Как расторгнуть договор коммерческого найма

И наниматель, и наймодатель могут расторгнуть договор коммерческого найма. В статье вы найдете информацию об условиях и порядке расторжения договора.

Условия расторжения договора

Договор найма — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма заключается в письменной форме.

Срок, на который можно заключить договор найма, не может превышать пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Договор, заключенный на срок до одного года, считается договором краткосрочного найма.

Наниматель и наймодатель имеют разные права, связанные с расторжением договора.

Наниматель жилого помещения имеет право расторгнуть договор найма досрочно. При этом, если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для расторжения необходимо их согласие.

Наймодатель по общим правилам имеет право расторгнуть договор найма досрочно только в судебном порядке и только в случаях, если:

• наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд при рассмотрении дела оценивает уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (к таким причинам, в частности, относятся длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства);
• наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
• наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимаются неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.);
• наниматель нарушил иные существенные условия договора коммерческого найма.

Сказанное выше не означает, что права наймодателя ограничены перечисленными основаниями. Договором найма могут быть предусмотрены основания, отличные от вышеуказанных, для возможности расторжения договора во внесудебном порядке по инициативе наймодателя в случае существенного нарушения его законных интересов нанимателем.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.

В каком порядке расторгается договор

Стороне, которая намерена требовать расторжения договора найма жилого помещения, рекомендуется придерживаться следующего порядка действий.

Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение.

Если наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, то договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя.

Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений.

Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Обратиться в суд можно только после того, как получен отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получен ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.

Наймодатель в исковом заявлении заявляет требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц.

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или адресу юридического лица, если ответчиком выступает организация.

К исковому заявлению надо приложить следующие документы:

• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования. К таким документам, например, относятся договор найма жилого помещения, правоустанавливающие документы на жилое помещение (если истцом является наймодатель) и т.п.;
• документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка расторжения договора;
• квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты;
• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронном виде;
• документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются.

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

При каких условиях могут выселить из квартиры

В случае если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, суд по заявлению истца выдает исполнительный лист, который по ходатайству истца направляется для исполнения непосредственно судом. Исполнительный лист является основанием для возбуждения исполнительного производства.

Выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.