Застройщик объявлен банкротом: что делать дольщику

Вы стали дольщиком. Внесли деньги. Строительство дома началось. Но потом начались проблемы. В итоге застройщик объявлен банкротом. Что в такой ситуации делать вам, как дольщику? Какие есть способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика, ведущего долевое строительство? На эти и другие вопросы мы попытались ответить в нашей статье.

Способы защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика

Как это ни печально, но долевое участие гражданина в строительстве квартиры подвержено существенным рискам, связанным с возможным банкротством застройщика.

Законодательством предусмотрен ряд мер, направленных на защиту граждан, заключивших договоры долевого участия, в случае если застройщик становится банкротом.

Но прежде чем искать ответ на вопрос о том, что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве, давайте разберемся с некоторыми общими вопросами.

Застройщик признается банкротом арбитражным судом. Одновременно с этим открывается конкурсное производство, которое вводится, как правило, на срок до шести месяцев. С этой даты прекращаются полномочия руководителя застройщика и иных органов управления застройщика.

При открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего, о чем выносит определение.

Конкурсный управляющий является центральной фигурой в конкурсном производстве. В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных дольщиков об открытии конкурсного производства, а также о возможности и сроках предъявления ими требований.

Введение процедуры конкурсного производства требует обязательной публикации сведений о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Публикация производится с целью уведомления всех дольщиков о факте банкротства застройщика и предоставление им возможности предъявить в установленном порядке свои требования. Официальным изданием, в котором публикуются сведения, является газета «Коммерсантъ».

В случае банкротства застройщика при долевом строительстве каждый дольщик может сделать для защиты своих прав следующее:

1. подать заявление об установлении требований;
2. потребовать выплаты денежных средств от страховщика или поручителя;
3. обратиться в Фонд защиты прав граждан за выплатой возмещения;
4. обратиться в суд с требованием о признании права собственности.

Давайте рассмотрим все эти способы защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика при долевом строительстве.

Подача заявления об установлении требований

Каждый дольщик может подать конкурсному управляющему по делу о банкротстве застройщика так называемое заявление об установлении требований. В этом заявлении дольщик формулирует требование о передаче ему жилых помещений и (или) денежное требование.

Какие можно предъявить требования

Дольщик может заявить одно из двух либо сразу два требования. Такими требованиями являются:

1. требование о передаче жилого помещения;
2. денежное требование.

В случае если строительство дома завершено, дольщик может предъявить требование о передаче ему жилого помещения (квартиры) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Но в случае если дольщик отказывается от исполнения заключенного с ним договора (в частности, договора долевого участия), например, в связи с открытием конкурсного производства, или в связи с прекращением договора, или в связи с его недействительностью, то он может заявить денежное требование.

Дольщик вправе заявить следующие денежные требования:

• о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу квартиры, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
• о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать квартиру по договору, предусматривающему передачу квартиры;
• о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным, и предусматривающему передачу квартиры, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
• о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным, и предусматривающему передачу квартиры, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Денежные требования участников строительства (дольщиков) конкурсный управляющий включает в реестр требований о передаче жилых помещений.

Порядок подачи заявления об установлении требований

Для подачи заявления об установлении требований конкурсному управляющему существует определенный порядок.

Первое, что надо сделать, это собрать необходимые документы и подготовить само заявление.

Вам потребуются следующие документы:

1. оригиналы или заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность ваших требований (например, договор долевого участия, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости);
2. документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости квартиры (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате).

В своем заявлении о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов или заявлении о включении денежных требований в реестр требований кредиторов укажите следующие данные:

1. наименование арбитражного суда, в который вы подаете заявление (этот суд ведет дело о банкротстве застройщика), и номер дела; 
2. наименование застройщика, его местонахождение;
3. фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в официальной публикации о признании застройщика банкротом;
4. сведения о вас, как заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов, адрес электронной почты);
5. дату и номер договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома;
6. идентификационные данные дома и жилого помещения (квартиры), в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры либо иные данные, позволяющие идентифицировать квартиру, её площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;
7. стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
8. реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости жилого помещения по договору в полном объеме;
9. сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче квартиры;
10. требования дольщика (о передаче жилого помещения либо денежное требование) со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.

Ваше заявление вместе с документами вы должны предъявить конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения от него вами уведомления об открытии конкурсного производства.

Если вы пропустите указанный трехмесячный срок по уважительной причине, то он может быть восстановлен арбитражным судом.

Конкурсный управляющий должен рассмотреть ваше заявление в течение 30 рабочих дней со дня его получения. При отсутствии возражений со стороны конкурсного управляющего ваше требование включается в реестр требований о передаче жилых помещений, о чем вы будете уведомлены.

