Договор найма жилого помещения заключается с гражданином, договор аренды — с юридическим лицом. В этом и состоит основное отличие. Также договоры могут отличаться порядком государственной регистрации, сроком, порядком расторжения.
Основное различие
Договор аренды и договор найма жилого помещения, например, квартиры, — это договоры, по которым жилье предоставляется за плату во временное владение и пользование.
По общему правилу при сдаче жилья гражданину заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем.
При сдаче жилого помещения юридическому лицу (организации) заключается договор арены. Связано это с тем, что организация не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма. Поэтому в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор.
В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Полезно иметь в виду, что организация, арендующая жилое помещение, может использовать его только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.
Отличия в условиях договора
Несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды влечет административный штраф в размере от 1500 рублей до 2000 рублей, а для юридических лиц — в размере от 30 тысяч до 40 тысяч рублей.
Несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора аренды, влечет административный штраф для юридических лиц — в размере 200 тысяч рублей, для индивидуальных предпринимателей — в размере 100 тысяч рублей.
Необходимость государственной регистрации договора найма законом не предусмотрена. Однако в случае заключения договора на срок не менее года необходимо регистрировать изменение права собственности наймодателя, а именно, ограничение (обременение) его права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности необходимо подать в орган государственной регистрации прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора.
Как заключить договор найма квартиры между физическими лицами
При нарушении срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, влечет административный штраф для граждан в размере 5000 рублей.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. При отсутствии в договоре условия о сроке аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет.
Отличия при расторжении договора
Договор аренды. Расторгнуть договор аренды по требованию одной из сторон в случае несогласия другой стороны можно только через суд. Это относится к случаям использования жилого помещения с существенным нарушением условий договора, невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд, создания арендодателем препятствий для пользования арендатором жилым помещением.
Основания и другие условия для расторжения также могут быть установлены самим договором.
Договор найма. Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца.
Если инициатором расторжения договора является наймодатель, то по его требованию договор найма может быть расторгнут в судебном порядке только в следующих случаях:
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— в случаях использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Перечисленные выше основания установлены законом. Однако это не мешает сторонам в договора найма предусмотреть иные основания, отличающиеся от вышеуказанных. Это позволяет расторгнуть договор во внесудебном порядке по инициативе наймодателя в случае существенного нарушения его законных интересов нанимателем.