей компании в случае её выбора жильцами дома устанавливаются договором управления домом. Но если компания назначается сверху, то есть решением органа самоуправления, то перечень обязанностей управляющей организации определяется решением такого органа.
По-крупному, существует четыре группы обязанностей, к которым относятся:
- управление многоквартирным домом;
- услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;
- обеспечение коммунальными услугами собственников квартир доме, а также лиц, которые пользуются помещениями в этом доме. Данная обязанность не всегда в полной мере закреплена за управляющей компанией. В установленных случаях компания обязана обеспечивать готовность инженерных систем дома к предоставлению коммунальных услуг;
- обеспечение свободного доступа жильцов дома к информации о своей деятельности.
Напомним, что перечень обязанностей компании, а также перечень проводимых ею работ и оказываемых услуг приводится в договоре с собственниками жилья или в решении органа местного самоуправления.
Управляющая организация приступает к исполнению договора управления домом с даты внесения соответствующей информации в реестр лицензий субъекта РФ.
Рассмотрим основные обязанности управляющей организации более подробно.
Управление многоквартирным домом
Перечень функций по управлению домом определен нормативными документами, а именно, Жилищным кодексом РФ и Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.
Утвержденный перечень функций, в частности, содержит:
- прием, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования, а также их актуализацию и восстановление (при необходимости);
- ведение реестра собственников помещений в доме, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в доме, а также о лицах, использующих общее имущество собственников квартир в доме на основании договоров;
- подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников квартир в доме, например, о проведении капитального ремонта дома, о мерах для снижения объема потребления энергоресурсов;
- организацию рассмотрения общим собранием собственников вопросов, связанных с управлением домом, а также в установленных случаях обеспечение проведения общего собрания по обращению собственников, в том числе направление уведомлений о проведении собрания и оформление необходимых документов;
- организацию оказания услуг и выполнения работ согласно перечню, утвержденному решением общего собрания, например определение способа выполнения работ, заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме и контроль за подрядчиками;
- организацию и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, в том числе начисление платежей и взносов по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в доме, а также письменное информирование в установленные сроки об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обращаем внимание на следующее! В городе Москве органы государственной власти устанавливают особенности включения в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также порядка расчета указанных расходов.
Содержание и ремонт общего имущества
В данную группу включены следующие функции управляющей компании:
- проверка технического состояния видимых частей конструкций;
- проверка кровли на отсутствие протечек, а при их выявлении — незамедлительное устранение неполадок;
- проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
- работы по надлежащему содержанию лестниц, фасадов, внутренней отделки, полов, окон и дверей;
- проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, общедомовых приборов учета;
- замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);
- восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- организация проведения работ по устранению нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях;
- сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
- очистка придомовой территории;
- работы по организации и содержанию мест накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок (за исключением уборки мест погрузки таких отходов);
- проверка состояния и выполнение работ по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома.
Управляющая компания обязана создать круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу, в функции которой входят:
- повседневный контроль за работой внутридомовых инженерных систем дома;
- контроль качества коммунальных ресурсов;
- круглосуточная регистрация и контроль выполнения в установленные сроки заявок собственников квартир и пользователей помещений дома по вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием общего имущества дома, оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества, об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем и исполнении иных обязательств компании, предусмотренных договором управления домом;
- принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения.
Коммунальные услуги
В части предоставления коммунальных услуг в обязанности управляющей компании входят:
- предоставление услуг в необходимом объеме и надлежащего качества;
- заключение с соответствующими (ресурсоснабжающими) организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг;
- при наличии общедомового прибора учета ежемесячное снятие показаний прибора учета в установленный период и предоставление собственникам квартир возможности ознакомиться с показаниями;
- обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомового прибора учета не позднее трех месяцев со дня принятия собственниками помещений в доме решения о включении расходов на приобретение и установку такого прибора учета в плату за содержание жилого помещения, если иной срок не установлен таким решением (кроме случаев, когда предоставление коммунальных услуг осуществляется непосредственно ресурсоснабжающей организацией);
- уведомление собственников квартир о присоединении общедомового или индивидуального прибора учета электроэнергии к интеллектуальной системе учета электроэнергии и начале представления показаний указанных приборов учета посредством такой системы.
Если коммунальные услуги предоставляет ресурсоснабжающая организация или региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, то управляющая организация обязана:
- предоставлять такой организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (если они передаются собственниками и нанимателями помещений в управляющую организацию) и общедомовых приборов учета;
- осуществлять контроль качества предоставления коммунальных услуг и непрерывность их подачи;
- принимать от собственников и нанимателей по договорам социального найма или договорам найма квартир государственного либо муниципального жилищного фонда обращения о нарушениях требований к предоставляемым коммунальным услугам или нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями при рассмотрении таких обращений;
- обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу дома для осуществления в предусмотренных случаях приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг либо самостоятельно производить указанные действия по соглашению с ресурсоснабжающей организацией.
Предоставление информации
Управляющая компания должна обеспечить собственникам квартир в доме свободный доступ к установленной законом информации о своей деятельности путем размещения этой информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
По запросам жильцов компания обязана предоставлять информацию о выполненных работах и оказанных услугах, о ценах (тарифах) и размерах платы за такие работы и услуги, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и внеочередных собраниях собственников квартир, а также иную предусмотренную информацию в срок от одного до десяти рабочих дней.
Более того, управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором с собственниками, должна представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.