Дальше происходит следующее. После истечения срока для предъявления требований от участников строительства у участников строительства (дольщиков) есть 4 месяца на то, чтобы принять решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче им недостроенного дома или жилых помещений в доме, строительство которого завершено. Если собрание дольщиков в течение четырех месяцев в арбитражный суд не обращается, то конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства.

Обращение к страховщику или поручителю

Застройщик при организации строительства дома может застраховать свою ответственность перед дольщиками. Обращаем внимание на то, что застройщик до недавнего времени не обязан был это делать.

Вместо страхования ответственности или в дополнение к ней застройщик может обеспечить свои обязательства перед дольщиками поручительством банка. И здесь мы также обращаем внимание на то, что еще недавно застройщик не был обязан иметь поручительство банка.

Итак, если застройщик застраховал до банкротства свою ответственность, то дольщик может потребовать выплаты страховой суммы при банкротстве застройщика при долевом строительстве. Это можно сделать, обратившись к страховщику.

Порядок и условия выплаты денег страховщиком в этом случае определяются законодательно установленными правилами страхования.

Аналогичная ситуация с поручительством банка. Дольщик при банкротстве застройщика может обратиться в банк с требованием выплаты денежных средств. Условия и порядок выплаты денег банком в этом случае определяются условиями договором поручительства между банком и застройщиком.

Если же застройщик не страховал свою ответственность в страховой компании и не имеет поручительства от банка, то дольщики могут рассчитывать только на компенсационные выплаты и только в рамках мероприятий, связанных с банкротством застройщика.

Обращение в компенсационный фонд

20 октября 2017 года состоялась регистрация Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства состоялась в форме публично-правовой компании. Начиная с указанной даты Фонд начал свою работу.

Основная идея создания Фонда состоит в том, что он аккумулирует взносы, формируемые за счет обязательных взносов застройщиков.

Но есть одно обстоятельство, связанное со сроком начала работы Фонда. Первые взносы в Фонд начали перечисляться теми застройщиками, которые первый договор участия в долевом строительстве (то есть заключенный договор с первым участником строительства) представили на государственную регистрацию после дня начала работы Фонда, то есть после 20 октября 2017 года.

Данное обстоятельство делит дольщиков на три группы:

• Первая группа — те, кто может обращаться в Фонд за компенсацией. Это – дольщики того застройщика-банкрота, который начал регистрировать договоры долевого участия после 20 октября 2017 года и, соответственно, начал отчислять взносы в Фонд защиты прав участников долевого строительства;
• Вторая группа — те, кто не может обращаться в Фонд за компенсацией, но может получить страховые выплаты (если застройщик застраховал свою ответственность), либо выплаты от поручителя (если таковой имеется). Это будет в случае, если застройщик не платил взносы в Фонд из-за того, что начал свою работу до регистрации Фонда;
• Третья группа — те, кто не может обращаться в Фонд за компенсацией, но и не может получить страховые выплаты, либо выплаты от поручителя, так как застройщик ничего для этого не предпринимал. Эти дольщики могут рассчитывать на выплаты только в рамках мероприятий банкротства застройщика при долевом строительстве.
  

Предметом нашего рассмотрения является первая группа дольщиков.

Дольщики этой группы подают заявления о компенсационной выплате в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в том числе через банки-агенты, аккредитованные Фондом. Но заявления дольщики могут подать только после принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства. О своем решении собрание уведомляет Фонд, после чего в течение 14 дней на официальном сайте Фонда публикуется сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений о компенсационных выплатах.

Дольщик может обратиться в Фонд за компенсационной выплатой до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, объявленного банкротом.

Размер компенсационной выплаты равен цене договора долевого участия, но не может превышать предельную сумму возмещения, определяемую в законодательном порядке.

Выплату Фонд производит в течение 10 рабочих дней со дня представления дольщиком необходимых документов.

Более подробную информацию о Фонде и правилах выплат из Фонда вы можете найти в другой нашей статье.

Обращение в суд о признании права собственности

Данный способ защиты прав дольщиков предполагает обращение в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение. Он возможен в случае, если дом практически построен, и у застройщика имеется разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию. При этом еще одним условием возможности обращения в суд является наличие передаточного акта или другого документа о передаче квартиры дольщику, подписанного сторонами до даты принятия решения арбитражным судом о признании застройщика банкротом.

В этом случае дольщик может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании его права собственности на квартиру.

Дольщику полезно знать правила подачи заявления в суд. Эти правила, относящиеся, в частности, к форме заявления и его содержанию, а также к порядку обращения в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным Арбитражно-процессуальным кодексом РФ.

Кроме подачи заявления, дольщик должен уплатить госпошлину в размере 6 000 рублей, а также обязан направить застройщику копии своего заявления и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении.