Как оформить сделку купли-продажи квартиры?

Под сделкой купли-продажи квартиры понимается совокупность действий, связанных с подготовкой документов, заключением договора купли-продажи и регистрацией права собственности на купленную квартиру. Об основных этапах оформления сделки вы узнаете из статьи.

Подготовка документов

К основным документам, которые надо подготовить, относятся документы, подтверждающие личности сторон сделки, а также правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру (эти документы находятся у продавца). Речь идет о следующих документах:

  • о договоре купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или о договоре дарения, мены, договоре передачи квартиры в собственность (приватизации), о вступившем в законную силу судебном акте или о свидетельстве о праве на наследство;
  • о свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданном до 15.07.2016, либо о выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющей государственную регистрацию права собственности на квартиру;
  • о документах, удостоверяющих личность продавца и покупателя. Для граждан России и СНГ таким документом является паспорт, для военнослужащих — удостоверение личности, для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт, для иностранных граждан — национальный паспорт, для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.

Кроме перечисленных документов могут потребоваться и другие. Так, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью супругов, то для заключения договора купли-продажи необходимо нотариальное согласие супруга на её продажу. Такое согласие должно быть удостоверено нотариусом.

При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.

Если собственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

Также согласие органов опеки и попечительства потребуется, если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, и при продаже затрагиваются их права и законные интересы.

Проверка чистоты сделки

Какие существуют потенциальные риски для покупателя квартиры? По-крупному, их несколько. Рассмотрим их подробнее.

Квартира может не находиться в собственности продавца и/или в отношении квартиры могут быть зарегистрированы ограничения (обременения). Для подтверждения отсутствия указанных рисков покупателю рекомендуется заказать и получить выписку из ЕГРН.

Выписку из ЕГРН можно получить, в частности, в ФГБУ «ФКП Росреестра» либо в МФЦ в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписку может получить нотариус в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.

Выписку из ЕГРН может запросить как продавец по просьбе покупателя, так и покупатель самостоятельно.

Какие риски возможны при покупке квартиры

Еще одной группой рисков для покупателя является наличие в квартире неузаконенных перепланировок, наличие лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, наличие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для исключения указанных рисков покупателю рекомендуется заказать и получить следующие документы:

  • документы технического учета (экспликацию и поэтажный план);
  • выписку из домовой книги (можно получить в том числе в МФЦ);
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам (справку об отсутствии задолженности, единый жилищный документ, копию финансового лицевого счета).

Полезно иметь в виду, что при наличии в квартире зарегистрированных в ней по месту жительства граждан встречаются случаи оформления такими гражданами нотариально заверенного обязательства о снятии с регистрационного учета с указанием срока, в течение которого это должно произойти. Однако при этом следует учесть, что в случае неисполнении указанного обязательства выселить зарегистрированных лиц из квартиры можно только в судебном порядке.

Договор купли-продажи

 

Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру, а именно: указание на то, что это квартира, точный адрес, кадастровый номер, её фактическую площадь согласно документам и назначение, а также её цену.

Законодательство не содержит запрет на продажу квартиры с зарегистрированными в ней гражданами. В этом случае в договоре должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования данной квартирой, в частности зарегистрированы в ней.

Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Однако некоторые сделки должны быть нотариально удостоверены. К ним относятся:

  • сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру (за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд).

Возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры.

За удостоверение нотариусом сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается госпошлина (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости имущества. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами нотариальный тариф взимается каждым нотариусом.

Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то потребуется также нотариальная доверенность.

Регистрация перехода права собственности

Право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права.

Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности.

В остальных случаях стороны сделки могут представить документы на регистрацию самостоятельно.

Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки.

Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов:

  • непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра). При этом в г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
  • при выездном приеме;
  • через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Полезно иметь в виду, что покупатель и продавец могут представить заявление и документы в электронной форме при соблюдении, в частности, одного из следующих условий:

  • если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на квартиру на основании электронных документов;
  • если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».

В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы возвращаются органом регистрации прав без рассмотрения.

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. Представление документа об уплате госпошлины при этом не требуется (заявитель вправе сделать это по собственной инициативе).

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно, в том числе, через МФЦ.

Факт приема документов на регистрацию подтверждается распиской (уведомлением).

Срок государственной регистрации прав не должен превышать:

  • семи рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в орган регистрации прав (трех рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
  • девяти рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (пяти рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
  • одного рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Проведенная государственная регистрация прав удостоверяется выпиской из ЕГРН, которую могут направить в электронной форме.

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту

В передаточном акте указываются, в частности, данные сторон сделки, описание передаваемой квартиры, в том числе имущества, находящегося в ней в момент передачи и приобретаемого вместе с квартирой, отражается факт передачи квартиры продавцом и принятие ее покупателем, а также факт оплаты стоимости квартиры.

юрист-советник