Все о договоре долевого участия в строительстве

Договор участия в долевом строительстве заключается дольщиком с застройщиком по законодательно установленным правилам. При этом договор должен содержать условия, также установленные законом.

При каких условиях застройщик может заключать ДДУ

С 01.01.2017 застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства только при соблюдении следующих условий:

1. застройщик является хозяйственным обществом, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м в совокупности при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов. При этом наименование застройщика содержит слова «специализированный застройщик» (за исключением Московского фонда реновации жилой застройки, Фонда развития территорий, Фонда субъекта РФ, созданного для урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, а также юридического лица, созданного РФ или субъектом РФ и обеспечивающего реализацию решения о комплексном развитии территории);
2. застройщик получил разрешение на строительство;
3. проектная декларация соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена в сети Интернет;
4. зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;
5. застройщик имеет проектную документацию и положительное заключение экспертизы такой документации, а также заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям;
6. застройщик соответствует установленным законом требованиям относительно размера собственных средств (не менее 10% от проектной стоимости строительства), а также требованиям относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства;
7. застройщик не осуществляет иной деятельности, кроме деятельности, связанной с долевым строительством, деятельности, связанной с продажей и арендой нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и деятельности, связанной с содержанием указанных объектов;
8. застройщик имеет только один расчетный счет, денежные средства с которого могут использоваться им только в установленных законом целях и порядке;
9. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
10. сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
11. у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год;
12. застройщик производит отчисления в компенсационный фонд (за исключением установленных законом случаев).

Также определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются, если он привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу уполномоченном банке.

Эти средства перечисляются застройщику только после представления застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Кроме того, руководитель застройщика, главный бухгалтер, а также физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно владеет юридическим лицом — застройщиком, должны соответствовать установленным законом требованиям.

В определенных случаях привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости вправе Фонд развития территорий. В этом случае на него не распространяются требования об уплате взносов в компенсационный фонд либо о заключении ДДУ с использованием счетов эскроу.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной на сайте единой информационной системы жилищного строительства. В этой системе размещаются, в частности, разрешение на строительство, проектная документация, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, сведения об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд.

Что включается в договор долевого участия

Требования к договору долевого участия установлены законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В соответствии с данным законом ДДУ обязательно должен содержать перечисленные ниже условия. При отсутствии в договоре хотя бы одного из указанных ниже условий он считается незаключенным.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства.

Если по договору долевого участия строится индивидуальный жилой дом, то застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство такого дома с системами инженерно-технического обеспечения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором он расположен, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества.

Для определения объекта долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства, в договор включают следующие основные характеристики помещения и многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора:

1. наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
2. адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, количество этажей, общая площадь;
3. материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
4. назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
5. количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
6. наличие и площадь нежилых помещений;
7. графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже;
8. условный номер объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

При строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в границах малоэтажного жилого комплекса ДДУ должен содержать:

1. площадь земельного участка, а также его кадастровый номер (если на день заключения ДДУ земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в ЕГРН) или условный номер земельного участка, подлежащего образованию;
2. вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;
3. реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;
4. план индивидуального жилого дома с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
5. обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией;
6. перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества. При этом между застройщиком и участником долевого строительства также заключается соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, которое является неотъемлемой частью ДДУ;
7. порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество, если такой участок будет передан участникам долевого строительства в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, а также порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) такого договора аренды и последствия истечения срока указанного договора.

Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры, нежилых помещений, индивидуального жилого дома или земельного участка, на котором этот дом строится, но не более 5 процентов.

Кроме того, в договоре нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры — с внутренней отделкой или без).

В договоре должен быть указан срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства.

Если ДДУ заключен в отношении индивидуального жилого дома в границах малоэтажного комплекса, то в нем должен быть указан единый срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества. Также в договоре должно быть указано, что передача производится после завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса и осуществления государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором он расположен.

Срок передачи объекта долевого строительства не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодательство допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако это не препятствует определению срока передачи объекта в собственность участнику долевого строительства путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику.

При этом срок исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства следует исчислять от даты, указанной в договоре и ограничивающей наступление указанного срока.

Под ценой договора понимается сумма денежных средств, которую участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, то цена может состоять из двух частей, а именно, из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.

В ДДУ в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором он строится, в случае, если такой земельный участок (или земельный участок, из которого он будет образован) находится в собственности застройщика, а также размер затрат на строительство (создание) общего имущества, которые подлежат возмещению за счет денежных средств участника долевого строительства (если такие затраты не включены в цену договора в отношении индивидуального жилого дома). Кроме того, договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) земельного участка.

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора.

Гарантийный срок не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование, входящее в его состав.
При этом в договор нельзя включать условия, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. При наличии в ДДУ таких условий, они являются ничтожными.

Застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства только путем:

• исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
• размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Поэтому договор должен содержать соответствующее условие.

При этом привлечение денежных средств для строительства индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса на основании ДДУ допускается только с использованием счетов эскроу.

При привлечении денежных средств с использованием счетов эскроу, договор долевого участия должен также устанавливать обязанность дольщика уплатить цену договора путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. В договоре указываются сроки и размер вносимых средств, сведения об уполномоченном банке.

Заключение ДДУ при условии исполнения застройщиком обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд возможно при наличии заключения контролирующего органа о соответствии многоквартирного дома или иного объекта недвижимости установленным критериям и возможности заключения договоров без использования счетов эскроу.

Застройщик вправе использовать денежные средства дольщиков для строительства или реконструкции объектов социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность.

В этом случае договор должен содержать:

• назначение объекта социальной инфраструктуры;
• цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств дольщиков, а также конкретного дольщика, с которым заключается договор;
• сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о комплексном развитии территории).

Если право общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры возникает у дольщиков, то соответствующее соглашение заключается с каждым дольщиком и является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве.

В случае заключения договора с условием использования счетов эскроу требования об указании в договоре сведений об объектах социальной инфраструктуры не применяются.

Если цена договора ДДУ оплачивается дольщиком полностью или частично с привлечением кредитных или заемных средств, то права требования дольщика находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем). В указанном случае договор участия в долевом строительстве помимо других обязательных условий должен также содержать условие о возникновении залога прав требования дольщика.