Как объединить две квартиры в одну?

Собственник двух смежных квартир в многоквартирном доме вправе объединить их в одну квартиру с соблюдением установленных правил и порядка. В результате такого объединения квартир происходит изменение конфигурации помещений, что, по сути, является перепланировкой, и требует внесения изменений в технический паспорт дома.

При каких условиях возможно объединение двух квартир

Ключевыми условиями, при которых принципиально возможно объединения квартир являются следующие условия:

  1. Квартиры должны быть смежными.
  2. Обе квартиры должны принадлежать владельцу (или владельцам) на праве собственности. Нельзя, например, объединить квартиры, одна из которых принадлежит на праве собственности, а другая предоставлена в пользование по договору социального найма.
  3. Обе квартиры должны иметь статус жилых помещений. Если одна из квартир относится к нежилым помещениям, то сначала её надо перевести из нежилого в жилое помещение.
  4. Объединение двух квартир в одну не приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению работы инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Напомним, что объединение квартир в любом случае является перепланировкой. А это означает, что, кроме перечисленных выше условий, должны быть соблюдены требования к перепланировке.

Как правило, требования к перепланировке устанавливаются региональными нормативными правовыми актами. Эти требования включают перечень того, что при перепланировке делать нельзя.

Рассмотрим эти запреты на примере города Москвы. Итак, на территории Москвы при осуществлении перепланировки не допускается, в частности:

  • ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
  • нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
  • ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
  • перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
  • устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);
  • объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;
  • объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями;
  • прокладывание транзитных инженерных коммуникаций через смежные помещения при изменении границ помещений;
  • устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с установленными в них газовыми водонагревателями без плотно закрывающейся двери с устройством решетки или зазора между дверью и полом площадью не менее 0,02 кв. м.

Порядок действий при объединении

Для объединения двух квартир в одну рекомендуется действовать в следующем порядке.

Первый шаг — подготовка проекта перепланировки

Для подготовки проекта следует обратиться в соответствующую фирму, являющуюся членом соответствующей саморегулируемой организации.

После заключения договора фирма займется разработкой проекта.

Как правило, такие фирмы хорошо разбираются в вопросе и знают, что должен содержать проект и как его готовить. Но на всякий случай отметим, что проект должен содержать планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения, решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей, а также решения по противопожарным мероприятиям.

Второй шаг — обращение в уполномоченный орган для согласования перепланировки

Перепланировка квартиры (в данном случае — объединение в одну двух квартир) согласовывается с уполномоченным органом местного самоуправления. В частности, в Москве таким согласующим органом является Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция).

Для согласования собственник объединяющихся квартир или уполномоченное им лицо обращается в уполномоченный орган по месту нахождения квартир непосредственно либо через МФЦ.

В Москве услуга предоставляется только в электронной форме с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы (далее — Портал). Данное правило введено с 21 августа 2020 года Постановлением Правительства Москвы N 509-ПП. Ранее обратиться в Мосжилинспекцию и подать документы можно было также напрямую или через МФЦ.

Для согласования перепланировки в согласующий орган представляются следующие документы:

  • заявление (запрос) о переустройстве и (или) перепланировке. При этом в Москве запрос формируется в электронном виде путем заполнения соответствующей формы на Портале;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, удостоверяющий личность представителя и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (при наличии представителя);
  • правоустанавливающие документы на обе квартиры (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), если право собственности на квартиры не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • проект перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников помещений на проводимую перепланировку, если перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в МКД, а если в результате перепланировки часть общего имущества МКД передается в пользование — протокол общего собрания собственников помещений в МКД о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание передаваемого в пользование объекта. В г. Москве подлинники таких решений и протоколов представляются, если ранее они не передавались в установленном порядке в Мосжилинспекцию;
  • согласие в письменной форме всех собственников объединяемых квартир (если собственников несколько).

Как согласовать перепланировку квартиры

Обращаем внимание на то, что не обязательно представлять технические паспорта квартир, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (если квартиры (одна из квартир) или дом, в котором они находятся, являются памятником архитектуры, истории и культуры), а также сведения, содержащиеся в правоустанавливающих документах на квартиры (если право на них зарегистрировано в ЕГРН). Данные документы уполномоченный орган самостоятельно запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия.

Третий шаг — получение разрешения на перепланировку

Решение о согласовании перепланировки уполномоченный орган должен принять не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов через МФЦ срок принятия решения исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в уполномоченный орган.

Решение направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня его принятия.

В Москве срок согласования составляет 20 рабочих дней. Однако в случае необходимости получения заключение Департамента культурного наследия о допустимости проведения перепланировки, срок составляет 30 рабочих дней.

При этом в Москве решение о согласовании перепланировки пересылается заявителю только в электронной форме.

Полученное положительное решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения работ по объединению квартир в одну квартиру.

Четвертый шаг — проведение работы по перепланировке и получение акта приемочной комиссии

В Москве работы по переустройству и перепланировке должны проводиться организацией, являющейся членом соответствующей саморегулируемой организации.

Указанные требования по привлечению специализированной организации введены с 21 августа 2020 года Постановлением Правительства Москвы N509-ПП. До указанной даты такого требования не было, поэтому выполнить работы мог сам хозяин, либо нанятое им лицо или фирма.

Особенности работ, связанных с перепланировкой квартиры

Работы, затрагивающие газовое оборудование, как и ранее, должны выполняться соответствующей специализированной организацией.

Завершение перепланировки квартир подтверждается актом приемочной комиссии.

Для его получения в г. Москве необходимо обратиться в Мосжилинспекцию через Портал госуслуг, заполнив запрос, используя соответствующую форму на Портале. При подаче запроса потребуется приложить:

  • документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (при обращении представителя собственников);
  • журнал производства работ, оформленный в соответствии с установленными требованиями (если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома);
  • документы и (или) акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки (в случае выполнения таких работ).

Уполномоченный орган (в нашем случае это – Мосжилинспекция) направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Пятый шаг — обращение к кадастровому инженеру и в орган регистрации прав

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на образованную в результате объединения двух квартир в одну осуществляется одновременно со снятием с кадастрового учета и регистрацией прекращения прав на исходные квартиры по заявлению собственника квартиры.

Если исходные квартиры находятся в собственности разных лиц, для кадастрового учета и государственной регистрации потребуется соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности.

Основанием для государственного кадастрового учета является технический план, подготовленный кадастровым инженером в форме электронного документа.

В договоре подряда на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить подготовленный им технический план в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае представление технического плана вместе с заявлением не потребуется.

За регистрацию права собственности на образованную квартиру необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей (или 1400 рублей, если обращения с заявлением и уплата госпошлины производится через портал госуслуг).

Проведенные государственный кадастровый учет и государственная регистрация удостоверяются выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на соглашении (при его наличии).

юрист-советник