Собственник доли в квартире может продать её любому лицу. Но преимущественное право на покупку имеют другие собственники долей в квартире. Больше информации о том, как продать долю вы узнаете из статьи.
Особенности продажи разным покупателям
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, которая может быть:
- долевой собственностью, когда определяется доля каждого лица в праве собственности или
- совместной, когда такие доли не определяются.
При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
А. Продажа доли при преимущественном праве покупки
Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности в квартире о своем намерении продать долю. Он составляет извещение в письменной форме, и указывает в нем цену и иные условия продажи.
Если остальные собственники долей не приобретают продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме отказываются от покупки до истечения этого срока, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае если участники долевой собственности изъявляют желание купить долю, то право выбора покупателя принадлежит продавцу.
Если хотя бы один покупатель доли известен продавцу до отправки извещения о продаже доли, то он может не отправлять извещение другим сособственникам.
Б. порядок продажи доли постороннему лицу
Сделку по продаже доли постороннему лицу продавец может совершить не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения о продаже доли остальных участников долевой собственности.
Если все остальные собственники долей в письменной форме отказываются от преимущественного права покупки, то сделка может быть совершена до истечения указанного срока.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других долей в течение трех месяцев может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
Поэтому о правовых последствиях продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке продавца информирует нотариус при его обращении за нотариальным удостоверением сделки.
Подготовка договора и дальнейшие действия
В договоре надо указать, в частности, информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки (доля в квартире либо доля жилого дома и земельного участка) и идентифицирующие признаки самого объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая площадь, а для земельного участка — также категория земель и вид разрешенного использования), цену договора.
Кроме того, в договор купли-продажи надо включить сведения о правоустанавливающих документах и о наличии или отсутствии ограничений и прав третьих лиц на квартиру (долю в квартире).
Продавец передает, а покупатель принимает долю в квартире по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том на квартиры) подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Сделку могут удостоверить два и более нотариуса, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры.
При удостоверении договора отчуждения взимается нотариальный тариф (государственная пошлина) в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами нотариальный тариф взимается каждым нотариусом
В случае оказания нотариусом услуг по консультированию, составлению проектов документов, изготовлению документов эти услуги также должны быть оплачены в соответствии с установленными тарифами.
Удостоверенный нотариусом договор купли-продажи на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности.
После удостоверения договора купли-продажи нотариус направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии, что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности.
В остальных случаях стороны договора могут представить заявление о регистрации и необходимые документы в Росреестр самостоятельно.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.
Обращаем внимание, что продавец обязан уплатить НДФЛ, если доля находилась в его собственности менее установленного минимального срока. При этом он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму полученного дохода на расходы, связанные с приобретением (получением) доли.
НДФЛ не надо уплачивать в случае, если продажу доли осуществляют родители (усыновители) двух и более детей.