Можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру?

Сдать ипотечную квартиру в аренду можно. Для этого в некоторых случаях надо получить согласие залогодержателя, а также необходимо заключить договор найма в письменной форме.

Согласие залогодержателя

Напомним, что по договору найма квартиры её собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет нанимателю квартиру за плату во владение и пользование для проживания в ней.

Если вы сдаете квартиру гражданину, то вы заключаете с ним договор найма. При сдаче жилья юридическому лицу вам придется заключить с ним договор аренды.

В чем отличие договора найма от договора аренды?

Итак, начните с получения согласия банка на сдачу вами квартиры в наем или в аренду. Такое согласие потребуется, если договор ипотеки (кредитный договор, иной договор, на основании которого возникает ипотека) содержит условие о необходимости получить согласие банка на сдачу жилья внаем.

В общем, обратитесь в банк. Порядок обращения для получения указанного согласия уточните в своем банке.

Если договор с банком не содержит ограничивающих вас условий относительно сдачи вашей квартиры, то вы можете сдать её внаем или в аренду без согласия банка.

Какие нужны документы

Итак, согласие банка получено (либо необходимости в получении такого согласия нет). Тогда для заключения договора найма (аренды) вам потребуются следующие документы:

1. документы, удостоверяющие личности сторон договора;
2. документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя (если договор заключается представителем);
3. правоустанавливающие документы, на основании которых у вас возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи с использованием кредитных средств);
4. выписка из Единого государственного реестра, удостоверяющая государственную регистрацию права вашей собственности на квартиру;
5. документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам (если обязанность по их уплате по договору возлагается на нанимателя).

Договор аренды: подготовка и заключение

Договор найма должен содержать данные, позволяющие определенно установить сдаваемое в наем или аренду помещение (адрес, кадастровый номер, площадь), а также размер и порядок внесения платы за него.

Чаще всего обязанности оплаты потребленных за период проживания в квартире коммунальных услуг (например, за горячую и холодную воду, электроэнергию, газ) возлагаются на нанимателя. Постарайтесь это условие включить в договор.

Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если в договоре вы срок не определите, то договор будет считаться заключенным на пять лет.

В договоре надо указать лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Однако при заключении договора на срок до года (краткосрочный наем) указывать проживающих с нанимателем лиц не обязательно. Но это можно сделать.

Если в квартире имеется мебель и/или иное имущество (например, бытовая техника), то рекомендуется отразить в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность нанимателя за его сохранность.

Подумайте об обеспечительном платеже и его размере. Он вносится нанимателем в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. При отсутствии нарушений по окончании срока договора вы вернете платеж нанимателю либо засчитаете его в качестве платы за последний месяц. Включите данное условие в договор.

С учетом того обстоятельства, что ваша квартира является ипотечной, вам придется в договоре указать на наличие обременения в виде ипотеки.

Составьте договор в письменной форме и подпишите его вместе с нанимателем (арендатором).

Передача квартиры нанимателю может подтверждаться актом приема-передачи, в котором желательно указать её состояние на момент передачи, перечень передаваемого имущества, находящегося в квартире, в том числе выявленные недостатки, показания приборов учета и т.п.

Как правильно составить договор аренды квартиры

Ваше ограничение (обременение) права собственности по договору найма, заключенному на срок год и более, должно пройти государственную регистрацию в Росреестре.

Поэтому не позднее чем через месяц со дня заключения договора подайте в орган регистрации прав заявление о регистрации ограничения (обременения) вашего права собственности на основании договора.