При каких условиях могут выселить из квартиры

Существуют разные ситуации, при которых гражданина могут выселить из квартиры. В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке. В статье рассмотрены наиболее типичные ситуации, при которых возможно выселение из жилого помещения.

Общий перечень оснований для выселения из квартиры

Существует много ситуаций, при которых могут выселить из квартиры. По-крупному, можно выделить две группы причин выселения, а именно:

1. выселение, при котором из дома выселяют всех. Это относится к случаям, когда, например, дом признают аварийным, дом входит в программу реновации, участок, на котором находится дом, изымают для государственных нужд;
2. выселение конкретного лица (или лиц) их конкретной квартиры.

• систематическое нарушение правил использования квартиры;
• незаконное переустройство или перепланировка квартиры;
• переход права собственности на квартиру другому лицу;
• обращение взыскания на квартиру;
• неоплата квартиры в течение шести и более месяцев;
• развод супругов;
• лишение родительских прав;
• прекращение договора найма специализированного жилого помещения.

Ниже более подробно рассмотрены перечисленные основания выселения из квартиры.

Выселение из аварийного жилья

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме изымаются для муниципальных нужд.

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии квартиры, который определяет размер возмещения за изымаемую квартиру, сроки и другие условия изъятия. В случае отказа собственника от заключения соглашения об изъятии квартиры, её могут принудительно изъять по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Также квартира (или иное жилое помещение) может быть изъята у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено жилое помещение или многоквартирный дом, в котором находится квартира, для государственных или муниципальных нужд.

По соглашению с собственником квартиры взамен изымаемой ему могут предоставить другую квартиру с зачетом её стоимости при определении размера возмещения за изымаемую квартиру. При этом собственникам квартир в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемую у них квартиру или предоставлением им по соглашению другой квартиры.

Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на квартиру (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость, по которой они приобрели квартиру.

Гражданам, живущим в квартирах по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие квартиры, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемой квартире, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Закон допускает предоставление квартиры меньшей площади взамен квартиры в аварийном доме. Но это возможно только при наличии письменного согласия нанимателя по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи. Такое согласие обязательно фиксируется в отдельном документе, а также во вновь заключаемом договоре социального найма с нанимателем.

Выселение при комплексном развитии территории

В случае принятия Правительством РФ, органом власти субъекта РФ или главой местной администрации решения о комплексном развитии территории жилой застройки и включения многоквартирного дома в указанное решение помещения в таком доме подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории.

Жилые помещения (квартиры) в таком случае освобождаются, а их собственникам в таком доме взамен освобождаемых квартир предоставляется:

• либо возмещение в размере рыночной стоимости квартиры, общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также стоимости всех причиненных изъятием помещения убытков;
• либо по заявлению собственника другая квартира.

Кроме того, собственник квартиры имеет право на приобретение по письменному заявлению квартиры большей площади и (или) квартиры, имеющей большее количество комнат, чем предоставляемая ему квартира, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.

Предоставление возмещения за квартиру или другой квартиры осуществляется на основании договора.

В случае, если собственник квартиры не заключает договор в течение 45 дней со дня получения его проекта, лицо, с которым властями заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора либо об освобождении квартиры и передаче её в собственность истцу.

Выселение при нарушении правил использования квартиры

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют квартиру не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или грубо обращаются с квартирой, допуская её разрушение, они могут быть выселены из квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение возможно только в качестве крайней меры и только по решению суда, при условии что наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи не выполняют полученное от наймодателя предупреждение о необходимости устранить нарушения и провести в определенный срок ремонт квартиры, если их действия приводят к её разрушению.

В связи с этим отметим, что квартира считается использующейся не по назначению, если она используется не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных). Фактически это означает превращение жилого помещения в нежилое.

При этом допускается использовать квартиру для осуществления профессиональной или ИП-деятельности без перевода её в нежилое помещение. Это разрешается гражданам, проживающим в квартире на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает не только права и законные интересы других граждан, но также и требования, которым должно отвечать жилое помещение (речь идет о пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требованиях и т.п.).

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию квартирой, при которых:

• не соблюдаются права и законные интересы проживающих в этой квартире или доме граждан;
• не соблюдаются требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства;
• не выполняются правила пользования квартирой, к которым, в частности, относятся прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и т.п.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с квартирой, ведущим к её разрушению, понимаются целенаправленные постоянного характера действия, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

С иском о выселении в данном случае вправе обратиться наймодатель или другие заинтересованные лица, например, соседи, а также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Если перечисленные выше нарушения совершает собственник квартиры и после предупреждения органа местного самоуправления продолжает их совершать или не производит необходимый ремонт, то органа местного самоуправления подает иск в суд. По результатам рассмотрения иска суд может принять решение о продаже с публичных торгов такой квартиры и выплате собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Другие основания для выселения

Если собственник или наниматель незаконно переустроил или перепланировал квартиру то орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки может потребовать привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в предписанном порядке. В случае отказа суд по иску вышеуказанного органа может принять решение:

• о продаже квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (это относится только к собственнику квартиры);
• о расторжении договора социального найма и выселении из жилого помещения (для нанимателей).

В случае продажи квартиры право собственности на неё переходит к покупателю. Это является основанием для прекращения права пользования указанным квартирой членами семьи прежнего собственника, которые обязаны её освободить.

В случае отказа от освобождения квартиры бывший собственник и члены его семьи выселяются по решению суда.

Речь идет о взыскании на жилье, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом.

Взыскание на единственное жилье, принадлежащее гражданину, возможно только в судебном порядке. Однако возможен и внесудебный порядок, если должник и взыскатель заключают соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Могут ли у должника забрать единственное жилье

Обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и её реализация являются основанием для прекращения права пользования этой квартирой всех проживающих в ней лиц.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин не оплачивают квартиру и коммунальные услуги, то они могут быть выселены в судебном порядке. При этом им предоставляется другое жилье по договору социального найма, размер которого соответствует размеру, установленному для вселения граждан в общежитие.

Иск о выселении не удовлетворяется, если суд приходит к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д.

В этом случае договор социального найма квартиры считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом.

Другими словами, если отсутствие в квартире нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, то заинтересованные лица вправе через суд потребовать признания их утратившими право на эту квартиру.

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования квартирой. В случае их отказа добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, то такие граждане могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Соответствующее требование о выселении подают представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства или прокурор.

Субъекты РФ могут принимать законы, по которым указанных граждан могут выселить в другое жилое помещение по договору социального найма. При этом размер жилого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по данным договорам.

При отказе они выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случая передачи жилого помещения другому лицу, которое является стороной трудового договора с нанимателем жилого помещения, а также определенных групп граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления им другого помещения.