Основная особенность квартиры, купленной с использованием материнского капитала, состоит в том, что она является общей собственностью родителей и детей. Поэтому в случае её продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Договор купли-продажи такой квартиры удостоверяется нотариусом.
При каких условиях такую квартиру можно продать
Квартира, которую семья купила на материнский капитал, оформляется в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению. Такое оформление в общую собственность должно быть произведено в течение шести месяцев после:
- перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа — после снятия с нее обременения;
- полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке;
- внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере;
- подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства — в случае участия в долевом строительстве.
Обращаем внимание, что доля (или доли) квартиры, купленной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним (детям владельца сертификата и его супруга (супруги)). Это – ключевая особенность. Поэтому для продажи такой квартиры необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий. Чаще всего одним из условий является одновременное приобретение в собственность детей равноценной квартиры (доли квартиры). Другим возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, на его счет в банке.
Если семья продает квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала, но при этом не соблюдает вышеуказанные требования, либо не выполняет условия, содержащиеся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, то такая сделка может быть признана недействительной.
Особенности договора при продаже такой квартиры
Одна из особенностей состоит в том, что договор купли-продажи квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, должен быть обязательно нотариально удостоверен. Несоблюдение этого условия является основанием признания самой сделки ничтожной.
Договор купли-продажи могут удостоверить два и более нотариусов, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры.
За нотариальное удостоверение договора купли-продажи уплачивается государственная пошлина или нотариальный тариф, если договор удостоверяет частный нотариус. Размер пошлины (тарифа) зависит от стоимости квартиры. Если нотариус оказывает услуги правового и технического характера, то они тоже оплачиваются. При участии в удостоверении договора двух и более нотариусов нотариальный тариф взимается каждым нотариусом.
Переход права собственности на квартиру обязательно регистрируется в Росреестре. Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр направляет нотариус, если стороны договора не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности.
В указанном случае, а также в случае, если стороны договора возражают против подачи заявления нотариусом, документы на регистрацию могут быть представлены сторонами самостоятельно. Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны.
НДФЛ с дохода от продажи квартиры, купленной на маткапитал
Если квартира находилась в собственности менее установленного минимального предельного срока владения, то доход, полученный в результате ее продажи, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Минимальный предельный срок владения квартирой составляет:
- три года, если в собственности налогоплательщика на дату регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не находится иной квартиры (или доли в праве собственности на квартиру). При этом не учитывается приобретение в собственность налогоплательщика и (или) его супруги жилого помещения (доли жилого помещения), если такое жилое помещение (или его доля) куплено в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру к покупателю;
- пять лет в остальных случаях.
Если квартира была куплена по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), договору уступки прав требования по ДДУ или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, то, начиная с 2019 года, при ее продаже минимальный предельный срок владения такой квартирой исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости (оплаты прав требования по ДДУ), в том числе в случае, когда право собственности на такую квартиру признано решением суда. При этом не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади квартиры после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
При определении размера налоговой базы для исчисления НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн рублей.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета можно уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение в размере, пропорциональном доле налогоплательщика, при условии, что:
- расходы на покупку квартиры были произведены членом семьи налогоплательщика, а именно, владельцем сертификата на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);
- величина расходов на покупку квартиры в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения.
Полезно иметь в виду, что доход от продажи квартиры (как единого объекта) освобождается от налогообложения при одновременном соблюдении следующих условий:
- в семье есть не менее двух детей, не достигших на дату регистрации перехода права собственности на проданную квартиру возраста 18 лет (24 лет — если дети обучаются в образовательной организации по очной форме обучения);
- в календарном году, в котором осуществлена регистрация перехода права собственности на квартиру, или не позднее 30 апреля следующего года родителями и (или) детьми приобретено иное жилое помещение (доля в жилом помещении) по договору купли-продажи или мены и зарегистрирован соответствующий переход права собственности либо произведена полная оплата стоимости жилого помещения (доли в жилом помещении) по ДДУ, иному договору, связанному с долевым строительством, или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе;
- общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает соответственно общую площадь и кадастровую стоимость проданной квартиры;
- кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей;
- на дату регистрации перехода права собственности на проданную квартиру родителям и детям не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.