При каких условиях могут выселить из квартиры

Существуют разные ситуации, при которых гражданина могут выселить из квартиры. В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке. В статье рассмотрены наиболее типичные ситуации, при которых возможно выселение из жилого помещения.

Общий перечень оснований для выселения из квартиры

Существует много ситуаций, при которых могут выселить из квартиры. По-крупному, можно выделить две группы причин выселения, а именно:

  • выселение, при котором из дома выселяют всех. Это относится к случаям, когда, например, дом признают аварийным, дом входит в программу реновации, участок, на котором находится дом, изымают для государственных нужд;
  • выселение конкретного лица (или лиц) их конкретной квартиры.

С первой группой все более-менее понятно. Выселяют всех из всех квартир.

Вторая группа является более обширной в том смысле, что содержит относительно большое количество оснований для выселения, среди которых можно назвать следующие:

  • систематическое нарушение правил использования квартиры;
  • незаконное переустройство или перепланировка квартиры;
  • переход права собственности на квартиру другому лицу;
  • обращение взыскания на квартиру;
  • неоплата квартиры в течение шести и более месяцев;
  • развод супругов;
  • лишение родительских прав;
  • прекращение договора найма специализированного жилого помещения.

Ниже более подробно рассмотрены перечисленные основания выселения из квартиры.

Выселение из аварийного жилья

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме изымаются для муниципальных нужд.

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии квартиры, который определяет размер возмещения за изымаемую квартиру, сроки и другие условия изъятия. В случае отказа собственника от заключения соглашения об изъятии квартиры, её могут принудительно изъять по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Также квартира (или иное жилое помещение) может быть изъята у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено жилое помещение или многоквартирный дом, в котором находится квартира, для государственных или муниципальных нужд.

По соглашению с собственником квартиры взамен изымаемой ему могут предоставить другую квартиру с зачетом её стоимости при определении размера возмещения за изымаемую квартиру. При этом собственникам квартир в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемую у них квартиру или предоставлением им по соглашению другой квартиры.

Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на квартиру (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость, по которой они приобрели квартиру.

Гражданам, живущим в квартирах по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие квартиры, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемой квартире, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Закон допускает предоставление квартиры меньшей площади взамен квартиры в аварийном доме. Но это возможно только при наличии письменного согласия нанимателя по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи. Такое согласие обязательно фиксируется в отдельном документе, а также во вновь заключаемом договоре социального найма с нанимателем.

Выселение при комплексном развитии территории

В случае принятия Правительством РФ, органом власти субъекта РФ или главой местной администрации решения о комплексном развитии территории жилой застройки и включения многоквартирного дома в указанное решение помещения в таком доме подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории.

Жилые помещения (квартиры) в таком случае освобождаются, а их собственникам в таком доме взамен освобождаемых квартир предоставляется:

  • либо возмещение в размере рыночной стоимости квартиры, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также стоимости всех причиненных изъятием помещения убытков;
  • либо по заявлению собственника другая квартира.

Обращаем внимание на то, что предоставление возмещения не допускается, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. То есть в этом случае реализуется только вариант предоставления другой квартиры.

Кроме того, собственник квартиры имеет право на приобретение по письменному заявлению квартиры большей площади и (или) квартиры, имеющей большее количество комнат, чем предоставляемая ему квартира, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.

Предоставление возмещения за квартиру или другой квартиры осуществляется на основании договора.

В случае, если собственник квартиры не заключает договор в течение 45 дней со дня получения его проекта, лицо, с которым властями заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора либо об освобождении квартиры и передаче её в собственность истцу.

Выселение при нарушении правил использования квартиры

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют квартиру не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или грубо обращаются с квартирой, допуская её разрушение, они могут быть выселены из квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение возможно только в качестве крайней меры и только по решению суда, при условии что наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи не выполняют полученное от наймодателя предупреждение о необходимости устранить нарушения и провести в определенный срок ремонт квартиры, если их действия приводят к её разрушению.

В связи с этим отметим, что квартира считается использующейся не по назначению, если она используется не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных). Фактически это означает превращение жилого помещения в нежилое.

При этом допускается использовать квартиру для осуществления профессиональной или ИП-деятельности без перевода её в нежилое помещение. Это разрешается гражданам, проживающим в квартире на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает не только права и законные интересы других граждан, но также и требования, которым должно отвечать жилое помещение (речь идет о пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требованиях и т.п.).

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию квартирой, при которых:

  • не соблюдаются права и законные интересы проживающих в этой квартире или доме граждан;
  • не соблюдаются требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства;
  • не выполняются правила пользования квартирой, к которым, в частности, относятся прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и т.п.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с квартирой, ведущим к её разрушению, понимаются целенаправленные постоянного характера действия, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

С иском о выселении в данном случае вправе обратиться наймодатель или другие заинтересованные лица, например, соседи, а также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Если перечисленные выше нарушения совершает собственник квартиры и после предупреждения органа местного самоуправления продолжает их совершать или не производит необходимый ремонт, то органа местного самоуправления подает иск в суд. По результатам рассмотрения иска суд может принять решение о продаже с публичных торгов такой квартиры и выплате собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Другие основания для выселения

А. Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с отказом привести его в прежнее состояние

Если собственник или наниматель незаконно переустроил или перепланировал квартиру то орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки может потребовать привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в предписанном порядке. В случае отказа суд по иску вышеуказанного органа может принять решение:

  • о продаже квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (это относится только к собственнику квартиры);
  • о расторжении договора социального найма и выселении из жилого помещения (для нанимателей).

Обращаем внимание, что описанная процедура не применяется к помещениям, расположенным в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.

Б. Переход права собственности на квартиру

В случае продажи квартиры право собственности на неё переходит к покупателю. Это является основанием для прекращения права пользования указанным квартирой членами семьи прежнего собственника, которые обязаны её освободить.

В случае отказа от освобождения квартиры бывший собственник и члены его семьи выселяются по решению суда.

В. Обращение взыскания на квартиру

Речь идет о взыскании на жилье, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом.

Взыскание на единственное жилье, принадлежащее гражданину, возможно только в судебном порядке. Однако возможен и внесудебный порядок, если должник и взыскатель заключают соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Могут ли у должника забрать единственное жилье

Обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и её реализация являются основанием для прекращения права пользования этой квартирой всех проживающих в ней лиц.

Г. Невнесение платы за жилье и коммунальные услуги более шести месяцев

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин не оплачивают квартиру и коммунальные услуги, то они могут быть выселены в судебном порядке. При этом им предоставляется другое жилье по договору социального найма, размер которого соответствует размеру, установленному для вселения граждан в общежитие.

Иск о выселении не удовлетворяется, если суд приходит к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д.

Д. Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства

В этом случае договор социального найма квартиры считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом.

Другими словами, если отсутствие в квартире нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, то заинтересованные лица вправе через суд потребовать признания их утратившими право на эту квартиру.

Е. Прекращение семейных отношений с собственником жилья

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования квартирой. В случае их отказа добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Ж. Лишение родительских прав

Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, то такие граждане могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Соответствующее требование о выселении подают представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства или прокурор.

Субъекты РФ могут принимать законы, по которым указанных граждан могут выселить в другое жилое помещение по договору социального найма. При этом размер жилого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

З. Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по данным договорам.

При отказе они выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случая передачи жилого помещения другому лицу, которое является стороной трудового договора с нанимателем жилого помещения, а также определенных групп граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления им другого помещения.

юрист-советник