Супруги могут купить квартиру и другую недвижимость в общую долевую собственность. Для этого чаще всего они заключают брачный договор, в котором устанавливают режим долевой собственности в отношении их имущества. Если покупается квартира с использованием средств материнского капитала, то она должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга и детей.
Особенности правового режима имущества супругов
По общему правилу, установленному Семейным кодексом РФ, имущество, приобретаемое супругами во время брака, переходит в их совместную собственностью (то есть общую собственность без определения долей). Если дело доходит до раздела, то имущество делится между супругами в равных долях. Это – базовое правило, определяющее правовой режим имущества супругов.
Вместе с тем законодательство предоставляет супругам возможность приобретать имущество, в том числе недвижимое, в долевую собственность. Это означает, что имущество после приобретения находится в общей собственности, но при этом определяется доля каждого из супругов в праве собственности.
Например, супруги могут купить в общую долевую собственность не только квартиру, но и жилой дом, земельный участок и т.п.
При этом существуют виды имущества, которые не могут являться совместной собственностью супругов.
В некоторых случаях имущество одного из супругов не является совместной собственностью (если иное не установлено брачным договором). К такому имуществу относится имущество, приобретенное в период брака на личные средства одного из супругов, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.
Также к такому имуществу не относится имущество, являющееся объектом гражданских прав. Например, к такому имуществу относится самовольная постройка, право собственности на которую не было признано в установленном порядке.
Как супругам оформить квартиру в долевую собственность
Такое оформление возможно двумя путями.
Супруги в любое время в период брака вправе оформить брачный договор. Он заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально. Брачным договором можно изменить установленный законом режим совместной собственности и установить, в частности, режим долевой собственности как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Размер долей может быть определен в договоре по усмотрению супругов, в том числе с отступлением от равенства долей.
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме. По общему правилу такой договор удостоверяется нотариально по желанию сторон.
В этом случае брачный договор либо отсутствует, либо он тесть, но в него не включено соответствующее условие. А в договор купли-продажи включается условие о том, что квартира приобретается супругами в долевую собственность, и условие об определении долей каждого из супругов в праве общей собственности.
Договор купли-продажи в таком случае удостоверяется нотариально. Такое нотариальное удостоверение необходимо в связи с тем, что договор, по сути, является смешанным договором и, кроме условий купли-продажи, содержит элементы брачного договора (соглашения об определении долей).
Особенности покупки с использованием материнского капитала
Несмотря на то, что закон позволяет супругам купить в общую долевую собственность квартиру, жилой дом, земельный участок и т.д., существуют определенные ограничения, связанные с материнским капиталом. Речь идет о том, что приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала имеет определенные особенности. Суть этих особенностей состоит в том, что такое жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению. Это правило предусмотрено законом.
При этом соглашение об определении долей в указанном случае не требует обязательного нотариального удостоверения.
Обращаем внимание на то, что доли должны определяться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья. При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен. Если соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, то на это потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.