Особенности покупки квартиры у нескольких собственников

Встречаются ситуации, когда покупаемая квартира принадлежит сразу нескольким собственникам. Такое возможно в случае приватизации квартиры, в случае совместного наследования, а также в случае приобретения квартиры до продажи во время брака. Еще одной причиной появления нескольких собственников может быть использование материнского капитала, так как в этом случае при приобретении квартиры обязательно регистрируется доля в праве собственности за детьми, соответствующая доле материнского (семейного) капитала в общей стоимости объекта).

В любом случае наличие нескольких собственников порождает дополнительные сложности для покупателя. Связано это, прежде всего, с тем, что распоряжение общей квартирой осуществляется только с согласия всех сособственников.

Как разрешается данная ситуация? Здесь возможны два варианта.

Первый вариант: договор о приобретении такой квартиры заключается с одним или несколькими собственниками, а от остальных сособственников получается нотариальное согласие на такое отчуждение квартиры.

Второй вариант: договор купли-продажи квартиры заключается одновременно со всеми собственниками на стороне продавца.

Исходя из практики, второй вариант является более предпочтительным, так как совершение сделки от имени всех сособственников представляется более надежным и дает меньше оснований для оспаривания договора купли-продажи в будущем. При невозможности подписать договор кем-то из сособственников, он может выдать доверенность кому-то из других сособственников на подписание договора от его имени.

Покупателю следует иметь в виду, что договор о приобретении квартиры, находящейся в общей собственности, должен заключаться в нотариальной форме, а потому и доверенность на его заключение должна быть нотариальной.

Если среди сособственников есть хотя бы один несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, то на отчуждение принадлежащего им жилья их родителям, опекунам, попечителям необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Отсутствие такого согласия создаст серьезные проблемы при регистрации перехода права к покупателю, а также может являться причиной для оспаривания сделки.

По большому счету покупка жилья у нескольких собственников при правильном подходе каких-то серьезных проблем не вызывает и с точки зрения оформления перехода прав сильно не отличается от обычной сделки между продавцом и покупателем.