Существует четыре основных способа оплаты покупателем покупаемой квартиры. Самый простой из них — передача наличных непосредственно от покупателя продавцу («из рук в руки»). Второй способ оплаты – передача денег с использованием банковской ячейки. Еще одним способом является оплата с использованием банка, в частности, с помощью открытия банковского аккредитива или эскроу-счета. И, наконец, последний способ – это оплата покупаемой квартиры с использованием депозита нотариуса.
В статье мы рассмотрим каждый из этих способов подробнее.
Оплата наличными напрямую
Данный способ является наиболее распространенным. Деньги передаются в заранее согласованном месте. В договоре купли-продажи квартиры или в передаточном акте указывается, что деньги получены продавцом в полном объеме. Далее производится государственная регистрация прав покупателя на квартиру.
Какие есть риски у данной схемы?
Основной риск состоит в том, что продавец после совершения сделки может пойти в суд и заявить, что оплата по договору купли-продажи покупателем не произведена. Такое вполне возможно из-за не очень конкретной формулировки в тексте договора или акта, смысл которой состоит в том, что деньги за квартиру продавцом получены.
Да, договор купли-продажи содержит все существенные условия и прошел государственную регистрацию. Но при этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о том, что реально передача денег состоялась, не имеется. Это может стать поводом для недобросовестного продавца подать судебный иск против покупателя с целью заставить его заплатить за квартиру еще раз.
Как поступают суды в таких ситуациях?
Как это часто бывает, мнения судов могут быть прямо противоположными. Суды могут встать на сторону покупателя. Но известны случаи, когда суды соглашались с продавцом, подающим иск, и занимали его сторону. Свою позицию суды объясняют отсутствием письменных доказательств передачи денег покупателем продавцу. При этом свидетельские показания в подтверждение факта передачи денег суды в расчет не принимают.
Из всего сказанного следует один основной вывод. Покупатель должен в обязательном порядке получать с продавца расписку в получении денег по договору купли продажи квартиры.
Оплата наличными через банковскую ячейку
При использовании банковской ячейки применяется следующая схема. С банком заключается договор аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки), сторонами которого являются, в том числе, и покупатель, и продавец. Покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, а продавец, в соответствии с условиями договора аренды, через некоторое время получает к ним доступ и забирает их.
К сожалению, данная схема не всегда работает безупречно.
Приведем простой пример. Покупатель положил денежные средства в банковскую ячейку. После совершения сделки продавец попытался забрать деньги, но не смог. Причина крылась в том, что по условиям заключенного между сторонами и банком договора аренды банковской ячейки, получение продавцом уплаченных за квартиру участок денежных средств было возможно лишь при личном присутствии супруги покупателя, которая всячески уклонялась от явки в банк.
В приведенном выше примере продавец не очень внимательно прочитал договор аренды банковской ячейки, в который по настоянию покупателя было включено условие о присутствии супруги покупателя при изъятии денег из ячейки.
Деньги из банковской ячейки продавец впоследствии по решению суда все-таки получил. Но возникшая ситуация потребовала от него затрат времени, сил и нервов.
Еще один пример, свидетельствующий о том, что неполучение денежных средств из банковской ячейки является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Продавец обратился в суд с иском к покупателю о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой и возврате квартиры в собственность. В исковом заявлении продавец указал, что покупатель осуществил передачу денежной суммы путем аренды индивидуального банковского сейфа в банке, для чего продавец и покупатель заключили с банком договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.
После заключения сделки продавец обратилась в банк для получения доступа к сейфу с представлением паспорта и договора купли-продажи, однако банком отказано в доступе к ячейке, поскольку в договоре была допущена опечатка, по которой доступ к банковской ячейке имел не продавец, а покупатель квартиры.
В результате довольно длительных судебных разбирательств суд все-таки удовлетворил требования продавца и расторг договор купли-продажи квартиры.
Получается, что элементарная невнимательность при заключении договора об аренде банковской ячейки привела к довольно серьезным проблемам, таким как потери времени и расходы на судебные издержки.
Использование банковского аккредитива или эскроу-счетов
Деньги продавцу за купленную квартиру покупатель может передать, используя услуги банка. Для этого он может использовать аккредитив или счет эскроу.
В чем суть аккредитива? Продавец и покупатель заключают между собой договор аккредитива, в котором прописываются условия оплаты, извещения продавца и покупателя, а также их основные реквизиты. После этого продавец открывает в своем банке специальный счет, а банк покупателя переводит на этот счет необходимую сумму. Но продавец сможет получить денежные средства только после завершения сделки и получения его банком всех необходимых документов, подтверждающих факт ее совершения.
Данная схема отличается высокой надежностью и довольно безопасна. Практически любые банковские документы служат подтверждением сделки по купле-продаже квартиры.
В чем суть и особенности счета эскроу? Это — особый банковский счет. На него покупатель квартиры зачисляет деньги, предназначенные для её оплаты. На этом счете деньги блокируются. Передача средств продавцу возможна только при выполнении условий, перечисленных в договоре между покупателем и продавцом. Банк выступает в качестве гаранта. Он проверяет качество исполнения обязательств каждой из сторон. То есть, говоря простыми словами, в сделке появляется еще одно звено контроля — это банк.
Если в течение срока действия эскроу-счета условия, указанные в договоре купли-продажи, не выполняются, то деньги возвращаются покупателю. Но пока договор действует, покупатель не имеет доступа к деньгам на счете даже в случае крайней необходимости.
Такая схема защищает каждую из сторон сделки. И является особенно привлекательной для покупателя, являющегося, как правило, слабой стороной сделки.
Депозитный счет нотариуса
Относительно недавно появилась возможность совершать сделки по купле-продаже недвижимости, в том числе квартир, с использованием депозита нотариуса. Работает эта схема следующим образом.
Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи в присутствии нотариуса. После этого покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса.
На следующем шаге нотариус пересылает договор купли-продажи и сопутствующие документы в электронном виде в отделение Росреестра. После оплаты госпошлины за регистрацию (её производит покупатель, продавец или оба вместе) право собственности покупателя регистрируется Росреестром. Далее нотариус переводит денежные средства продавцу.
В этом случае судебного спора о том, была ли произведена покупателем оплата недвижимости, возникнуть просто не может. Более того, внесение покупателем денежных средств на депозит нотариуса свидетельствует о его намерении исполнить договор купли-продажи недвижимости.
Из всех перечисленных данная схема представляется не только очень надежной, но и самой удобной. Единственным относительным недостатком можно назвать оплату услуг нотариуса, которая может составить несколько десятков тысяч рублей.