Продать комнату в общежитии можно только при условии, что такое общежитие передано в ведение органа местного самоуправления, а комната передана в собственность граждан, то есть приватизирована.
Общий порядок продажи комнаты, находящейся в бывшем общежитии, описан в настоящей статье.
Подготовка документов
Для начала подготовьте необходимые документы (без них продажа будет невозможной). К числу таких документов относятся:
- документы, удостоверяющие вашу личность как продавца, и личность покупателя;
- нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия вашего представителя (если вы решили, что вам нужен представитель);
- документы, устанавливающие право на комнату (такими документами, например, могут быть договор о передаче комнаты в собственность граждан, решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство) и документы, подтверждающие право на комнату (выписка из ЕГРН либо выданное до 15.07.2016 свидетельство о государственной регистрации). Чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что комната на момент продажи находится в вашей собственности и в ее отношении не зарегистрировано ограничений (обременений), рекомендуется также получить свежую выписку из ЕГРН;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (в случае, если комната была приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов);
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если собственником комнаты является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин);
- выписку из домовой книги и документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Данные документы не являются обязательными, но их может потребовать покупатель, чтобы убедиться в отсутствии в комнате лиц, сохраняющих право пользования ею после продажи, и задолженности по оплате комнаты и коммунальных услуг.
Обращаем внимание на то, что законодательно преимущественное право покупки при продаже комнаты в бывшем общежитии не установлено. В отличие от аналогичной ситуации по продаже комнаты в коммунальной квартире.
Подписание договора купли-продажи
В договор купли-продажи обязательно надо включить информацию, позволяющую определенно установить продаваемую комнату как объект недвижимости (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену комнаты.
Также в договоре обязательно должны быть указаны лица, сохраняющие право пользования комнатой после её продажи (если такие лица имеются).
Договор купли-продажи (в том числе комнаты в общежитии) заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписываемого продавцом и покупателем, либо уполномоченными ими лицами.
Договор в общем случае не нужно обязательного нотариально удостоверять, за исключением случаев, когда нотариальное удостоверение требуется. Это относится к случаям сделок по отчуждению:
- комнаты, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину;
- долей в праве общей собственности на комнату (кроме отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Регистрация права собственности
Право собственности на комнату у покупателя возникает только с момента государственной регистрации.
В случае нотариального удостоверения договора заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав отправляет нотариус. Но только, если продавец и покупатель не возражают против этого.
В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно.
Если договор удостоверен нотариально, но нотариус заявление не отправляет из-за возражений продавца и покупателя, то с заявлением о государственной регистрации договора может обратиться любая сторона сделки (продавец или покупатель). Однако, если сделка совершена в простой письменной форме, обратиться с заявлением о государственной регистрации должны обе стороны (и продавец, и покупатель).
За государственную регистрацию прав взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Но если имеется возможность обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 и составляет, соответственно, 1400 рублей.
Заявление и необходимые документы по сделке нужно подать в орган регистрации прав. Сделать это можно одним из следующих способов:
- непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ;
- при выездном приеме;
- через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав;
- в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра (при условии, что продавец заблаговременно направил в орган регистрации прав заявление о возможности регистрации прекращения права на комнату на основании электронных документов, либо если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
Срок государственной регистрации не превышает семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация проводится на основании нотариально удостоверенных документов, то ее срок составляет три рабочих дня со дня приема заявления и документов органом регистрации прав, пять рабочих дней при обращении через МФЦ, а в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день.
Течение перечисленных выше сроков начинается со следующего рабочего дня после дня приема документов.
После проведения государственной регистрации орган регистрации выдает выписку из ЕГРН, которая удостоверяет переход права собственности.