При передаче жилого помещения во временное владение и пользование заключается договор найма или договор аренды. Эти договоры имеют различия, основное из которых состоит в том, что договор найма жилого помещения заключается с гражданином, а договор аренды — с юридическим лицом. Эти договоры также отличаются порядком государственной регистрации, сроком действия, порядком расторжения.
Отметим, что в обиходе, даже в случаях сделок между гражданами, чаще используется термин аренда. Он является в каком-то смысле устоявшимся, хотя и не всегда употребляется корректно. Тем не менее, различать договоры найма и аренды надо. Об основных отличиях вы узнаете из статьи.
Стороны договора
Предметом договора аренды и договора найма жилого помещения является предоставление за плату права на временное владение и пользование помещением и другим имуществом.
Если собственник жилого помещения (например, квартиры) сдает его гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем.
Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма. В этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор. В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором.
Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.
Форма договора и необходимость его регистрации
Договор найма жилого помещения должен обязательно заключаться в письменной форме.
Для договора аренды письменная форма обязательна только в случаях, когда сумма сделки превышает 10000 рублей, а также если он заключается на срок более года. То есть в случае недорогой (менее 10 тысяч рублей за весь срок) и непродолжительной (менее года) аренды договор в письменном виде можно не заключать.
Договор аренды жилья, заключенный на срок один год и более, должен быть зарегистрирован. Обращаем внимание на то, что речь идет именно о регистрации самого договора.
Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено. Однако обязательной является регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности нужно подать в Росреестр (как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав) не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
В случае нарушения установленного порядка регистрации законом предусмотрена административная ответственность.
Так, при несоблюдении порядка регистрации договора аренды накладывается административный штраф в размере от 1500 до 2000 рублей (на граждан) и от 30 до 40 тысяч рублей – для юридических лиц.
При найме помещения несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение влечет административный штраф для граждан в размере 5000 рублей.
Срок действия
Договор аренды заключается на срок, установленный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок действия договора аренды жилого помещения не ограничен.
Договор найма квартиры заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.
Особенности расторжения договора
Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон осуществляется через суд. Это происходит, например, в случаях использования жилого помещения с существенным нарушением условий договора, невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд, создания арендодателем препятствий для пользования арендатором жилым помещением. При этом основания для расторжения могут быть установлены, в том числе, договором.
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.
По желанию нанимателя договор найма может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только в следующих случаях:
- при невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- при разрушении или порче жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- при использовании жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Перечисленные случаи установлены законом. Однако это не запрещает включить в договор найма другие основания, отличные от вышеуказанных, для возможности расторжения договора во внесудебном порядке по инициативе наймодателя в случае существенного нарушения его законных интересов нанимателем.