Заключение договора о покупке квартиры – это важный, но не окончательный шаг при приобретении жилья. Окончательно право собственности будет принадлежать покупателю только с того момента, как в органах Росреестра будет произведена регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.
Это означает, что до момента регистрации собственником квартиры остается продавец, а потому он может совершать любые действия с ней. То есть он (по крайней мере, теоретически) может продать жилье еще раз, заложить его, установить обременения и т.п. Конечно, если продавец это сделает после того, как договор купли-продажи зарегистрирован, то это будет нарушением с его стороны, за что его можно будет привлечь к ответственности. Но если такие действия возникают из прав третьих лиц, то оспорить их будет довольно сложно.
Именно по таким причинам покупателю рекомендуется как можно скорее после заключения договора представить документы в Росреестр для регистрации перехода права. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ содержит норму о том, что регистрации подлежит сам договор купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации, на самом деле эта норма не применяется.
В настоящее время сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, а подлежит регистрации его исполнение, а именно, переход права собственности от продавца к покупателю.
Передать договор в Росреестр для регистрации перехода прав может как покупатель, так и продавец. Как правило, это делает покупатель. Саму передачу можно осуществить через МФЦ.
Для регистрации перехода права собственности требуется следующий набор документов:
- заявление о регистрации, подписанное обеими сторонами;
- квитанции об уплате государственной пошлины;
- не менее двух экземпляров договора купли-продажи;
- акт приема-передачи помещения, если только в договоре не указано, что акт не составляется.
Если от имени какой-то стороны договора заявление подает представитель, его доверенность на подачу заявления о регистрации должна быть нотариально удостоверена.
Если по желанию сторон сделки договор удостоверяется нотариусом, то передачу договора и документов для регистрации может осуществить сам нотариус. Надо отметить, что это очень удобный и надежный способ регистрации перехода прав. Нотариус может направить в Росреестр договор в электронной форме, подписав свое письмо квалифицированной электронной подписью. Это существенно сокращает сроки регистрации и делает саму процедуру более надежной. Понятно, что нотариус за совершение нотариального действия по передаче документов на регистрацию взыскивает нотариальный тариф. О том, какая из сторон (покупатель или продавец) оплачивает услуги нотариуса, необходимо договориться заранее и отразить это условие в договоре купли-продажи.
В соответствии с правилами, установленными законом «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация осуществляется в следующие сроки:
- в течение семи рабочих дней, если документы представлены непосредственно в орган Росреестра;
- в течение девяти рабочих дней, если документы поданы в МФЦ;
- в течение трех рабочих дней, если на регистрацию непосредственно в Росреестр представлен нотариально удостоверенный договор;
- в течение одного рабочего дня, если нотариус направил удостоверенные им документы в Росреестр в электронном виде;
- в течение пяти рабочих дней, если нотариально удостоверенный договор представлен в МФЦ.
При наличии препятствий к регистрации орган Росреестра приостанавливает регистрацию на определенный срок (обычно до трех месяцев). Препятствиями могут быть:
- отсутствие у продавца права на квартиру;
- наличие обременений, препятствующих переходу права;
- наличие арестов;
- наличие наложенных в судебном или административном порядке запретов;
- противоречие поданных документов иным, ранее представленным на регистрацию, документам.
Некоторые из препятствий являются вполне устранимыми. Например, если зарегистрирован залог, то потребуется представить согласие залогодержателя на переход права собственности либо в течение срока регистрации обеспечить снятие залога и погашение записи о нем в реестре.
В случае неустранения препятствий в течение срока приостановки регистрации Росреестр в регистрации отказывает.
Если продавец оказался мошенником и продает квартиру дважды разным покупателям, то приоритет будет иметь тот из них, чьи документы поступают в Росреестр раньше. Опоздавшему покупателю придется лишь требовать с такого продавца возврата уплаченной за квартиру суммы (возмещения убытков).
Кроме отказа в регистрации Росреестр может также вернуть документы в случае, если они имеют подчистки, помарки, которые не позволяют однозначно прочесть текст документа, либо если данные об уплате государственной пошлины не отражены в сведениях, поступающих в Росреестр.
Если препятствий для регистрации нет, то в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о регистрации, с момента внесения которой покупатель становится полноправным собственником. Никаких свидетельств о регистрации в настоящее время не выдается, факт регистрации может быть подтвержден выпиской из ЕГРН.