Застройщик незаконно продлил сроки строительства

Застройщик в связи с коронавирусом продлил разрешение на строительство на год. При этом он не уведомил инвестора о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию. Дополнительного соглашения с физическим лицом застройщик не подписывал. Является ли продление сроков строительства в указанном случае законным? Может ли гражданин претендовать на неустойку?

В связи со сложившейся из-за коронавируса финансово-экономической и санитарно-эпидемиологической ситуацией, Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» наделил Правительство РФ полномочиями по установлению особенностей применения отдельных требований российского законодательства в различных сферах, в том числе в сфере долевого строительства объектов недвижимости. Это сделано с целями минимизации негативных экономических эффектов для граждан и хозяйствующих субъектов

Так, согласно упомянутому закону Правительство РФ уполномочено принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а также особенности включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.

В развитие данных положений упомянутого закона Правительство РФ приняло постановление от 2 апреля 2020 г. N 423, которым, в частности, предусмотрено, что:

  • в период со дня его вступления в силу (3 апреля 2020 года) по 1 января 2021 года не подлежат начислению неустойка (пеня) по договорам участия в долевом строительстве, а также уплате проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства. При этом в отношении неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 года;
  • при определении размера убытков не учитываются убытки, причиненные в период со дня его вступления в силу по 1 января 2021 года, а также в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства.

Еще раз напомним, что перечисленные выше условия, а также иные особенности, применяются с 3 апреля 2020 года.

Таким образом, рассматриваемые особенности применения требований находятся в системной взаимосвязи с ограничительными мерами, принимаемыми на всех уровнях публичной власти в целях недопущения дальнейшего распространения коронавирусной инфекции, непосредственно влияющими на функционирование застройщиков. Период их действия также определен с учетом сроков введения таких ограничительных мер, а также с учетом долгосрочных последствий, выражающихся в необходимости корректировки режима работы (в том числе временного приостановления работы) застройщиков (строительных площадок) и проведения иных организационных мероприятий в целях обеспечения безопасных условий труда для строителей.

Отдельно обращаем внимание на то, что финансовые обязательства застройщиков перед гражданами — участниками долевого строительства, возникшие перед ними до 3 апреля 2020 года (то есть до введения указанных ограничений), сохраняются и подлежат выполнению после 1 января 2021 года. При этом застройщик не ограничен в праве выполнить эти обязательства до указанной даты (не использовать предоставленную ему отсрочку) при наличии соответствующих финансовых возможностей.

Поскольку со 2 января 2021 года истекает срок действия введенной в связи с коронавирусом отсрочки по финансовым обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства, застройщик заинтересован в скорейшем завершении своих проектов строительства, срок сдачи которых приходится на 2020 — 2021 годы.