При оформлении аренды квартиры очень важно правильно составить договор. Это позволяет не только предусмотреть важные условия аренды, но и избежать возможных негативных последствий в случае разногласий между арендатором и арендодателем.
Из статьи вы узнаете о некоторых особенностях составления договора аренды, а также об условиях, которые надо отразить в договоре.
Что арендатору надо знать о договоре аренды
Если вы нашли подходящую квартиру и готовы снять её в аренду, то первое, что сделайте, это проверьте документы арендодателя на сдаваемую в наем квартиру.
Это – важно, так как квартира может иметь обременения, препятствующие заключению договора аренды (найма). В этом случае могут быть не очень приятные последствия.
Право собственности арендодателя может подтверждаться, например, договорами купли-продажи, дарения, мены, свидетельством о праве на наследство. Такие документы можно попросить показать арендодателя.
С 15.07.2016 возникновение и переход прав на объект недвижимости (в том числе квартиру) подлежит государственной регистрации и удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выдаваемой Росреестром.
В любом случае крайне желательно запросить у арендодателя выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником квартиры, на основании какого документа и нет ли каких-либо обременений. Такую выписку можно получить в Росреестре самостоятельно, так как она предоставляется любому заинтересованному лицу за плату. Запрос можно сформировать на сайте Росреестра.
Еще одним важным обстоятельством является оплата коммунальных услуг. Как правило, эта обязанность ложится на арендатора (нанимателя) квартиры. Поэтому в целях исключения возможных недоразумений в будущем мы бы рекомендовали вам до составления и заключения договора аренды запросить у собственника (наймодателя) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
Какие условия включить в договор
Составление договора – один из самых важных этапов съема арендной квартиры. Имеются некоторые особенности и нюансы, о которых полезно знать. Поговорим об этом подробнее.
Объектом договора аренды может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Поэтому проследите, чтобы в договоре были указаны данные, позволяющие идентифицировать квартиру. К таким данным относятся адрес, площадь квартиры, её кадастровый номер.
При отсутствии этих сведений договор будет считаться незаключенным.
В договоре следует указать размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Имейте в виду, что по закону одностороннее изменение размера платы не допускается, если такая возможность прямо не предусмотрена в договоре. Обратите внимание на это обстоятельство.
Важным моментом является наличие в арендном договоре условия о том, входят ли коммунальные платежи в состав платы за арендуемую квартиру. По умолчанию, то есть при отсутствии такого условия в договоре, платить коммунальные платежи будете вы, как наниматель.
В договоре аренды квартиры необходимо также указать срок аренды, который не может превышать пять лет. При отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на пять лет.
Договор, заключенный на срок год и более, считается долгосрочным.
Заключение долгосрочного договора аренды дает арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Имейте в виду, что в случае заключения договора на срок более года в договоре должны быть указаны лица, которые будут проживать в арендованной квартире совместно с вами.
Договор, заключенный на срок менее года, считается краткосрочным.
При краткосрочном договоре у вас не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Но при этом вы можете не указывать всех, кроме вас, пользователей квартиры. В этом случае проживание временных жильцов не разрешается.
Вернемся к составлению договора аренды.
Квартира может передаваться в наем с мебелью и иным имуществом, находящимся в ней (например, бытовой техникой, электроникой и т.п.). В этом случае рекомендуем вам указать в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность.
Чаще всего по требованию арендодателя в договор включается условие об обеспечительном платеже. Это – совершенно нормально. Такой платеж вам придется внести в целях обеспечения исполнения вами обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. Как правило, при отсутствии таких нарушений по окончании срока договора сумма обеспечительного платежа возвращается арендатору или засчитывается за последний месяц аренды.
Есть еще ряд условий, которые могут быть включены в договор аренды квартиры при его составлении. К таким условиям относятся:
- условия об отсутствии фактов ареста и иных ограничений в отношении квартиры;
- условия о правилах и порядке осуществления текущего и капитального ремонта квартиры;
- условия об ответственности за нарушение условий договора;
- другие условия, которые стороны считают необходимым включить в договор.
Как заключается договор о найме (аренде)
Договор аренды квартиры должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа и подписан обеими сторонами – вами (как нанимателем) и арендодателем.
Подписать договор как с вашей стороны, так и со стороны арендодателя может представитель, то есть лицо, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности, содержащей необходимые полномочия.
Стороны могут составить акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором можно отразить состояние квартиры на момент передачи, указать список передаваемого имущества, зафиксировать показания счетчиков воды и света, привести перечень выявленных недостатков и т.п.
Обращаем внимание на важное обстоятельство. При долгосрочной аренде, когда договор заключен на срок год и более, необходима государственная регистрация. При этом регистрируется не сам договор аренды, а возникшее у арендодателя обременение (ограничение) в виде аренды.
Не позднее чем через месяц со дня заключения договора арендатор должен представить в Росреестр заявление о государственной регистрации и необходимые документы.