Программа реновации, реализуемая в г. Москве, предусматривает снос многоквартирных жилых домов и переселение жителей таких домов в равнозначные квартиры в новых домах или предоставление им равноценного денежного возмещения. По условиям программы предоставляемые по реновации квартиры должны иметь улучшенную отделку, жилую площадь и количество комнат не меньше, чем освобождаемые, а общую площадь — больше освобождаемых, и должны находиться в том же районе г. Москвы.
Программа и цели реновации
Если использовать бюрократический язык, то реновация жилищного фонда в г. Москве представляет собой совокупность мероприятий по обновлению среды проживания граждан, осуществляемых в соответствии с утвержденной Программой реновации, и преследует цели:
- предотвращения роста аварийного жилищного фонда в г. Москве;
- обеспечения устойчивого развития жилых территорий;
- создания благоприятной среды жизнедеятельности и общественных пространств;
- благоустройства территории.
В рамках реновации жилищного фонда в г. Москве, в частности, осуществляется снос многоквартирных жилых домов, включенных в Программу реновации, и переселение жителей таких домов в равнозначные жилые помещения в построенных для этих целей многоквартирных домах либо предоставление им равноценного возмещения.
Действующая Программа реновации принята на срок до 2032 года.
В Перечень многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, входят многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения и аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники и наниматели по договорам социального найма не менее двух третей жилых помещений до 01.07.2017 в установленном порядке проголосовали за включение такого дома в проект Программы реновации.
К многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий.
Очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, устанавливается на основании утвержденной в целях ее реализации градостроительной документации (в том числе документации по планировке территории) с учетом технического состояния указанных многоквартирных домов.
Включенные в Программу реновации дома, представляющие историческую и (или) архитектурную ценность, после освобождения всех помещений в таких домах подлежат сохранению.
Отдельно следует отметить, что положения о реновации не применяются при признании многоквартирного дома аварийным.
Как гарантируются права граждан
Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в Программу реновации, взамен этих помещений бесплатно предоставляются равнозначные помещения, одновременно соответствующие следующим требованиям:
- жилая площадь и количество комнат в предоставляемой квартире должны быть не меньше, чем в освобождаемой квартире, а общая площадь такой квартиры должна превышать общую площадь освобождаемой квартиры;
- предоставляемая квартира должна соответствовать стандартам благоустройства, установленным законодательством г. Москвы, а также иметь улучшенную отделку в соответствии с установленными требованиями;
- предоставляемая квартира должна находиться в многоквартирном доме, расположенном в том же районе г. Москвы, что и дом, включенный в Программу реновации. Если сносимый многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах г. Москвы, то новая квартира должна находиться в границах того же административного округа.
При этом взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения должна предоставляться отдельная квартира.
Вместо равнозначной квартиры собственник вправе на основании письменного заявления получить за освобождаемое жилье равноценное возмещение в денежной форме или равноценную квартиру, стоимость которой не может быть ниже рыночной стоимости освобождаемой квартиры или комнаты в коммуналке.
Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то предоставление равноценного возмещения в денежной форме не допускается.
Нанимателю квартиры и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилья предоставляется равнозначное жилое помещение либо по договору социального найма, либо по договору передачи жилья в собственность (при наличии письменного заявления от нанимателя и членов его семьи).
Предоставление равнозначной квартиры либо равноценного возмещения в денежной или натуральной форме осуществляется на основании договора мены либо договора купли-продажи, заключаемого с Департаментом городского имущества г. Москвы.
Полезно иметь в виду, что доходы, полученные в связи с реализацией Программы реновации, не облагаются НДФЛ. Здесь речь идет о доходах в денежной форме в виде равноценного возмещения либо доходах в натуральной форме в виде жилого помещения, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения.
Другими словами, разница между стоимостью старой квартиры и новой, полученной по программе реновации, а также денежное возмещение, полученное взамен старой квартиры, НДФЛ не облагаются.
Какие есть возможности у граждан при реновации
Собственники и наниматели квартир, которым предоставляются в собственность равнозначные квартиры, вправе приобрести за доплату квартиры большей площади и (или) с большим количеством комнат, чем предоставляемое им равнозначное жилье.
Приобретение такой квартиры осуществляется по договору мены с доплатой, который заключается собственником с Московским фондом реновации жилой застройки, или по договору купли-продажи, заключаемому нанимателем с Фондом.
Площадь приобретаемого помещения не может превышать 100 кв. м.
При этом собственнику (нанимателю) предоставляется скидка в размере 10% от размера доплаты.
Кроме того, собственник вправе по договору мены с Фондом приобрести квартиру, общая площадь которой больше общей площади принадлежащей собственнику квартиры, но при этом жилая площадь которой меньше жилой площади принадлежащей собственнику квартиры. В данном случае Фонд за счет собственных средств производит компенсацию собственнику.
В установленных случаях собственнику при его согласии может быть предоставлена квартира в многоквартирном доме вне района г. Москвы, в котором находится дом, включенный в Программу реновации. Если это происходит, то заключение договора мены такого жилья осуществляется без взимания доплаты с собственника и Фонда.
Собственник, заключивший договор мены, при соблюдении определенных условий в течение двух лет со дня государственной регистрации права собственности вправе однократно приобрести жилое помещение, находящееся в собственности г. Москвы или Фонда, со скидкой в размере 10%.
Программа реновации предусматривает приоритетное право переезжающих на приобретение в установленные сроки со скидкой 40% машино-мест (при их наличии), принадлежащих Фонду на праве собственности и расположенных в подземной части того же многоквартирного дома, в котором находятся квартиры участников Программы.