Проведение капитального ремонта МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников квартир или в некоторых случаях решения органа местного самоуправления.
Как организуется ремонт
В рамках капитального ремонта проводятся работы, в том числе, по ремонту крыши, подвальных помещений, фундамента МКД и другие.
Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить.
Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ является уполномоченным органом, утверждающим региональную программу капитального ремонта в многоквартирном доме. Данная программа, как правило, включает:
- перечень всех МКД на территории субъекта РФ;
- перечень работ и услуг по капитальному ремонту таких домов;
- плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг, который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
- очередность проведения капитального ремонта.
Очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы могут быть оспорены собственниками квартир и помещений в МКД.
Кроме того, уполномоченные органы субъекта РФ утверждают краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком на три года.
Капитальный ремонт многоквартирного дома финансируется за счет обязательных взносов собственников квартир и других помещений, которые могут принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете либо на счете регионального оператора, создаваемого на основании нормативного акта субъекта РФ.
Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или управляющая компания либо региональный оператор представляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, а также об источниках финансирования ремонта.
В некоторых субъектах РФ может быть установлен иной срок представления собственникам помещений указанных предложений.
Обращаем внимание, что речь идет именно о предложениях, связанных с предстоящим капремонтом.
Принятие решения о капремонте МКД
После получения указанных выше предложений собственники в течение трех месяцев (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ) должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта.
Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
На общем собрании собственники квартир и других помещений должны определить или утвердить:
- перечень работ;
- предельно допустимую стоимость услуг (работ) по капитальному ремонту;
- сроки проведения (если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете);
- источники финансирования (если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете);
- лицо, которое от имени всех собственников квартир и помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке выполненных работ и оказанных услуг по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.
Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в указанный выше срок, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока, уведомив об этом собственников помещений.
Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете и ремонт не проведен в предусмотренные программой сроки, то орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет решение об этом владельцу специального счета.
Владельцем специального счета по общему правилу является ТСЖ, ЖК или управляющая компания, которые осуществляют управление многоквартирным домом. Собственники помещений в МКД могут принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ. Например, в г. Москве указанное решение принимается префектурой административного округа, на территории которого расположены пострадавшие многоквартирные дома, не позднее окончания рабочего дня, следующего за днем поступления необходимых документов по произошедшей аварии или иной чрезвычайной ситуации.
Что входит в капитальный ремонт
Перечень работ и услуг, выполняемых в рамках капремонта, установлен Жилищным кодексом РФ.
Так, если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств этого фонда финансируются следующие работы и услуги по капитальному ремонту:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- ремонт фасада;
- ремонт фундамента многоквартирного дома.
Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ.
Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, и фонд сформирован в увеличенном размере, то дополнительные деньги могут пойти на финансирование любых иных работ по капитальному ремонту имущества МКД.